Správný odhad ceny nemovitosti je klíčový nejen pro prodej, ale třeba i pro žádost o hypotéku či dědictví. V dnešním článku objasníme vše, co vás zajímá o odhadech nemovitostí.
Tip: vyzkoušejte náš odhad nemovitosti zcela zdarma a bez závazků - ZDE.
Co je odhad nemovitosti?
Odhad nemovitosti je dokument, kterým znalec v oboru stanový odhadní cenu nemovitosti. V případě služeb naší realitní kanceláře je takováto cena tržní.
Co vás čeká při odhadu ceny nemovitosti?
Profesionální odhad ceny nemovitosti je nedílnou součástí profesního života každého realitního makléře. Ať už mluvíme o rezidenčních, rekreačních nebo komerčních objektech, je vždy zásadní provést odhad správně a bez významných odchylek. Jak k odhadům přistupujeme my? Co je potřeba zohlednit? A můžete si odhad provést sami? Na to se vám pokusím v tomto krátkém článku odpovědět – začněme krok po kroku!
Kdo vlastně dělá odhad nemovitosti?
V praxi se můžete setkat s více subjekty či institucemi, které vám budou odhadnutí ceny vaší nemovitosti nabízet. Mezi ty nejčastější patří (soudní) znalci, pracovníci bankovních institucí, nezávislí odhadci nebo odhadci realitních kanceláří. Z našeho pohledu je téměř vždy nejlepší volbou právě realitní odhadce – makléř. Proč? Málokdo zná opravdovou situaci na trhu jako právě on. Například pracovníci bankovních institucí jsou nepochybně kvalifikovaní, ale právě to, že jim schází přímé businessové napojení na trh s realitami může být nevýhodou. Makléř s dlouholetou praxí v realitách je naopak na trhu s nemovitostmi jako ryba ve vodě a tržní a konkurenceschopnou cenu je schopný vygenerovat přesněji a rychleji. Speciálním případem je pak ocenění soudním znalcem, se kterým se ale příliš často během života nesetkáte, zpravidla jen při mimořádných událostech.
Kdy a za jakým odhadcem tedy jít?
Jak z předchozího odstavce vyplývá, z našeho pohledu se v drtivé majoritě setkáte s potřebou odhadu buď od realitního odhadce/makléře nebo soudního znalce. Na realitního makléře se tak nejčastěji obrátíte, protože potřebujete znát tržní cenu nemovitosti. Nejčastěji z důvodu prodeje nebo dědického řízení. V některých speciálních výjimečných případech je nutné zahrnout soudního znalce – v probíhajícím soudním řízení, ocenění majetku z důvodu vzniklé škody, dělení majetku mezi odlišné právní subjekty apod.
Jak odhad nemovitosti proběhne a můžu se na něj nějak připravit?
Prvním a nejdůležitějším krokem k odhadu nemovitosti je osobní prohlídka nemovitosti. To, jakým způsobem objekt vypadá na fotkách a v realitě, se často až znepokojivě liší. Náš realitní makléř je vždy zkušený profesionál s mnohaletou praxí, kterému neuteče žádné zákoutí. Ne proto, aby klienta nachytal – naopak! Tento pečlivý a přesný přístup při odhadu nemovitosti vám zajistí, že vás později nenachytají případní zájemci o vaši nemovitost. Odhad nemovitosti totiž musí přesně odpovídat nejen všem pozitivům, ale i negativům, které daný objekt má. Naši profesionálové si poradí s odhadem vaší nemovitosti vždy, je ale dobré, pokud jim v tom pomůžete. Jak to myslím? Vždy uvítáme, když nám přichystáte dokumentaci. Jakou?
- Plány nemovitosti / půdorysy – pokud máte půdorysy k nemovitosti, je to pro odhad velké plus. A nejen pro odhad. Každý, kdo někdy hledal nemovitost ke koupi nebo k pronájmu si jistě vzpomene, jak rád byl za kvalitně a přehledně zpracované půdorysy nabídky, o kterou měl zájem.
- Technickou dokumentaci – technický popis budovy může obsahovat různé užitečné informace, které náš makléř i případní zájemci vždy uvítají. Namátkou se může jednat o výpis materiálů, stav, vybavenost, stáří a další parametry nemovitosti.
