Ceny bytů v Brně jsou na maximech. Mohou růst do nekonečna?
Ceny bytů v Brně během posledních let míří stále vzhůru, v některých lokalitách dokonce raketovým tempem. Vyplatí se ještě dnes s prodej bytu v Brně vyčkávat nebo se růst cen zastaví? Zmapovali jsme pro vás vývoj cen bytů všech kategorií v Brně a okolí od roku 2007. Vycházeli jsme ze skutečné výše kupních cen, které jsme v naší realitní společnosti realizovali v období let 2007 až 2018.
Od roku 2000 se ceny bytů v Brně zvyšovali ve třech vlnách. První vlna růstu cen přišla v roce 2003 před vstupem do Evropské unie. Na svá tehdejší maxima se ceny bytů dostaly v letech 2007 až 2008 v souvislosti s realitním boomem, který zasáhl mnoho evropských zemí. Vlivem hypoteční a realitní krize v Americe, která měla v roce 2009 citelný dopad na ceny v celé Evropě, začaly ceny bytů velmi výrazně klesat. V následujícím roce dosáhl trh svého dna. Tento strmý pokles vystřídala stagnace, která držela ceny, s minimální odchylkou, až do roku 2012. Od této doby ceny bytů v Brně nepřetržitě rostou a dokonce již překročily svá historická maxima.
Roky 2016 a 2017 přinesly prudký růst cen všech typů bytů
Nejvyšší nárůst byl zaznamenán od druhé polovinu roku 2016 až do konce roku 2017. V tomto období se ceny zvýšily o 40 %, a v případě malometrážních bytů dokonce až o 50 %, oproti cenám v roku 2012.
Ze začátku byl růst cen bytů ovlivňován především klesajícími úrokovými sazbami, díky kterým byly hypotéky dostupné pro větší počet lidí. Tyto úrokové sazby klesly ve srovnání s rokem 2008 o více než 2 % a hypoteční úvěry začali lidé využívat i k nákupu bytů na investici. Nejvíce se to projevilo u malometrážních bytů, které se snáze obsazovaly nájemníky. Průměrná cena bytu o velikosti 1+kk se v roce 2007 pohybovala okolo 1 535 652 Kč, v roce loňském to bylo již 1 861 357 Kč. Nejlevnější byty s dispozicí 1+kk se dali pořídit v roce 2009, kdy jejich nejnižší cena klesla až na 770 000 Kč. Ve srovnáním s rokem 2017 se jedná o více než 140% nárůst prodejní ceny bytu 1+kk v Brně a nejbližším okolí.
Dalším faktorem, který se na růstu cen bytů projevil, byla rostoucí ekonomika a nepoměr mezi nabídkou a poptávkou. Bytů k prodeji v Brně je stále málo. Situaci nepomáhá ani současný územní plán, který výrazně omezuje výstavbu nových bytů. To má za následek nejen růst prodejních cen bytů, ale i zvýšení cen nájmů. Ty tlačí nahoru především více než 70 tisíc studentů, kteří v Brně navštěvují některou z vysokých škol. Tito zájemci o pronájem bytů vyhledávají nejen malometrážní byty, ale také byty s dispozicí 3+kk, 3+1, 4+kk nebo 4+1. Důvod je jednoduchý – do jednoho bytu se pohodlně nastěhuje více studentů, kteří se o nájem podělí. Další skupinou, která se zajímá o pronájmy bytů, jsou mladé páry a rodiny, které hledají startovací bydlení nebo ti, co se do Brna přestěhovali za prací. V neposlední řadě roste také zájem o pronájem bytů mezi těmi, kteří svými příjmy nedosáhnou na hypotéku. Dá se očekávat, že těch bude v následujícím období přibývat.
Čas levných hypoték skončil
Začátek roku 2019 přinesl zvolnění tempa růstu cen nemovitostí. Ceny brněnských bytů nyní drží nahoře už jen velmi nízká nabídka, se kterou souvisí nedostatečný územní plán. Došlo také k lehkému ochlazení poptávky a trh již nepřipomíná paniku, kterou jsme zažili v druhé polovině roku 2016 a v roce 2017. V tomto období lidé kupovali téměř cokoliv a kdekoliv.
Toto zmírnění růstu cen a lehký pokles poptávky bylo zapříčiněno přísnějšími pravidly pro získání hypotéky a zvýšením úrokové sazby, která se nyní pohybuje nad 3 %. Už na podzim 2016 zakázala ČNB bankám poskytovat 100% hypotéky. Na jaře 2017 pak doporučila neposkytovat hypotéky nad 90 % zástavní hodnoty ceny nemovitosti (LTV) a omezit počet hypoték nad 80 % LTV. V polovině června 2018 Česká národní banka oznámila, že se budou podmínky pro získání hypotéky v následujících měsících dále zpřísňovat. Od října 2018 tak nesmí výše dluhu žadatele o hypotéku překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu a žadatel by měl na měsíční splátku vynaložit maximálně 45 % svého čistého měsíčního příjmu.
K tomuto omezení vedl ČNB především extrémní nárůst cen nemovitostí, který byl v prvním čtvrtletí roku 2017 dokonce 3x vyšší než v ostatních zemích Evropské unie. Banka se obává, že by se v případě zhoršeného vývoje ekonomiky mohla řada domácností potýkat s neschopností splácet hypotéku a že by o získání úvěru mohli usilovat rizikovější uchazeči.
V loňském roce ČNB zvýšila úrokové sazby celkem pětkrát a většina hypotečních bank v průběhu v listopadu a prosince 2018 zvýšila úrokové sazby u hypoték, které se dnes pohybují nad hranicí 3 procent.
Očekávání na začátek roku 2019 jsou taková, že rostoucí úrokové sazby a zásadní snížení dostupnosti hypoték budou jedním z faktorů, který by mohl růst cen nemovitostí ovlivnit. Pokud se sníží počet úspěšných žadatelů o úvěr na bydlení, mohl by dopad na dostupnost vlastního bydlení vyústit až k ochlazení poptávky a zastavení růstu prodejních cen.
Pokud tedy zvažujete prodej svého bytu v Brně a okolí, nevyčkávejte. Nyní je ta správná doba na jeho prodej. Kontaktujte specialistu na prodej bytů v Brně a okolí. Poradí Vám, jak můžete z prodeje svého bytu získat nejvyšší možnou cenu.
Michal Chemišinec
specialista na nábor bytů a RD
tel.: +420 724 405 303
volejte zdarma: +420 800 800 099
e-mail: [email protected]
Mám kompletní přehled o cenách bytů v Brně a okolí a jsem připravený Vám vysvětlit celý postup prodeje družstevního bytu i bytu v osobním vlastnictví. Poskytnu Vám bezplatné konzultace a poradenství při prodeji bytu a zajistím zdarma tržní posouzení ceny Vaší nemovitosti.
