Úschova peněz při koupi nemovitosti

Úschova peněz u tzv. třetí osoby nebo, chcete-li, u tzv. nezávislého subjektu, vždy byla diskutovaným tématem. Nejedná se tedy pouze o diskuse posledních dní. Jde o takříkajíc ožehavé téma, protože zavdává příčinu k nejrůznějším spekulacím, zejména, je-li nebo může-li být v této záležitosti něco v nepořádku… 

Je zajímavé, jak se v této otázce nedokáže zcela sjednotit ani odborná veřejnost. Jedni volají po radikálním zákazu, druhým je to v zásadě jedno a třetí za možnost úschov v realitní kanceláři bojují na všech frontách. Když se nad touto problematikou rozvine diskuse, bývá vždy zajímavá. Každá ze stran přichází s argumenty, se kterými nelze jednoznačně nesouhlasit, ale mají zároveň, a to si každý z diskutujících táborů jen těžko přiznává, své trhlinky… 

Problematika úschovy peněz a realitní zákon

Je nabíledni, že se tato problematika dostává do popředí diskusí také v rámci chystaného realitního zákona. Otázka, zda má, či nemá být realitní kancelář oprávněna nabízet úschovu finančních prostředků, je často skloňovaným tématem. Proč? To je celkem jednoduché. Navržený Zákon o realitním zprostředkování jistě neudělá přítrž zmíněným diskusím, ale dozajista má možnost v této záležitosti – na nějaký ten čas – udělat pořádek. Tedy pořádek možná není ten správný výraz, ale to uvidíme až podle toho, v jaké verzi vlastně bude tato problematika schválena. 

Současně navržený text (ze začátku září 2019) si zřejmě vzal příklad z pohádky o Chytré horákyni. Všichni víme, jak si poradila s příkazem: „Když je tak chytrá, ať přijde zítra ke mně, ale ať to není ani ve dne ani v noci, ani ustrojená ani nahá, ani pěšky ani na voze.“ A tak si v realitních kancelářích budou muset poradit s § 4, který říká, že „Realitní zprostředkovatel v rámci zprostředkovávané záležitosti není oprávněn nabízet za a) úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, a za b) zprostředkování poskytnutí takové úschovy někým jiným než bankou, zahraniční bankou, notářem nebo advokátem“.

Tak nějak automaticky se podle dikce návrhu předpokládá, že pro klienta bude vhodnější úschova bankovní, advokátní či notářská. Není zcela jasné, proč tomu tak je. Navrhovatel zákona říká, že chce chránit spotřebitele. A řekněme, že se mu to v řadě paragrafů navrhovaného zákona i daří. Má-li však chránit proti zpronevěře anebo neoprávněnému nakládání s cizími finančními prostředky, a o to mu zřejmě jde též, pak to předložený návrh neřeší, ani řešit nemůže. Na to totiž existují zcela jiné právní předpisy. Mohl by se pokusit nastavit podmínky, jak mají být tyto finanční prostředky (klientské peníze) ochráněny proti případnému konkurznímu řízení na schovatele, ale o to se navrhovatel nepokusil. Kdyby kupující, jako složitel kupní ceny u realitní kanceláře, byl právně ochráněn, aby jeho peníze v případě konkurzního řízení na příslušnou realitní kanceláře nespadaly do konkurzní podstaty, byla by tak hlavní obava při uložení peněz u realitní kanceláře odstraněna. 

Zpět k diskusím 

A tak se dostáváme zpět k výše zmíněným, ať už faktickým, nebo hypotetickým diskusím, jak by se vlastně měl s touto problematikou zákon vypořádat. Lépe možná bude říct, proč by se měl tak, či jinak s tím vším vypořádat.

