Dvougenerační bydlení není žádná novinka. Dříve bylo běžné, že pod jednou střechou žili rodiče, děti i prarodiče, každý ve své části domu. Dnes se o dvougeneračních domech možná tolik nemluví, jejich výhody ale zůstávají. Jen se trochu změnil způsob, jakým je využíváme.
Děti rostou a dosavadní byt začíná být rodině malý. Stěhování do domu by přineslo více prostoru i vlastní zahradu, zároveň ale znamená vyšší výdaje. Zajímavým řešením může být rodinný dům se dvěma samostatnými byty. V jednom budete bydlet, druhý můžete pronajímat a získaným nájemným si snížit náklady na hypotéku. Až děti dospějí, může jim samostatný byt posloužit jako první vlastní zázemí.
Větší bydlení, které přináší příjem
Při výběru rodinného domu se většina lidí soustředí na dispozici, velikost zahrady nebo dostupnost škol a služeb. Pokud ale uvažujete o koupi z dlouhodobého hlediska, stojí za to zvážit také možnost pronájmu části nemovitosti.
Dům se dvěma oddělenými byty nabízí obojí. Větší část využijete pro vlastní bydlení, menší pronajmete. Získáte tak nejen více místa pro rodinu, ale také pravidelný příjem, který může pomoci s financováním domu.
Taková varianta může být zajímavá zejména pro rodiny, které už vlastní byt a jeho prodejem získají podstatnou část kupní ceny nového domu. Samotná výše nájemného by však neměla být jediným kritériem. Důležitá je také pořizovací cena, náklady na provoz a údržbu i to, zda vám bude vyhovovat bydlení s nájemníkem pod jednou střechou.
Příklad z Brna: nahoře bydlíte, spodní byt pronajímáte
Jak může takové bydlení vypadat v praxi? Příkladem je rodinný dům v ulici Myslivní v Brně-Kohoutovicích, který jsme nedávno prodali. Za 19,5 milionu korun nabízí užitnou plochu 217 m² a dva samostatně využitelné byty.
Horní dvě podlaží s dispozicí 5+kk mohou sloužit jako prostorné rodinné bydlení. Spodní byt 2+1 je možné pronajímat. Odhadované nájemné činí 18 000 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Představme si rodinu, která prodá svůj dosavadní byt. Po vypořádání případné hypotéky a úhradě nákladů spojených s prodejem jí zůstane 8 milionů korun. Na koupi domu tak potřebuje hypotéku ve výši 11,5 milionu korun. Vedle kupní ceny musí samozřejmě počítat i s dalšími výdaji a dostatečnou finanční rezervou.
Kolik z hypotéky může pokrýt nájemné?
Při hypotéce 11,5 milionu korun se splatností 30 let by měsíční splátky podle zvolené úrokové sazby vypadaly následovně:
| Položka | Sazba 4,5 % | Sazba 5 % |
|---|---|---|
| Měsíční splátka hypotéky | 58 269 Kč | 61 734 Kč |
| Odhadované měsíční nájemné | 18 000 Kč | 18 000 Kč |
| Rozdíl mezi splátkou a nájemným | 40 269 Kč | 43 734 Kč |
| Podíl splátky pokrytý nájemným | přibližně 31 % | přibližně 29 % |
V modelovém příkladu by tedy nájemné pokrylo téměř třetinu měsíční splátky. Rodina by ze svých ostatních příjmů doplácela na hypotéku přibližně 40 až 44 tisíc korun měsíčně.
Jde ovšem o orientační výpočet. Do skutečného rozpočtu je potřeba zahrnout také údržbu, pojištění, případné opravy, zdanění příjmů z pronájmu nebo období, kdy byt zůstane neobsazený.
Příjem z nájmu může být důležitý i při samotném vyřizování hypotéky. Například Česká spořitelna uvádí příjmy z pronájmu mezi těmi, které lze při žádosti o úvěr doložit. Zda banka zohlední také nájemné, které teprve očekáváte od budoucího nájemníka, záleží na konkrétních podmínkách financování. Vyplatí se proto vše ověřit ještě před koupí.
Jakou hodnotu může mít dům za dvacet let?
Vedle pravidelného příjmu z nájmu je důležité i to, že splácením hypotéky postupně snižujete svůj dluh a budujete vlastní majetek. V delším časovém horizontu se navíc může změnit tržní hodnota nemovitosti.
Pro představu si ukážeme tři modelové scénáře vývoje ceny domu, který dnes pořídíte za 19,5 milionu korun.
| Průměrná roční změna ceny | Hodnota domu za 20 let |
|---|---|
| 0 % | 19,5 milionu Kč |
| Růst o 2 % | přibližně 29,0 milionu Kč |
| Růst o 3 % | přibližně 35,2 milionu Kč |
Výpočty ukazují, jak by se mohla hodnota domu vyvíjet při uvedeném průměrném ročním růstu.
Dnes pomůže nájemné s hypotékou, časem může byt sloužit dětem
Výhodou domu se dvěma byty je i možnost přizpůsobit jeho využití tomu, jak se mění potřeby rodiny.
Zatímco dnes může menší byt sloužit nájemníkům, za patnáct nebo dvacet let se do něj může nastěhovat dospělý syn či dcera. Děti tak získají vlastní bydlení a rodiče je budou mít nablízku, aniž by spolu museli sdílet jednu domácnost.
Pokud rodina byt pro vlastní potřeby nevyužije, může jej dál pronajímat. Po úplném splacení hypotéky pak nájemné bude představovat zajímavý příjem v důchodu.
Právě tato flexibilita je jednou z předností podobných nemovitostí. Dům nemusí sloužit stále stejnému účelu, ale může se postupně přizpůsobovat rodinné situaci.
Co si před koupí domu se dvěma byty ověřit?
Myšlenka vlastního bydlení spojeného s pronájmem může na první pohled vypadat velmi dobře. Aby však fungovala i v praxi, je potřeba věnovat pozornost několika věcem.
-
Soukromí a samostatné vstupy. Mají oba byty vlastní vchod? Které prostory budou společné a jak je vyřešen přístup na zahradu? Právě tyto detaily mohou výrazně ovlivnit pohodlí majitelů i nájemníků.
-
Právní a stavební dokumentace. Odpovídá skutečné uspořádání domu jeho povolenému užívání? Je možné obě části legálně pronajímat? Dvě samostatně využívané obytné části ještě automaticky neznamenají dvě samostatné jednotky zapsané v katastru nemovitostí.
-
Provozní náklady a technický stav. Jak se budou rozúčtovávat energie a služby? Jaké opravy bude dům v nejbližších letech potřebovat? U domu v ulici Myslivní je podle údajů v nabídce uvedeno, že průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) nebyl dodán. Před koupí je proto vhodné vyžádat si potřebné podklady.
-
Finanční rezerva. Zvládnete splácet hypotéku a hradit provoz domu i v případě, že bude menší byt několik měsíců prázdný? S příjmem z pronájmu je rozumné počítat jako s pomocí při splácení, nikoli jako s jedinou podmínkou, díky které financování vychází.
Pokud bude potřeba upravit právní uspořádání domu nebo prověřit možnost vymezení dvou samostatných bytových jednotek, rádi vám pomůžeme.
Uvažujete o prodeji bytu a koupi rodinného domu, jehož část byste pronajímali? Obraťte se na nás. Společně probereme možnosti prodeje vaší současné nemovitosti, výběr vhodného domu i reálný potenciál budoucího pronájmu.
