Může se zdát, že na koupi stavebního pozemku nic není a snad kromě lokality nemusíte nic řešit. Jenže opak je pravdou, také u stavebního pozemku je potřeba zodpovědět si na začátku několik otázek, podle kterých zjistíte, jestli se vyplatí stavební pozemek koupit. Podívejte se, co si prověřit hned na začátku, abyste se nenapálili.
Co je stavební pozemek podle zákona
Zákony přesně definují, kdy lze pozemek označit jako stavební. Stavební zákon (č. 183/2006 Sb.) stanoví, že stavebním pozemkem se rozumí „pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, anebo regulačním plánem“. Jednoduše řečeno, stavebním je takový pozemek, který byl úředně vymezen a schválen pro výstavbu (typicky v územním řízení nebo plánovací dokumentaci).
Od 1. července 2025 vstupuje v účinnost novela zákona o DPH, která rozšiřuje pojem stavebního pozemku pro daňové účely. Nově bude za stavební pozemek považován každý pozemek, na kterém lze podle územního plánu, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu stavět, i pokud pro něj ještě nebylo vydáno stavební povolení. Stavebním pozemkem bude nově také pozemek, u nějž probíhají stavební práce na něm samotném nebo v okolí za účelem připravit jej k budoucí zástavbě. Tato změna zpřesňuje definici pro daňové účely a značí, že více prodejů pozemků bude nově podléhat DPH, což může ovlivnit jejich cenu a dostupnost na trhu. Prakticky to znamená, že u většiny stavebních pozemků prodávaných po červnu 2025 bude prodávající (je-li plátcem DPH) muset k ceně připočíst 21 % DPH, což pro kupující představuje významné navýšení ceny.
Poznámka: Stavební pozemek lze „vytvořit” i z původně nestavebního (např. zemědělského) pozemku změnou územního plánu a využití. Jde ale o náročný proces s nejistým výsledkem, který může trvat roky a vyžaduje investice – řada žádostí o změnu končí zamítnutím.
Co zjistit o pozemku přes koupí?
1. Prověřte si územní plán
To,které pozemky jsou stavební, určuje územní plán. Většina českých měst a obcí už má naštěstí digitálně přístupný územní plán, takže je ověření pozemku otázka několika málo minut. Pokud nakupujete přes naši realitní kancelář, územní plán a informace k němu vám vždy poskytne realitní makléř. V katastru nemovitostí může být pozemek zapsán například jako orná půda nebo zahrada.
Územní plán přináší také určité regulace výstavby, na ty se zaměřte, omezuje například:
- typ stavby, například komerční,rezidenční,rekreačnía jiné
- maximální velikost zastavěné plochy pozemku
- omezení rozměrů objektu, například jeho výšky
- někdy může nařizovat i tvar střechy nebo jiná omezení.
2. Zkontrolujte inženýrské sítě
Stavební pozemek nutně nemusí být rovnou napojen na inženýrské sítě, ale platit extrémní částky za napojení se vám určitě nechce. Existují sice regulace, ale většinu nákladů vždy platí stavebník. Navíc někde může být natažení i dost problémové až nemožné. Stavební pozemek nemusí mít všechny sítě hned na pozemku, ale pokud chybí a vy se budete muset napojovat přes dlouhé vzdálenosti, může to znamenat stovky tisíc navíc. Proto se vždy zaměřte na to, zda už jsou na pozemku nebo v jeho blízkosti nataženy inženýrské sítě, tím se myslí především elektřina, plyn, voda, kanalizace, někdy se řeší také teplovod.
Informace o inženýrských sítích zjistíte od správců jednotlivých inženýrských sítí. Další informace k inženýrským sítím vám na vyžádání poskytne také stavební úřad.
3. Kontrola listu vlastnictví na katastru
Katastr nemovitostí už je téměř zcela digitální, proto je základní kontrola listu vlastnictví (LV) otázkou pár minut. V tomto případě se ověřují zejména právní vady, jako jsou různá břemena, zástavy (hypotéka) nebo třeba exekuce. Přestože náhled do katastru nemovitostí vám ukáže na první pohled zjevné právní vady, vždy je dobré požádat také o podrobný výpis LV a případně dokumentů, které se k LV vztahují – zde už je čtení složitější, proto doporučujeme konzultaci s odborníky.
Důkladně si pročtěte případné poznámky a omezující práva v části C listu vlastnictví. Pokud je tam uvedeno věcné břemeno (např. právo cesty pro souseda, právo vedení sítí apod.), zvažte, jak moc to bude vadit vašemu záměru. Zástavy a exekuce je potřeba před koupí vyřešit (obvykle se z kupní ceny splatí dluhy a zástavy se vymažou). Pro jistotu si na katastru vyžádejte úplný výpis LV a kopie listin, které se k případným břemenům vážou – jejich interpretace může být složitější, takže v případě nejasností konzultujte u právníka nebo jiného odborníka.
Pozor: Ověřte také, že osoba prodávající pozemek je skutečně jeho majitelem (případně má právo za majitele jednat). Z listu vlastnictví zjistíte i to, zda pozemek není v podílovém spoluvlastnictví více osob – pak by bylo nutné řešit předkupní práva spoluvlastníků apod. Právní čistota pozemku je zásadní, jinak riskujete vleklé spory či dokonce neplatnost koupě.
