Jak pronajmout byt - kompletní průvodce

Máte volný byt a přemýšlíte o pronájmu? Pronajatý byt je jistota stálého příjmu a my z REAL SPEKTRUM to nejen umíme, ale zároveň nás to i baví!

Co se v článku dozvíte?

 

Nájem, pronájem, podnájem – víte jaké jsou rozdíly?

Slova, která se tváří stejně, a přesto malé rozdíly skrývají. Co je tedy jiné? Slovní spojení “pronájem bytu” nemá z právního hlediska žádný význam, ačkoli je nejrozšířenější a běžně se použivá. Je ale lepší použít slova jako nájem nebo podnájem.

Nájemní vztah je mezi majitelem bytu a jeho nájemníkem. Nájemník je v tomto případě chráněn občanským zákonem. Podnájemní vztah je podřízen vztahu nájemnímu – vzniká tedy mezi nájemníkem a jeho podnajímatelem. Podnájemní smlouvu je možné vypovědět bez uvedení důvodu. Zásadním rozdílem však je, že nájemník si může v bytě zřídit trvalé bydliště i bez souhlasu majitele. Zároveň v nájemní smlouvě nesmí být zakázáni domácí mazlíčci, návštěvy krátkodobé i dlouhodobé nebo kouření uvnitř.

 

 

Pojištění bytu – ano či ne?

Pojištění nemovitosti v kombinace s pojištěním domácnosti zajistí, že v jakékoli situaci, ať už se bude jednat o požár nebo potopu, nepřijdete o střechu nad hlavou.

Do pojištění nemovitosti spadá vše, co si ‘‘nemůžete‘‘ odnést – holé zdi, střecha, základová deska, atd. Naopak do pojištění domácnosti spadá vše ostatní – postele, skříně, počítač, ale i kuchyňská linka, podlahy i dlažba. Pojištění domácnosti vám pokryje také asistenci zámečníka v případě, že si zapomenete klíče v zámku nebo když sousedům pod vámi začne kapat voda ze stropu.

TIP: Pojištění nemovitosti musíte mít ke každé hypotéce.

 

výpočet nájemného bytu

 

Jak vypočítat nájemné?

S nižším nájemným se zvyšuje šance rychlého pronájmu. Pokud si je navíc nájemník vědom nízké ceny, obvykle nemá na majitele přehnané požadavky. S vysokým nájmem zase může vyvstávat otázka, zda-li bude mít nájemník zájem o dlouhodobý pronájem nebo bude aktivně hledat levnější.

Nejlepší je proto se podívat, jaké průměrné ceny podnájmů jsou ve vaší lokalitě se stejným vybavením jako nabízíte vy.

Cenu nájemného totiž ovlivňuje také pronájem parkovacího místa, garáže, sklepa nebo zda-li je k dispozici terasa, balkon či zahrada. Je to určitý nadstandard, který se při stanovení ceny nájemného zcela jistě projeví. Velkou roli také hraje, pokud je byt nabízen s vybavením, případně jakým.

Když chcete získat z pronájmu více peněz
Pokud se svěříte do rukou RK, máte jistotu, že byt pronajmete za nejvyšší možnou cenu. Naši makléři se na všemožných realitních serverech pohybují každý den, takže znají aktuální poptávku a nabídku na trhu. Navíc mají bohaté zkušenosti s pronájmem různých typů nemovitostí, takže přesně ví, jaké aspekty cenu navyšují a jaké nikoli. Takže vám mohou také doporučit, co by se dalo ve vašem bytě opravit/upravit, aby cena nájemného byla ještě vyšší.

 

Jak najít slušného nájemce?

Je dobré si nastavit už od začátku přísnější kritéria. Než předáte někomu klíč od vašeho majetku, soustřeďte se nejen na to, jak na vás působí na první dojem. Nebojte se alespoň částečně zjistit základní informace – kde člověk pracuje nebo studuje, jaký důvod je jeho nastěhování a jestli je jeho záměr dlouhodobý.

