Jaké změny s sebou přinese připravovaná novela zákona o ČNB?
Letos prošly hypotéky spoustou změn. Česká národní banka na jaře zpřísnila poskytování hypoték a vydala doporučení, aby banky neposkytovaly hypoteční úvěry nad 90 % zástavní hodnoty nemovitosti. Současně regulovala i úvěry v kategorii 80-90 % zástavní hodnoty nemovitosti, které mohou tvořit jen 15 % z nově sjednaných úvěrů. V červnu ČNB svá doporučení rozšířila a nyní bude kromě hodnoty nemovitosti ještě více záležet na výši příjmu klienta a velikosti jeho ostatních dluhů.
Trhnou hypotéky v roce 2017 další rekord?
Česká národní banka se snaží krotit rekordní růst hypoték i cen nemovitostí. Zatím se jí to ale nevede. Jen během letošního června si pro hypoteční úvěr přišlo do bank více než 10 800 klientů, což je téměř o 500 více než v květnu 2017. Že počet poskytnutých hypoték stále roste, dokazuje i pololetní srovnání objemu poskytnutých hypoték – v letošním roce bylo uzavřeno o 5,5 % více nových smluv s objemem přes 118 miliard korun, což je téměř o 12 miliard více než ve stejném období roku 2016. Letošní rok by tak mohl mít našlápnuto na další rekord.
ČNB chce i nadále zpřísňovat podmínky.
Ceny nemovitostí stále rostou. Od listopadu 2016 neklesla průměrná hodnoty hypotéky pod 2 miliony korun. To je také jeden z důvodů současného růstu hypoték. Druhým důležitým faktorem jsou obavy lidí z dalšího zpřísnění podmínek pro získání hypotečního úvěru, které by vedlo ke snížení dostupnosti vlastního bydlení. Česká národní banka chce regulovat růst cen nemovitostí i hypoték. Pomoci by ji v tom měla novela zákona o ČNB, která by jí dala možnost závazně stanovit hraniční podmínky hypoték. Její osud není ale zatím zcela jasný. Bude záležet na tom, zda se jí budou poslanci na své schůzi zabývat a zda ji stihnou schválit do voleb. Už dnes by ale měly banky při posuzování žadatele o úvěr přísněji sledovat jeho podíl dluhů k příjmu (tzv. DTI parametr), přičemž velikost dluhu by neměla překročit osminásobek jeho ročního čistého příjmu. Současně by výše měsíčních splátek všech úvěrů neměla překročit 40 % jeho čistého příjmu (tzv. DSTI ukazatel). Tato korekce trhu je ze strany ČNB pouze doporučením, kterým by se měly banky řídit. I když není prozatím legislativně závazná, banky ji více méně dodržují. Nový zákon by ale dal ČNB pravomoc, nastavit jakýkoliv parametr pro získání hypotéky bez legislativního procesu nebo kontroly. ČNB by tak mohla zde dne na den změnit výši úvěrových ukazatelů (LTV, DTI i DSTI) a ovlivnit, kterým klientům soukromé banky budou moci úvěru poskytnout a kterým ne. V praxi by to mohlo znamenat, že žadatel s průměrným měsíčním čistým příjmem ve výši 25 tisíc korun by si při nastavení parametru DTI (poměr výše dluhu k ročnímu čistému příjmu) na úroveň 5 mohl půjčit max. do výše 1,5 milionu korun. Dnes by při splnění všech podmínek mohl čerpat hypoteční úvěr až do výše 2,4 milionu korun, což je již zmiňovaný osminásobek jeho čistého ročního příjmu.
Průměrná rodina na hypotéku nemusí vůbec dosáhnout.
Pokud připravovaná novela zákona o ČNB projde a centrální banka ještě více zpřísní podmínky pro poskytování hypoték, může se stát, že většina domácností na hypoteční úvěr vůbec nedosáhne. Už dnes potřebuje mít žadatel o hypoteční úvěr minimálně 14 % z celkové ceny bytu nebo rodinného domu z vlastních zdrojů. Pokud se výše hypotéky omezí vůči zástavě na 80 procent (tzv. LTV ukazatel, který stanoví výši úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti), bude muset mít žadatel připraveno v hotovosti alespoň 24 % z celkové hodnoty nemovitosti, což u průměrného třípokojového bytu v Brně znamená zhruba 850 000 Kč. ČNB chce také zamezit kombinaci úvěrových produktů a tak by výše uvedenou sumu musel mít každý žadatel připravenou v hotovosti z vlastních úspor. Ti, kteří si nezvládnou takovou částku naspořit sami, se budou nejspíše snažit, zajistit si potřebnou hotovost mimo standardní finanční trh. Většina žadatelů o úvěr by jistě raději přivítala zvýšení úrokové sazby než nutnost disponovat takto vysokou hotovostí. Například u průměrného třípokojového bytu by zvýšení úrokové sazby o jedno procento znamenalo nárůst měsíční splátky o necelých 1 500 Kč. Není to sice málo, ale pro většinu lidí ze střední třídy je to dostupnější než nutnost vysoké hotovosti.
Bude mít novela zákona o ČNB vliv i na refinancování hypoték?
Novela zákona o ČNB nepřináší jen rizika pro nové zájemce o hypotéky, ale i pro ty stávající. Změny se týkají především těch, kteří čerpali hypoteční úvěr ve výši 100 %. Za první 3 či 5 let splácení hypotéky zdaleka neuhradili potřebných 10 % z jistiny, aby se dostali na 90% hypotéku a měli tak šanci, že jim některá z konkurenčních bank nabídne refinancování. Pokud se takový dlužník nedostane pod 90% limit, který stanoví ČNB, nemusí se jeho stávající banka žinýrovat a může mu na další období nabídnout mnohem vyšší úrokovou sazbu. Dlužník totiž nemá kam jinam utéct. Navrhovaná úpravu by ale měla refinancování osvobodit z povinnosti dodržovat limity úvěrů a majitelé stávajících hypotéky by tak mohli volně refinancovat u jiných bank. Jestli ale bude tato úprava novely přijata, se teprve uvidí.
Hypotéky pozvolna zdražují, sazby jsou ale stále příznivé.
Během letošního června přenastavilo 11 bank z 15 výši svých úrokových sazeb. Některé z nich lehce snižovaly, jako např. Česká spořitelna, Moneta Money Bank či Raiffeisenbank. Většinou se ale jednalo o drobné korekce úrokových sazeb v obou směrech. Lehké zdražení se promítlo do hypotečních úvěrů nad 80 %, které mohou tvořit jen 15 % z nově sjednaných úvěrů. Jak se budou dále vyvíjet výše úrokových sazeb? Zasáhne do nich ČNB? To uvidíme až po srpnové jednání bankoví rady ČNB.