Co dělat, pokud dané dokumenty nemáte? Není potřeba panikařit. Kvalitní realiťák se pozná tak, že si v každé situaci poradí. Tahle není výjimkou. Pokud půdorysy a technický popis nemovitosti nemáte, při osobní prohlídce vše rádi zaměříme a doptáme se vás na informace tak, abychom tyto dokumenty sestavili svépomocí.
Na co si dát při odhadu pozor?
Klientům nejčastěji dáváme jednu hlavní radu – nesnažte se být na vše sami! Když máte zdravotní problémy, jdete za doktorem. Když máte problémy s automobilem, jdete do servisu. Když si nevíte rady s nemovitostí, je dobré vždy vyhledat specialistu, který se na realitním trhu pohybuje. U nezkušených realitních týmů s nedostatečnou praxí se ale i tak můžete setkat s některými častými neduhy. Jaké to nejčastěji jsou? Špatná znalost trhu, nedostatečná srovnávací databáze realizovaných projektů, špatný odhad lokality nebo nezahrnutí vlivu poptávky trhu. Proto je vždy potřeba dbát, abyste si pro svůj odhad našli profesionální tým makléřů, který ví co dělá a dělá to úspěšně už několik let!
Jak se určuje odhadní cena nemovitosti?
Odhady nemovitosti nerozdáváme na počkání. A rovnou bychom vás rádi upozornili na každého, kdo vám tvrdí, že to tímto způsobem dokáže. Běžná doba odhadu, který bude kvalitně zpracovaný, bude stát na prokazatelných podkladech a nebude napadnutelný, je kolem jednoho až dvou dnů. Pokud vám někdo tvrdí, že vám objekt odhadne „na počkání“ nebo „do minuty“, tak si můžete být jistí, že svojí práci neodvede tak jak má. Samozřejmě – může mít štěstí a trefit se. Anebo taky ne a vy si můžete zažít pár trapných chvilek se zájemci o vaši nemovitost. Takovým makléřům jde nejčastěji jen o získání kontaktu na majitele, kterého pak budou obtěžovat kvůli náboru nemovitosti do jejich nabídky. Toto nacenění je pak často záměrně ‚přestřeleno‘ tak, abyste na takový odhad kývli. Ale ruku na srdce – chcete svoji nemovitost postoupit k náboru realitce, která se ani pořádně nezabývala jejím odhadem?
Co tedy ovlivňuje odhadní cenu nemovitostí?
- Velikost a podlahová plocha – u nemovitostí víc znamená většinou prostě víc. Ale pozor, neplatí přímá úměra!
- Stav – celkový stav objektu a jeho stáří. Jednou ze základních otázek, na které se noví zájemci budou ptát je „kolik do toho budeme muset ještě dát, aby to bylo podle našich představ?“. Čím horší je stav nemovitosti, tím větší investice si nemovitost bude vyžadovat později. To je nutné zohlednit, aby cena byla nejen férová, ale hlavně tržní a konkurenceschopná.
- Lokalita – to, kde se nemovitost nachází se do ceny neodmyslitelně promítá. Čím blíže jsme velkým městům a jejich centrům, tím výše se s cenou můžeme dostat. Vždy ale záleží, kdo a pro jaký účel danou nemovitost prodává i hledá. Pro některé zájemce může být naopak vyšší vzdálenost do měst plus, jelikož se chtějí vyhnout shonu a přeplněným ulicím.
- Vybavenost nemovitosti – technicko-technologická vybavenost je u všech nemovitostí jedním ze stěžejních parametrů. U rodinných domů a bytů se jedná o běžné vybavení každodenního užití, ale také materiály a zpracování, které byly použity při výstavbě budovy. U komerčních prostor se musí brát například v potaz to, na kolik jsou prostory flexibilní pro různé typy podnikatelských záměrů. U stavebních pozemků a parcel se pro změnu vždy musí zvážit vybavenost co do sítí a dostupnost ke komunikacím.
- Aktuální vývoj poptávky a předpokládaný vývoj trhu – je nutné vždy brát v potaz aktuální zdraví trhu, na kterém chceme nemovitost udat. Při našich odhadech vždy pracujeme s faktorem nasycenosti trhu, velikostí nabídky, srovnání s aktuální nabídkou u nás i nabídkou konkurence nebo odhadem velikosti poptávky.