Ti, kteří volají po zákazu úschov v realitní kanceláři jsou vedeni oprávněnou snahou, aby se neocitli ve „stejném pytli“, pokud některý z realitních makléřů nedej bože svěřené klientské prostředky zpronevěří nebo s nimi neoprávněně nakládá, což je prakticky totéž. Tomu se nelze divit. V třicetileté české realitní historii se několik málo takových případů stalo. Ale stejně se tak stalo s penězi uloženými u „povedených“ advokátů. Tak kde máme vlastně jistoty? 

Při podrobnějším nastudování této problematiky také vyvstává řada argumentů proti omezení úschov u realitních kanceláří. Ptáte se proč? Ono totiž omezovat realizaci úschov pouze některým subjektům (v tomto případě realitním kancelářím), jak to naznačuje, nikoli zcela přikazuje návrh zákona, na trhu může totiž vést ke zvýhodňování subjektů jiných. Pokud navrhovatel nedokáže navrhnout přesný postup, jak realizovat úschovy, pak ať to raději neřeší vůbec nebo raději zůstane u návrhu z pera Boženina... 

Realitní kanceláře, které již desetiletí bez jakéhokoli problému úschovy finančních prostředků svým klientům nabízí, tak činí bezúplatně a nutno říct, že je to jeden z bonusů, který pro své klienty v rámci svých služeb přinášejí. Pokud využívají oddělené účty, s klientskými penězi nijak protiprávně nenakládají, je to pro klienty úspora. Tak jsme se dostali k argumentaci, která je proti zákazu úschov v realitní kanceláři.

A ti ostatní? Ti povětšinou využívají služeb advokátních kanceláří, se kterými dlouhodobě spolupracují i na sepisu kupních smluv a s kupními cenami „nechtějí mít nic společného“. Zodpovědnost přenesou na advokátní kancelář nebo banku, pokud si to žádá klient. 

Na trhu působí řada dalších firem 

Nejen obchod s nemovitostmi souvisí s nakládaním s peněžními prostředky. I v jiných oborech, k jejichž činnosti také logicky patří nakládání s velkými finančními obnosy klientů. Tak třeba prodejci automobilů, stavební společnosti, ale i další subjekty. Začněme třeba velkými developery. Ti mají většinou na účtech peníze klientů dříve, než začnou stavět. A v jejich případě se někdy jedná o stamiliony i miliardy. Ale zmiňme třeba i cestovní kanceláře, které vybírají zálohy, mnohdy na velmi drahé zájezdy. Nebo internetové obchody, které motivují klienty, aby zboží zaplatili dříve, než je odesláno ze skladu. Opravdu si přejeme, aby veškeré podobné transakce byly striktně regulovány? 

Realitní kanceláře nejsou tedy jedinými firmami na trhu, k jejichž činnosti logicky patří nakládání s penězi klientů. Proč by se měly restrikce vztahovat pouze na ně? Spotřebiteli by to nijak zásadně neprospělo. Anebo možná ano, nemusel by přemýšlet, vybírat… 

Klient má mít právo se sám rozhodnout, komu své peníze svěří. 

Žijeme ve svobodné zemi. Přejeme si, aby za nás stát plošně rozhodoval v otázkách typu úschovy finančních prostředků? Z jakého důvodu? I dnes může každý zájemce využít bankovní, advokátní či notářskou úschovu. Nepromyšlená změna by zřejmě neznamenala zlepšení, nýbrž pro některé také omezení. Každý klient se přece dokáže rozhodnout sám, komu svěří své peníze, a je to i jeho právo! 

A tak z čistě praktických důvodů, je nakonec navržené znění v zákoně v pořádku. Spotřebitele by mělo vést k větší ostražitosti při výběru realitní kanceláře, potažmo způsobu, jak bude řešena úschova peněz, které s realizací realitní transakce souvisí. 

 

  • Ing. arch. Jan Borůvka, CIPS Generální sekretář ARK ČR

 

Přečtěte si další články nebo zjistěte výhody členství v Asociaci realitních kanceláří České republiky. Vše na https://www.arkcr.cz/