S blížícím se datem 1. července 2025 vstupuje v účinnost důležitá novela zákona o DPH, která zásadně mění dosavadní pravidla týkající se prodeje novostaveb fyzickými osobami. Tato změna přináší nové riziko – i jednorázový prodej rodinného domu, který nebyl nikdy užíván, může být považován za ekonomickou činnost a zdaněn DPH. Pro všechny, kdo plánují prodávat novostavbu, je tedy zásadní porozumět novým pravidlům a včas se na ně připravit.
Jak to funguje dnes?
V současné praxi platí, že pokud fyzická osoba (tedy nepodnikatel a neplátce DPH) prodá nově postavený dům, který nikdy neobývala, obvykle DPH neřeší. A to za předpokladu, že:
- dům nebyl postaven v rámci podnikatelské činnosti (např. developerské výstavby),
- prodej se neopakuje a nejde o systematickou výstavbu a prodej nemovitostí,
- a stavba nebyla financována, projektována ani realizována se záměrem dalšího prodeje.
Finanční úřady tedy doposud u jednorázových prodejů fyzických osob bez podnikatelské historie zpravidla DPH neuplatňovaly.
Co se změní od 1. 7. 2025?
Novela zákona o DPH, připravená Ministerstvem financí ČR v souladu s judikaturou Soudního dvora EU, zásadně rozšiřuje definici tzv. ekonomické činnosti.
Podle nové úpravy bude možné i jednorázový prodej novostavby posoudit jako podnikání – a tedy ekonomickou činnost – pokud vykazuje znaky podnikatelského záměru. Tím se rozšiřuje okruh případů, kdy i nepodnikatel (fyzická osoba) může být povinen odvést daň z přidané hodnoty.
Klíčové znaky, které mohou ukázat na podnikání:
- Účel výstavby – Pokud byl dům postaven s cílem jej prodat (a nikoli k vlastnímu bydlení), může být prodej zdaněn.
- Ziskový záměr – Pokud je transakce spojena s očekáváním zisku, i jednorázový prodej může být považován za podnikání.
- Součást širší činnosti – Pokud je dům jedním z více stavebních projektů dané osoby (např. v rámci investic, majetkového portfolia apod.), zvyšuje to pravděpodobnost zdanění.
- Způsob realizace stavby – Například profesionální řízení výstavby, využití developerského know-how, obchodní model výstavby apod.
To vše bude nově posuzovat finanční úřad, a pokud dojde k závěru, že prodej má podnikatelský charakter, bude uvalena povinnost odvést DPH – i když prodávající není plátcem DPH.
Praktický dopad: Koho se změny týkají?
Změny se mohou dotknout širokého spektra vlastníků nemovitostí:
- Lidí, kteří postavili dům „na klíč“ s úmyslem jej výhodně prodat.
- Investorů, kteří vlastní pozemky a staví na nich nemovitosti bez formálního podnikání.
- Rodin, které z jakéhokoliv důvodu prodávají novostavbu ještě před jejím užíváním.
Například pokud někdo postaví dům, který nikdy nebyl obýván, a následně jej prodá za tržní cenu, může mu nově vzniknout povinnost zdanit tento příjem DPH – v případě, že finanční úřad vyhodnotí, že šlo o ekonomickou činnost.
Doporučení pro prodávající
Pokud plánujete prodat novostavbu po 1. 7. 2025, doporučujeme:
1. Posoudit účel stavby
Zamyslete se nad tím, zda stavba skutečně vznikla pro vlastní potřebu, nebo zda už v počátku šlo o investici s cílem následného prodeje.
2. Vyhodnotit charakter transakce
Je prodej skutečně jednorázový? Nejde o druhý nebo třetí dům, který v posledních letech prodáváte? Není součástí širšího investičního záměru?
3. Využít odborné poradenství
Každý případ je individuální a posouzení ze strany finančního úřadu závisí na řadě okolností. Konzultace s daňovým poradcem nebo specialistou na DPH může předejít nežádoucím doplatkům, penále či dokonce sporům s úřady.
Závěr: Na jednorázový prodej se už nelze spoléhat
Novela DPH přináší do praxe zásadní posun. Dosavadní představa, že „jednou a dost“ znamená automaticky osvobození od DPH, přestává platit. Klíčové bude, zda prodej novostavby nese znaky podnikání – a nikoli to, zda jde o první nebo jediný prodej dané osoby.
S blížícím se termínem účinnosti zákona proto doporučujeme pečlivě zhodnotit jakýkoli prodej nemovitosti, která nebyla nikdy užívána. Včasná příprava a konzultace s odborníky jsou nejlepším způsobem, jak se vyhnout nepříjemnému překvapení ve formě dodatečné daňové povinnosti.
Máte dotazy k DPH při prodeji nemovitosti? Naši partneři vám rádi poradí – kontaktujte nás pro spojení s daňovým specialistou v oblasti realit.