Realitní kancelář REAL SPEKTRUM má navíc přístup i k databázím jako je Centrální evidence exekucí ČR (CEE), Insolvenční rejstřík, Úřední deska soudních exekutorů, Hledané osoby Policií ČR, Centrální evidence exekucí SR a Register úpadcov na Slovensku.

 

 

Co nezapomenout uvést v inzerátu?

Někdy se stává, že lidé sice napíší dlouhý text, ale už v něm neuvedou všechny potřebné informace. V inzerátu je vždy nutné napsat výměru bytu, počet místností, vybavení, vytápění, ohřev teplé vody, o jaké podlaží se jedná, zda-li je k dispozici klimatizace, balkon, terasa, zahrada, sklep, parkovací místo a v neposlední řadě výše nájemného, kauce a záloh za služby a energie. Nejdůležitější informace však bude, od kdy je nemovitost volná k nastěhování. Zájemci také jistě ocení i informace ohledně občanské vybavenosti a dostupnosti MHD.

Uveďte také vaše požadavky na podnájemníka – kuřák/nekuřák, domácí mazlíček, aj. Pokud si nevíte rady nebo byste rádi čas věnovali jiným věcem, obraťte se na naše realitní makléře z REAL SPEKTRUM.

 

 prazdny byt

Zařízený nebo prázdný byt?

Prioritou fotek je zaujmout, proto prezentaci nepodceňte. Byt před focením nejen ukliďte, ale proveďte i drobné opravy, případně vymalujte. Oprýskaná omítka, nádobí na lince nebo přehozené oblečení přes židli budoucího zájemce příliš nenadchnou. Všechny osobní věci, včetně fotek nebo hraček dětí, by proto na fotkách neměly být.

Pokud pronajímáte atraktivnější byt, určitě se vyplatí investice do homestagingu, díky
kterému získáte neodolatelnou prezentaci vaší nemovitosti. V případě, že je pro vás homestaging cizí slovo a nejste profesionální fotograf, svěřte raději propagaci vaší nemovitosti realitní kanceláři REAL SPEKTRUM, která se o vše postará za vás.

 

 

Kde nemovitost prezentovat?

Můžete inzerovat nejen na realitních platformách, ale i na sociálních sítích.

Realitní kancelář REAL SPEKTRUM inzeruje na 16 ověřených portálech. Čím více se osloví lidí, tím bude větší zájem a majitel si tak může vybrat z potencionálních zájemců.

 

 inzerat

Dobrá nájemní smlouva je základ

Nájemní smlouva je dokument, který chrání vás i nájemníka, a proto by vám ji měl vypracovat právník s dostatečnou kvalifikací. Smlouva, stažená například z internetu, nemusí obsahovat všechny náležitosti, a tak by se vám to v budoucnu mohlo značně prodražit. Smlouva by měla vždy obsahovat jména, data narození nebo rodná čísla, trvalé bydliště, čísla občanského průkazu, adresu pronajímaného bytu včetně patra a čísla bytu, výši nájemného a způsob úhrady včetně termínu splatnosti, případné sankce, dobu nájmu, výši kauce, za co nájemce platí (výše nájemného a výši záloh za služby), práva a povinnosti nájemce i pronajímatele, den předání a kdy nebo za jakých podmínek smlouva zaniká.

Nájemní smlouva by také měla obsahovat předávací protokol včetně fotek stavu a vad, doložky ke smlouvě (například inflační doložku) a případné pojištění domácnosti a odpovědnosti.

 

 

Jakou výši kauce?

Kauce, respektive “jistota”, slouží jako finanční záruka, že nájemce splní své povinnosti, které vyplývají z nájemního vztahu. Kauce, ve výši měsíčního nájmu, se dle občanského zákoníku kalkuluje bez služeb. Naopak při vrácení kauce má podnájemník nárok i na úrok alespoň ve výši zákonné sazby. Nejčastěji majitelé nemovitostí vybírají jistotu ve výši dvou měsíčních nájmů.

Pozn.: Výše kauce může být u nájmu maximálně šestinásobek měsíčního nájemného, u podnájmu maximální výše není stanovena.

