Do českého právního řádu se tzv. technickou novelou zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, vrátilo předkupní právo pro spoluvlastníky nemovitých věcí. Od prvního ledna letošního roku tedy platí, že převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovitosti, mají spoluvlastníci předkupní právo. Výjimkou je převod osobě blízké.
Návrat předkupního práva
S účinností od 1.1.2018 bylo opětovně zakotveno předkupní právo spoluvlastníků, které se týká úplatných i bezúplatných převodů nemovitostí. V praxi to znamená, že když se dnes jeden ze spoluvlastníků rozhodne prodat svůj podíl, musí ho nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům, kteří ho buď za stanovenou cenu odkoupí, nebo odmítnou. Prodávající musí tuto nabídku učinit písemně. V případě, že se spoluvlastníci mezi sebou na odkoupení podílu nedohodnou, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti svých podílů. Pokud spoluvlastníci odmítnou podíl koupit, může ho prodávající prodat třetí osobě za cenu stejnou nebo vyšší, kterou nabídl ostatním spoluvlastníkům. Nově se také mohou spoluvlastníci svého předkupního práva vzdát s účinky pro své právní nástupce. Toto vzdání se předkupního práva se zapíše do katastru nemovitostí.
Předkupní právo nelze uplatnit v případě, kdy jeden z vlastníků chce svůj spoluvlastnický podíl darovat nebo prodat osobě blízké, tedy rodičům, dětem, manželovi, manželce apod.
Prodej bytu, ke kterému náleží garážové stání, může být komplikovanější
Vlastníte byt, ke kterému náleží garážové stání, a plánujete jeho prodej? Dejte si pozor na předkupní právo. Garážového stání totiž není samostatnou jednotkou a nelze jej prodat; dle zákona se prodává příslušný spoluvlastnický podíl na celé jednotce. To znamená, že předkupní právo se vztahuje i na prodej garážového stání, které je v katastru nemovitostí zapsáno jako nebytový prostor s garážovými stáními a ostatní členové jsou jeho spoluvlastníky. Majitel garážového stání vlastní pouze podíl na jednotce, se kterým je spjato právo výlučně využívat příslušné místo. Při prodeji tedy musí být garážové stání nejdříve nabídnuto ke koupi ostatním spoluvlastníkům nebytové jednotky. Ti mají dva měsíce čas na to, aby se rozhodli, zda příslušné garážové stání koupí či ne. Teprve poté budete moci garážové stání prodat. Pokud některý ze sousedů projeví o garážové stání zájem a odkoupí ho, budete prodávat byt bez parkování. Kupující tak nově nebude mít jistotu, že k bytu skutečně získá do vlastnictví i garážové stání, což může mít vliv na hodnotu prodávaného bytu.
Jedním z řešením bude možnost, že se spoluvlastník vzdá svého předkupního práva s účinky i pro své právní nástupce. Takové vzdání se předkupního práva musí být učiněno písemně a zapsáno v katastru nemovitostí. Další možností je změna v prohlášení vlastníka, která by vymezila jednotky a společné části domu. To ale není jednoduchý proces. Navíc musí být změna učiněna písemně a zapsána v katastru nemovitostí.
Co bude znamenat znovuzavedení předkupního práva pro majitele nemovitostí?
- při úplatném i neúplatném převodu nemovitosti, kterou vlastní více spoluvlastníků, bude muset prodávající vždy nabídnout svůj podíl ostatním spoluvlastníkům
- nabídka musí být učiněna písemně a spoluvlastníci mají 60 dní na rozhodnutí
- pokud spoluvlastníci odmítnou podíl odkoupit, může ho majitel prodat třetí osobě, ale pouze za cenu stejnou, kterou nabídl ostatním spoluvlastníkům, nebo vyšší. V případě, že by chtěl svůj podíl prodat za cenu nižší, musí ho znovu předem nabídnout ostatním spoluvlastníkům ke koupi.
- spoluvlastník se může vzdát svého předkupního práva s účinky i pro své právní nástupce. Toto vzdání se práva musí být učiněno písemně a zapsáno v katastru nemovitostí.
- předkupní právo se nevztahuje na převod nemovitosti na osobu blízkou – tj. manžela(ku), děti, sourozence, rodiče nebo příbuzné v řadě přímé. Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen „partner“); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.
Plánujete prodej nemovitosti, kterou vlastní více spoluvlastníků? Prodáváte byt s garážovým stání a nevíte jak postupovat? Potřebujete poradit s nabídkou pro ostatní spoluvlastníky? Poraďte se s našimi speciality, jak nejlépe postupovat při prodeji nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví.
Michal Chemišinec
specialista na nábor bytů v Brně
tel. +420 724 405 303
volejte zdarma: +420 800 800 099
e-mail: [email protected]
Získejte i Vy z prodeje svého bytu nejvyšší možnou cenu. Poradím Vám, jak toho můžete dosáhnout. Pro bezplatné a nezávazné konzultace vč. poradenství se na mě neváhejte obrátit.
Petr Broža
obchodní ředitel rezidenčního oddělení
tel. +420 724 110 161
volejte zdarma: +420 800 800 099
e-mail: [email protected]
V realitní společnosti REAL SPEKTRUM, a.s. pracuji od roku 2003. Věřím, že především majitelé rodinných domů a rekreačních objektů ocení mé zkušenosti s tržním oceňováním nemovitostí. Při své práci vycházím z dlouholetých znalostí místního trhu, a proto Vám mohu poskytnout služby šité na míru.
