Družstevní bydlení má v České republice poměrně silnou historii. Dnes už bytová družstva nejsou tak rozšířená a družstevních bytů ubývá. Největší úpadek bytových družstev nastal po roce 1989, kdy došlo k úpravě zákona o vlastnictví bytů a bylo možné byty převádět do osobního vlastnictví. Ovšem i dnes můžete při hledání svého nového bydlení narazit na družstevní byty. Proto vám ukážeme, jak se s nimi vypořádat.
Co je to družstevní byt?
Družstevní byt je jednotka, která je ve družstevním vlastnictví. Tedy byt nepatří kupujícímu, ale je ve vlastnictví družstva, které obvykle zajištuje správu celého objektu.
Co je to bytové družstvo?
Bytové družstvo je právnická osoba, která vlastní družstevní byty a stará se o správu, opravy a další služby pro jejich členy. Členem družstva je osoba, která splnila určitou vkladovou povinnost či ji převzala. Činnost družstva se řídí pomocí stanov.
Jak je možné financovat družstevní byt?
Nevěřte fámám, které říkají, že na družstevní byt nemůžete využít hypoteční úvěr – je to mýtus. Hypotéku samozřejmě můžete na družstevní byt čerpat. Takovou možnost nabízí hned několik tuzemských bank. Má to jen svá specifika, která ne všichni znají a obecně není nákup družstevního bytu tak častý, jako v případě osobního vlastnictví.
Věděli jste, že nákupem družstevního bytu vlastně nekupujete samotný byt, ale pouze podíl v bytovém družstvu?
Hypotéka na družstevní byt se zástavou jiné nemovitosti
Protože byt v družstevním vlastnictví koupit nelze a vždy kupujete pouze podíl, není možné tedy tímto bytem ručit (a podílem také ne). Existuje ale možnost, jak hypotéku získat, a to ručit jinou nemovitostí, například vašich rodičů. Banky vám hypotéku na družstevní byt poskytnou pouze se zástavou jiné nemovitosti.
Hypotéka na družstevní byt, který přejde do osobního vlastnictví
Další možností je takzvaný předhypoteční úvěr, který se potom změní v klasickou hypotéku. Využít ho ale můžete pouze v případě, že máte od družstva písemný příslib, že daný družstevní byt do 2 let přejde do vašeho osobního vlastnictví. Jakmile se tak stane a budete moct zřídit zástavní právo, získáte i běžný hypoteční úvěr, který má nižší úroky než předhypoteční úvěr.
Půjčka na družstevní byt
Poslední možností, jak financovat družstevní byt, je půjčka neboli úvěr na družstevní byt. Nejde o klasickou hypotéku. Vyplatí se ji využít pouze tehdy, když nemáte možnost zastavit nemovitost, protože úroková sazba je vyšší než u hypotéky. Úvěr na družstevní byt tedy můžete získat bez ručení nemovitostí, ovšem jen do omezené výše podle banky – nejčastěji je maximální částka do 3 500 000 Kč. Některé banky například nabízí jen 2 000 000 Kč.
Rádi vám pomůžeme vyjednat nejlepší financování družstevního bytu. Ozvěte se nám.
Jak převést družstevní byt do osobního vlastnictví
Většinou se nejedná o jednoduchý proces. Celý převod do osobního vlastnictví může trvat i několik měsíců. Ze všeho nejdřív je potřeba si o převod zažádat. Ještě před tím byste měli mít splacené veškeré závazky vůči družstvu. Žádost o převod bytové jednotky do osobního vlastnictví proveďte písemně. Družstvo pak bude mít až 12 měsíců na vyjádření a případný návrh smlouvy o převodu. Pokud je vše v pořádku, je možné poté podat návrh na změnu vlastníka. V takovém případě všechny poplatky hradí žadatel.
Výhody družstevního bytu
Největší výhodou družstevního bytu je samozřejmě nižší pořizovací cena. Obecně se udává, že družstevní byt může být, v návaznosti na lokalitu, až o 30 % levnější než byt v osobním vlastnictví – to je samozřejmě velmi lákavé. Stejně tak jsou v některých případech nižší finance na správu. Největší výhodou družstevního bydlení jsou tak finance a vize, že si budete moct byt v budoucnu do osobního vlastnictví převést.
Nevýhody družstevního bytu
Finance mohou být paradoxně i negativem družstevního bytu. Především tedy, pokud je nemáte a potřebujete družstevní byt nějak financovat. Získat hypotéku na družstevní byt není jednoduché, musíte vždy ručit jinou nemovitostí. Stejně tak úvěr na družstevní byt bez zástavy většinou nepokryje jeho kupní cenu.
Potřebujete pomoct s prodejem družstevního bytu? Umíme prodat nemovitost až o 20 % výhodněji než konkurence.
Nevýhod má ale družstevní bydlení více. Především s bytem nemůžete volně nakládat. Pokud chcete udělat rozsáhlejší rekonstrukci, potřebujete svolení družstva. Pro samotný pronájem bytu také potřebujete svolení. Byt není totiž váš, vlastníte pouze podíl v družstvu. Ten však můžete prodat, družstvo o tom stačí písemně informovat – tak vlastně prodáte i byt, respektive nárok na něj.
Dědictví družstevního bytu
Družstevní podíl se dědí, někdy ale ne zcela jednoduše. Pokud zemřelý odkáže písemně v závěti družstevní podíl pouze jednomu dědici, přechází podíl přímo na něj. Tohle je nejjednodušší možnost, jak podíl v bytovém družstvu zdědit. Komplikace nastávají, pokud dědí více osob. Některá družstva totiž vylučují, aby podíl vlastnilo více osob. Pokud tomu tak je, potom se dědicové musí vzájemně domluvit a budoucí vlastník podílu zbylé dědice vyplatit. Případně se podílu samozřejmě mohou spoludědici vzdát. Variantou je také společný prodej podílu.
Jak prodat družstevní byt?
Pokud už vlastníte družstevní byt nebo ho například zdědíte, možná ho budete chtít prodat. Jenže prodej družstevního bytu není stejný jako prodej bytu v osobním vlastnictví. Prodej družstevního bytu nezáleží jen na majiteli bytu, respektive majiteli podílu v družstvu, ale právě také na družstvu. Družstevní byt podléhá stanovám družstva. Ty vám mohou prodej zkomplikovat, protože někdy se nemůže členem družstva stát například právnická osoba. Často ve stanovách najdete i další omezení.
Jak tedy prodat družstevní byt? Důležité je mít vše dobře právně ošetřené, proto postupujte spolu s právníkem. Kupující se stává vlastníkem bytu (a podílu ve družstvu) ihned po doručení smlouvy o prodeji na družstvo – ovšem tato smlouva nesmí být v rozporu se stanovy družstva. Většinou je také potřeba družstvu zaplatit poplatek, ten je různě vysoký, může být i v řádech tisíců. Jinak je ale prodej podobný jako u prodeji bytu v osobním vlastnictví.
Kam dál?
- přečtěte si, jak prodat nemovitost - kompletní průvodce
- Kontaktujte naše makléře - získejte bezplatnou konzultaci