 

 

Příjmy z pronájmu – jak se daní?

V roce 2021 došlo ke změně a příjem do čtyřnásobku průměrné hrubé mzdy, tedy 141 764 Kč za měsíc, se bude danit 15 %, příjem nad tuto hranici se potom bude danit 23 %.

 

 

Pronájem s realitní kanceláří nebo bez?

Pokud si zvolíte cestu pronájmu s realitní kanceláří, ušetříte tak spoustu času. Nejen že nebudete muset odpovídat na spousty často se opakujících dotazů, nebudete muset absolvovat několik prohlídek, ale zároveň se nebudete muset starat ani o nafocení a následnou inzerci nemovitosti. Veškerý právní servis vám rovněž zajistí realitní kancelář.

Rizika pronájmu bytu bez realitky
Pokud se rozhodnete byt pronajmout bez RK, existuje zde velké riziko, že byt budete pronajímat pod cenou. Realitní makléř umí na základě svých zkušeností a aktuální situace na trhu určit správnou cenu, takže vždy dostanete maximální možnou částku.
Dále, pokud si nájemníka pečlivě neprověříte, může se stát, že se vám do bytu nastěhuje člověk, který nebude moci řádně splácet nájem a vy celý proces s výběrem nového nájemníka budete nuceni absolvovat znovu. Na rozdíl od vás, má makléř za sebou stovky podobných prohlídek, takže z pravidla již po chvíli pozná, kdo je pro vás vhodný a kdo ne. Makléř má navíc přístupy k všemožným databázím, kde zájemce pečlivě prověří, takže budete mít jistotu, že nemá dluhy a není ani trestně stíhaný.
A v případě, že se dostanete s nájemníkem do jakékoli nepříjemné situace, vždy máte za sebou realitní kancelář s týmem renomovaných právníků, která veškeré problémy vyřeší za vás. 

 

Jak řešit škody způsobené nájemcem?

Když zjistíte, že nájemce například poškrábal podlahu nebo rozbil umyvadlo, vyzvěte jej k opravě. Nezapomeňte škody zdokumentovat a přiložte fotografie původního stavu. Pokud se nedohodnete, můžete k opravě využít kauci. V případě, že je částka vyšší, požádejte nájemníka o zbytek úhrady.

 

 škody v pronájmu bytu

Jaké opravy hradí nájemce a jaké nájemce?

Dle zákona si běžnou údržbu v bytě hradí nájemník sám. Do tohoto spadá malování stěn, čištění podlah, odpadů, výměna vypínačů, žárovek nebo těsnění u vodovodních baterií. Cena však nesmí přesáhnout 100 Kč na 1m2 bytu za rok.

Nejčastějším sporem mezi majitelem bytu a nájemcem bývá úhrada za opravu nebo revizi plynového kotle. Podle vládního nařízení se jedná o běžnou údržbu a hradí ji nájemník.

 

 

Co dělat, když nájemník neplatí?

Pokud nezaplatí podnájemník nájemné a poplatky za služby po dobu tří měsíců, považuje se to za porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem. V takovém případě vyzvěte nájemce písemně k úhradě. Jestliže ani tak k úhradě nedojde, může majitel podat výpověď bez výpovědní doby.

Hrubé porušení je pak méně závažné – například nezaplacení nájemného a služeb za dva měsíce. V takové situaci je možné poslat nájemníkovi výpověď s tříměsíční výpovědní lhůtou.

V nájemní smlouvě se strany mohou dohodnout, že lze využít kauci k doplacení nedoplatků. Pronajímatel může poté požádat podnájemníka, aby kauci zpět doplnil. Nicméně v takovém případě se vetšinou předpokládá, že nájemné dluží proto, že nemá finanční prostředky, takže se dá těžko očekávat, že kauci doplní do stejné výše.

Pokud byste celý proces nejradši přeskočili a přišli až k „hotovému“, obraťte se na naše realitní makléře REAL SPEKTRUM, kteří vám budou rádi nápomocni a s radostí vás celým procesem provedou.

 

Kam dál?