- Srovnání s databází realizovaných projektů – tento parametr je z našeho pohledu velmi důležitý a často opomíjený. Pravdou je, že ho spousta profesionálů ani nemůže reálně využít. Proč? Jednoduše jim chybí dostatečně robustní databáze realizovaných projektů, z které mohou vycházet, a na kterou se můžou spolehnout co do relevance výstupních dat. Naší velkou výhodou je, že se na trhu pohybujeme již přes 30 let. Naše databáze realizovaných projektů a zakázek je tak doslova obrovská a jedná se o náš firemní poklad. Nabízené ceny u zakázek na inzertních portálech se totiž často liší od konečných, skutečně realizovaných cen. Právě díky naší databázi jsme schopni toto riziko eliminovat na minimum a vaši cenu tak nastavit od začátku jako konkurenční.
- Cit pro věc – získaný mnohaletou praxí. Možná se tento bod může zdát úsměvný. My nicméně věříme, že osobní zkušenost je nejen nepřenositelná, ale při odhadu nemovitosti i nesmírně důležitá. Pouze každodenním a dlouholetým drilem na trhu s realitami jsme schopní naše odhady nemovitostí sestavovat nebývale přesně, ke spokojenosti všech stran.
K čemu jsou cenové mapy nemovitostí?
Cenové mapy vycházejí z průměrných cen dle typu nemovitosti a lokality, ale pozor! Na ty mapy – a těch je většina – které vycházejí z nabídkových cen získávaných (scanovaných) z realitních portálů. Ty totiž berou v potaz nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou většinou výrazně jiné než realizované ceny. Nejpřesnější jsou mapy, které mají data z ČSÚ, tedy z realizovaných cen. Přesnější jsou pak už pouze robustní interní databáze realitních kanceláří, které na trhu působí řadu let.
Jaká je cena odhadu nemovitosti?
Ceny odhadců a znalců běžně začínají v jednotkách tisíců, podle typu a velikosti nemovitosti. Někdy se ale můžete dostat až do vyšších desítek tisíc. V REAL SPEKTRUM vám uděláme individuální odhad nemovitosti s důkladnou expertízou zdarma!
Jaké jsou výhody a nevýhody odhadních kalkulaček?
Nespornou výhodou kalkulaček je jejich rychlost. Odhad dostanete prakticky okamžitě. Ale zde výčet výhod podle nás končí. Žádný odhad ceny nemovitosti online nemůže být příliš přesný, jelikož jednoduše není schopná pojmout všechny atributy, které se při odhadu musí brát v potaz. A zejména není schopná zahrnout jednu nesmírně důležitou věc – osobní zkušenost profesionála z trhu. Odhad nemovitosti nejde generalizovat a vždy se jedná o ryze individuální operaci. Proto bychom doporučili vždy upřednostnit odhad od realitního experta před kalkulačkou.
V RealSpektru přednášíme, natáčíme videa a podcasty a edukujeme trh. Jme oborníci s jasným názorem.
Pro co vše je odhad ceny nemovitosti nutný?
S nutností odhadu se můžete setkat hned v několika životních situacích. Odhad je nutné dělat vždy při záměru prodeje nemovitosti. Jednoduše protože střílením od boku se můžete citelně poškodit. Odhady jsou dále nutné při dědických řízeních nebo při vypořádání majetkových poměrů manželů. Odhad ceny nemovitosti si mohou vyžádat také instituce jako finanční úřad nebo banka v momentě, kdy žádáte o hypoteční úvěr. V některých případech je odhad nutný také při darování nemovitosti.
Zbývá odpovědět poslední otázku – měli byste se do toho pouštět sami? Pokud jste šikovní a schopní si veškeré parametry přesně dohledat nebo zaměřit, je možné, že se můžete odpovídající ceně dopracovat i svépomocí. I tak bychom vám ale doporučili se vždy spolehnout na naše profesionální makléře, kteří 100% ví, co dělají. A mimo jiné to udělají zdarma a nezávazně – tak proč toho nevyužít? Ať už se ale rozhodnete jakkoliv, přejeme vám vše nejlepší ve vašem prodeji, protože sami víme nejlíp, jaká výzva to je.
