Výpověď z nájmu bytu: Kdy na to má nárok nájemce a kdy pronajímatel? (3. část)

V dnešním posledním pokračování výpovědí z nájmu přinášíme i otázky týkající se kaucí.

Před výpovědí musí pronajímatel nejdříve nájemce vyzvat, aby zanechal svého závadného chování a upozornit ho na to, že mu hodlá dát z daného důvodu výpověď. Zákon formu doručení nespecifikuje, nicméně doručením s dodejkou má pronajímatel jistotu, že v případě sporu unese důkazní břemeno, co se dojití druhé straně týče. Teprve pokud nájemce své chování nezmění, může přistoupit pronajímatel k výpovědi.

K předání nemovitosti by mělo dojít bez zbytečného odkladu po doručení výpovědi, nejdéle pak do 30 dní.

Přiměřenost lhůty k odstranění protiprávního stavu či zanechání závadného chování bude nutné posuzovat vzhledem k povaze protiprávního stavu či závadného chování, tj. vyžaduje-li objektivně odstranění protiprávního stavu určitý nutný čas, pak bude nutné tuto skutečnost zohlednit. Jde-li pouze o opakované závadné chování ad hoc, pak „odstranění“ závadného chování bude spočívat v tom, že nájemce se již takto ad hoc chovat v budoucnosti nebude.

Do hrubého porušení smlouvy spadají případy (mohou být smluvně modifikovány, avšak v souladu s § 2235 odst. 1 (nesmí krátit práva nájemce ustanovená pododdílem o nájmu bytu):

Nájemce dal byt do podnájmu bez souhlasu pronajímatele (při pronájmu celého bytu) nebo bez vědomí pronajímatele (při podnájmu části bytu, zbývající část nájemce užívá)
Nájemce neoznámí zvýšení počtu osob v nemovitosti
V bytě žije více osob, než přísluší velikosti bytu
Nájemce opakovaně zanedbává běžnou údržbu bytu
Nájemce neoznámil pronajímateli potřebu okamžitých oprav
Nájemce provedl stavební úpravy v bytě bez souhlasu pronajímatele
Nájemce nezaplatil část jistiny (tzv. kauce)
Nájemce neumožňuje prohlídku bytu pronajímatelem
Nájemce neumožnil opravy a údržbu bytu ze strany pronajímatele, v bytě žije více osob, než odpovídá velikosti bytu (srov. § 2272 odst. 3), nájemce neoznámí zvýšení počtu osob (srov. § 2272 odst. 1), nájemce opakovaně neoznámí svou delší nepřítomnost v bytě (srov. § 2269)
10.Nájemce neužívá byt řádně, tj. užívá byt v rozporu se smlouvou (srov. § 2255)

Praxe bývá různá, velmi záleží na okolnostech, nicméně lze doporučit, aby zejména v případech „lehčího“ porušení došlo k dohodě mezi nájemcem a pronajímatelem. Nicméně nezbytné to není.

A jak je to s navyšováním nájemného?

Odpovídá Mgr. Jakub Žiška z advokátní kanceláře Muzikant & Partners.

„Předně lze uvést, že je vhodné opatřit nájemní smlouvu již při jejím uzavíráni o inflační doložku. Jedná se o smluvní ustanovení, ve kterém je uvedeno, že nájemné se zvyšuje podle míry inflace. Doložka je však platná jen v případě, že je v ní jednoznačně uvedeno, kterou konkrétní inflací se řídí, tedy například jedním z indexů spotřebitelských cen zveřejňovaných Českým statistickým úřadem.

Na zvýšení nájemného se také může pronajímatel s nájemcem kdykoliv dohodnout. Není-li žádné dohody, postupuje se podle pravidel stanovených občanským zákoníkem, který upravuje i možnost domáhat se zvýšení nájemného prostřednictvím soudu.

Zákon dává pronajímateli možnost jednostranně zvýšit nájemné, ovšem musí dodržet zákonem stanovená pravidla.

Zvýšit nájemné může do výše srovnatelného nájemného, které je obvyklé v daném místě. Navrhované zvýšení nájemného však nesmí v posledních třech letech překročit dvacet procent, což neplatí u regulovaného nájmu.“

Máte nějakou právnickou radu, co se týká domluvy mezi pronajímatelem a nájemcem?

„Je naprosto zřejmé, že je vždy vhodnější vyřešit spor smírnou cestou, formou dohody, neboť soudní řešení je častokrát zdlouhavé a nákladné. Nakonec na řešení sporů primárně dohodou je založen občanský zákoník.“

Jak tomu bývá v případě, že k domluvě nedojde?

„Pronajímatel by měl zaslat nájemci výzvu k vyklizení nemovitosti, přičemž pokud ani na tuto výzvu nebude reagováno, bude nucen podat žalobu na vyklizení. Pronajímateli samozřejmě náleží nárok na vydání bezdůvodného obohacení za užívání nemovitostí, a to až do skutečného opuštění.“

Na úhradu škod lze použít kauci

S odstěhováním nájemníka souvisí také vypořádání kauce, tedy peněžní jistiny, kterou nájemník pronajímateli svěřil na počátku nájmu. Kauci, jež může dosahovat maximálně trojnásobku měsíčního nájemného, bylo možné v době trvání nájmu použít na úhradu případných dluhů či škod způsobených nájemníkem na majetku pronajímatele, přičemž nájemník byl povinen takto sníženou kauci dorovnat do původní výše.

Při skončení nájmu nemovitosti se sepíše vzájemný předávací protokol. V něm budou uvedeny případné škody a výše jejich úhrady. Z kauce lze odečíst rovněž náklady na energie, které nájemník neuhradil, a pronajímatel má právo počkat s vypořádáním kauce až na okamžik, kdy od dodavatelů obdrží pronajímatel vyúčtování.

Vrácení kauce

Zbylou částku z kauce musí pronajímatel nájemníkovi vrátit. Jestliže jsou škody vyšší a kauce na jejich úhradu nestačí, je nájemník písemně vyzván k náhradě škody. Případně ji může vymáhat soudně.

Nájemník má právo na úroky ze složené částky, a to alespoň ve výši zákonné sazby. Ta by měla odpovídat obvyklým úrokům požadovaným za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště v době uzavření smlouvy, případně si sjednat přiměřenou výši úroků ze složené kauce již v nájemní smlouvě.

Pokud si nevíte rady, obraťte se na nás - profesionálové z našeho týmu vám kdykoliv rádi poradí.