Indície k vývoji trhu

V poslední době stále dostávám otázky, kdy už klesnou ceny, kdy splaskne bublina, jak se bude vyvíjet trh a podobně. Tak mně dovolte podělit se o názor.

Kdybych uměl na všechny otázky odpovědět tak, aby to následně byla pravdivá skutečnost, tak tyto řádky nepíši a jsem zcela určitě někde jinde. Prakticky denně jsou na veřejnost dávány nějaké prognózy. Tak jsem jeden den četl v Hospodářských novinách, že to s německou ekonomikou není tak špatné. Že nastalo oživení. Další den slyším v televizi, že francouzská ekonomika na rozdíl od německé roste. Podobné prognózy se objevují i o vývoji cen nemovitostí. Obecně se prognózy shodují, že u nás v Česku čekáme na to, až přijde útlum a možná krize. Asi tomu tak jednou bude. Zákonitě se periody růstu, stagnace a útlumu střídají.

V našich podmínkách jsme to již zažili. Po všeobecné euforii v souvislosti se vstupem do EU nastal útlum. Bylo nakoupeno hodně zboží, které vlastně nebylo potřeba. A tak třeba v oblasti bydlení bylo na trh vrženo spousta bytů k pronájmu. Nájmy v té době klesly nejrychleji a útlum nastal i v prodejních cenách. Trh se nasytil, počet obchodů klesl a tím poklesly i ceny. Tehdy to byl náš „národní“ útlum. Několik let na to přišla prakticky celosvětová krize. Trh ovlivnila zejména situace ve finančním sektoru USA. Dovolím si tvrdit, že naše prostředí to tzv. odneslo s minimálními ztrátami. Pokles trhu ale také nastal. Nyní žijeme v období dlouhodobého růstu. Několik let prodejní ceny nemovitostí rostou. Je zajímavé, že nájemní ceny kancelářských i bytových ploch růst prodejních cen nekopírují. Žijí si svým vlastním životem, který diktuje lokální nabídka a poptávka. Developeři kancelářských prostor realizují své projekty v dlouhých časových úsecích. Vrcholy či pády prodejního trhu jsou od toho nájemního fázově posunuty. Vývoj nájemních cen odpovídá momentálnímu zásobení trhu. Prostě když je přebytek nabídky, ceny klesají a naopak. Podobně je tomu s byty. Jsou-li prodejní ceny nízko, je dostupné financování nebo má poptávka strach, že něco neblahého přijde, tak se nakupuje a to i bez ohledu na to, zda byt potřebuji k vlastnímu bydlení. A ceny rostou. Jde přece o dobrou investici, kterou dám na trh k pronájmu. V důsledku toho již několik let pozorujeme, že nájemné i z kvalitních bytových ploch se vlastně drží plus minus na stejné úrovni. I když sdělovací prostředky hovoří o raketovém růstu. Jistou anomálií jsou nájmy z bytů, které jsou najímány pro účel podnájmu na krátkodobé bydlení. Tam ceny skutečně rostly. Ne každý pronajímatel je však ochoten tento způsob podnikání s jeho majetkem připustit. 

Když tak zabilancuji, mám někdy pocit, že naše tuzemské mechanizmy pracují tak nějak trochu jinak, než jsou různá globální očekávání. Ani tuzemský trh s nemovitostmi však samozřejmě nelze oddělit od vývoje ekonomiky obecně.

Jsou tedy u nás indície, že trh poklesne? Poptávka stále převyšuje nabídku, opatření ČNB oslabila část poptávky, která na úvěry nedosáhla, ale razantní zlom v realitní praxi vlastně nepozorujeme. Úrokové sazby z úvěrů opět mírně klesají. Kupující jsou opatrnější. Developeři nemají rozestavěnost takovou, která by trh rychle nasytila a užívají si tohoto nedostatku nabídky. V tzv. second handu ten, kdo existenčně nemusí, neprodává. Na trhu je o 50% méně nemovitostí než v období před několika lety. To vše by mohla náhle změnit pouze velká katastrofa. Doufejme, že taková nenastane. A tak si podle těchto indícií myslím, že v nejbližší době - a to je tak jeden rok, se na trhu s nemovitostmi nic zásadního neodehraje.

  • Ing. Jaroslav Novotný, prezident ARK ČR

Přečtěte si další články nebo zjistěte výhody členství v Asociaci realitních kanceláří České republiky. Vše na https://www.arkcr.cz/