Máte zájem o odhad ceny nemovitosti zdarma?
Vyplňte jednoduchý formulář a my se vám obratem ozveme! Do zprávy prosím vložte typ nemovitosti, její adresu, rozměry.
Příklad: Byt 3+kk, Brno Královo pole Vodní 3a, 88 m2, 3. patro, po rekonstrukci z roku 2015
Jak to u nás probíhá?
- do 2 minut vyplníte jednoduchý formulář
- náš specialista dostane přidělený váš odhad a začíná na něj pracovat. Zavolá vám, aby zjistil všechny potřebné informace pro co nejpřesnější odhad
- Do 48 hodin získáváte odhad zdarma – ten je stanoven na základě výše uvedených parametrů, ale také dle aktuální nabídky a poptávky na trhu. Zároveň zohledňujeme předpokládaný vývoj cen v budoucnosti
- Přesnost odhadu je 97%.
Co od nás nečekejte?
- nebudeme po vás chtít žádné peníze ani objednání našich služeb
- nebudeme vás k ničemu nutit
- náš odhad je reálný, reflektuje aktuální situaci a ne historický vývoj!
Už jen krůček k odhadu zdarma
Otázky a odpovědi
Jak zjistit cenu pozemku souseda?
Zajímá vás, za kolik soused koupil pozemek vedle vás? Máte dvě oficiální cesty.
- První je cenový údaj podle řízení – v dálkovém přístupu ČÚZK najdete číslo řízení k dané nemovitosti a za 50 Kč si objednáte výstup s cenou z nabývací listiny (funguje u převodů po 1. 1. 2014).
- Druhou cestou je sbírka listin, kde najdete samotnou kupní smlouvu s cenou.
Prakticky to vypadá tak: v Nahlížení do katastru nemovitostí najdete parcelu, zobrazíte si seznam řízení a pak si přes dálkový přístup vyžádáte buď cenový údaj, nebo kopii kupní smlouvy.
Tip: potřebujete bezplatný odhad ceny vašeho pozemku? Kontaktujte nás.
Jak zjistit v katastru cenu nemovitostí?
Katastr nemovitostí je nejlepší zdroj informací o realizovaných cenách. Stačí jít do Nahlížení do katastru nemovitostí, najít konkrétní nemovitost a zobrazit si Seznam řízení. Pokud u převodu vidíte poznámku „Řízení s cenovým údajem", můžete si ho vyžádat přes dálkový přístup – zaplatíte online a údaj vám přijde e-mailem.
Důležité: cenové údaje katastr eviduje od 1. ledna 2014. U starších převodů musíte požádat o kopii listiny ze sbírky listin, která je také dostupná přes katastr.
Tip: potřebujete bezplatný odhad ceny nemovitosti? Kontaktujte nás.
Jak zjistit přibližnou cenu nemovitostí?
Chcete si udělat obrázek o ceně, aniž byste hned objednávali znalecký posudek? Zkombinujte několik zdrojů:
- Cenové mapy realizovaných prodejů – portály jako Sreality Atlas cen prodaných bytů, CenovaMapa atd, čerpají data z katastru a ukazují skutečně prodané ceny v lokalitě. Díky nim vidíte, za kolik se v okolí reálně prodává.
- Aktuální trh – sledujte nabídky a všímejte si, jak dlouho nemovitosti visí v inzerci versus jak rychle se prodávají.
Tip od Real Spektrum: Pro Brno a okolí děláme srovnávací analýzu, která pracuje s reálnými prodeji a upravuje rozdíly jako stav, dispozice, patro nebo příslušenství. Díky tomu dostanete odhad, na který se můžete spolehnout.
Jak zjistím obvyklou cenu?
Obvyklá cena je zákonný pojem – jde o částku, které by bylo dosaženo mezi nezávislými stranami ke dni ocenění, bez vlivů mimořádných okolností nebo osobních preferencí.
Prakticky se určuje porovnáním s realizovanými prodeji podobných nemovitostí v lokalitě plus korekce na rozdíly (stav, poloha, velikost atd.). Obvyklou cenu používají úřady, soudy i notáři – je to základ pro dědická řízení, daňové účely nebo soudní spory.
Jaký je rozdíl mezi cenou obvyklou a tržní?
Upřímně? V praxi žádný. Jde o tutéž hodnotu, jen popsanou jinými slovy. „Obvyklá cena" je oficiální termín podle zákona – používají ho úřady, soudy a notáři. „Tržní cena" je běžný výraz, kterému rozumí každý.
Metodicky obě míří na stejný cíl: férovou cenu, které by nemovitost dosáhla na trhu mezi nezávislými stranami. Takže když někdo mluví o obvyklé ceně, představte si prostě tržní cenu.
Jak udělat odhad nemovitosti?
Chcete odhad, který není jen pěkně vypadající číslo? Tady je postup, se kterým pracujeme:
- Data a právní stav – list vlastnictví, plochy, věcná břemena, zástavy, nájemní vztahy. Zkrátka všechno, co ovlivňuje hodnotu.
- Porovnatelné prodeje – vybereme skutečně realizované transakce v blízké lokalitě a čase. Ne inzerci, ale skutečné prodeje.
- Korekce – upravíme rozdíly: mikrolokace, technický stav, dispozice, patro/výtah, velikost, příslušenství, energetická náročnost.
- Kontrola reality – konfrontujeme výsledek s dalšími zdroji (CenovaMapa).
- Transparentní zpráva – popíšeme metodu, připojíme tabulku srovnání, fotky a přílohy (LV, půdorys).
Tip: nejpřesnější odhad vám poskytne vždy makléř s dlouholetou praxí. Nespoléhejte se na nepřesné cenové kalkulačky. Objednejte si u nás odhad zdarma.
Co je odhad ceny nemovitosti pro finanční úřad¨?
Finanční správa pracuje s obvyklou cenou podle zákona. U specifických případů (bezúplatné příjmy, spojené osoby, spory) může vyžadovat znalecký posudek.
Důležité je, aby váš odhad byl doložitelný – tedy opřený o reálná data a jasně popsanou metodiku. Potřebujete poradit? Rádi vám pomůžeme připravit odhad, který obstojí i před úřady.
Kolik stojí odhad nemovitosti pro dědické řízení?
Záleží na tom, jakou formu odhadu potřebujete:
- Odborný odhad od makléře – u nás zdarma. Jde o rychlé a dostupné řešení pro většinu běžných případů.
- Znalecký posudek – obvykle 3 000 až 10 000 Kč a víc. Využijete jej pro potřeby soudu.
Jakou formu budete potřebovat, určí notář podle situace v dědickém řízení. Pokud mezi dědici panuje shoda a jde o standardní případ, často stačí odborný odhad.
Kdo dělá odhad nemovitosti pro notáře?
Záleží na konkrétním případu. Notář může akceptovat odhad obvyklé ceny od kvalifikovaného makléře – zvlášť když jde o standardní situaci a dědici se shodnou.
V komplikovanějších případech nebo při neshodě mezi dědici notář přímo vyžádá znalecký posudek. Ten musí vypracovat soudní znalec z oboru oceňování nemovitostí.
Pokud máte dědické řízení před sebou, klidně se ozvěte – poradíme vám, co bude v vašem případě potřeba.
Podle čeho poznám, že odhad ceny pro prodej je správný?
Dobrý odhad poznáte podle toho, že:
- Je opřený o realizované prodeje – nejen o inzerci, ale o skutečně prodané nemovitosti v katastru
- Korekce jsou jasně popsané – vidíte, proč se cena upravuje nahoru nebo dolů (stav, poloha, patro atd.)
- Lze ho opakovat – stejnou metodou dojdete ke stejnému závěru
- Sedí na lokální data – respektuje cenové mapy, tržní evidenci a právní stav nemovitosti
Poskytnete mi vzor odhadu tržní ceny nemovitosti?
Samozřejmě. Připravíme vám přehledný vzor odhadu, který obsahuje:
- Identifikaci nemovitosti
- Popis a technický stav
- Metodiku porovnání
- Srovnávací tabulku s konkrétními prodeji
- Výpočet a zdůvodnění
- Přílohy: list vlastnictví, půdorysy, fotografie
Vzor můžeme dodat ve formátu PDF i Word. Stačí se ozvat – rádi vám pomůžeme.