Naši makléři pro vás vždy zajistí podrobný výpis LV, který prokazuje, zda je pozemek bez právních vad (nebo jsou tam transparentně uvedeny).
4. Ochranná pásma
Vyhráno nemáte ani v případě, že je váš pozemek podle územního plánu stavební a bez zjevných právních vad. Někdy mohou způsobit problém ochranná pásma, která mohou být kulturní, přírodní, technických sítí nebo dopravních komunikací. Informace o ochranných pásmech zjistíte nejlépe na stavebním úřadě a případně na odboru územního plánování
Zda se na pozemku nějaké takové omezení vztahuje, opět napoví územní plán (bývají v něm vyznačena např. záplavová území, památkové zóny apod.). Detailnější informace poskytne místně příslušný stavební úřad nebo odbor územního plánování. Nepodceňte to – například plynové či elektrické vedení může výrazně omezit využitelnou část pozemku, i když fyzicky vede třeba pod zemí na okraji. Raději se předem informujte, zda vámi vyhlédnutý pozemek není ničím takovým zatížen a pokud ano, jaký dopad to má na možnosti stavby.
5. Pozor na přístup
Jak se na pozemek dostanete? Překvapivě mnoho pozemků nemá právně zajištěný přístup z veřejné cesty. To znamená, že k nim vede jen cesta přes cizí pozemky. Pokud váš pozemek nemá svůj vlastní přístup (tj. není napojen na veřejnou komunikaci přímo nebo přes pozemek, který také kupujete), je nutné právně ošetřit věcné břemeno (služebnost) cesty. Bez zajištěného přístupu totiž stavební úřad nevydá stavební povolení – úředně tzv. “pozemek není vhodný k zástavbě”.
Nejlepší variantou je přístup přes obecní cesty a pozemky nebo přes vlastní příjezdovou cestu, která k pozemku náleží a je připojena k veřejné infrastruktuře. Poslední možností je domluvit se s majitelem příjezdové cesty na spoluvlastnictví nebo třeba pronájmu (důležité je v tomto případě zanesené věcné břemeno k užívání cesty na katastru nemovitostí). Pokud nesplníte ani jednu z podmínek, není možné na pozemku stavět.
6. Orientace stavby, sklon pozemku a záplavová oblast
Zaměřte se také na samotný pozemek. Pořádně si ho prohlédněte. Zkuste si například rovnou vyměřit, jestli je vůbec možné rodinný dům smysluplně orientovat na jižní stranu která je nejžádanější, protože zachycuje nejvíce slunečního světla. Berte v potaz také možné zastínění okolní výstavbou. Kromě toho si dejte pozor na svažitost, ta by neměla překračovat 7 %, pak už jsou nutné rozsáhlé terénní úpravy, které nejsou vůbec levné. V neposlední řadě se zaměřte na to, jestli náhodou není pozemek v záplavové oblasti, to je poměrně výrazná vada, která má mimo jiné vliv na pojištění nemovitosti.
7. Shrnutí: prověřený pozemek = reálná cena
Všechny výše uvedené parametry určují, jestli a jak na pozemku postavíte plánovanou stavbu. Pokud při prověřování narazíte na vady (právní, technické či jiné), zjistěte, jak moc omezují využití pozemku. Některé problémy lze řešit za cenu vyšších nákladů – to pak můžete zohlednit při vyjednávání o ceně (požadovat slevu). Jiné vady však mohou stavbu zcela znemožnit (typicky nemožnost přístupu nebo přísná ochranná pásma); takový pozemek je lepší nekupovat vůbec. Klíčové je znát reálný stav – jedině tak zjistíte skutečnou hodnotu pozemku pro vaše záměry.
Co je tržní cena pozemku?
Tržní cena pozemku je taková, za kterou byl pozemek na trhu prodán v daném čase. Samozřejmě platí přímá úměra, že čím je pozemek lepší, tím roste i jeho tržní cena. Tržní cenu pozemku ovlivňují zmíněné faktory a také celková situace na trhu nemovitostí. Tržní cena tak většinou nevyjadřuje samotnou hodnotu pozemku, ale spíš to, kolik jsou kupující v daném čase ochotni za pozemek zaplatit.
Faktory ovlivňující tržní cenu pozemku
Všechny zmíněné oblasti, které byste si měli při koupi stavebního pozemku dobře ohlídat, výrazně ovlivňují tržní cenu pozemku. Zřejmě nejvíc ovlivňuje tržní cenu pozemku zasíťování – pokud je na pozemku voda, elektřina, plyn i kanalizace, bude takový pozemek výrazně dražší. Zasíťovaných pozemků je na trhu ale asi jen 30–40 % z celkové nabídky stavebních pozemků.
Další výrazný vliv na tržní cenu pozemku má jeho právní stav. Věcná břemena, zástavy nebo třeba problematický přístup. Právní problémy snižují ceny pozemků v řádu desítek procent. Poté se většinou řeší takové faktory, jako je orientace pozemku, občanská vybavenost v okolí, infrastruktura a podobně. V neposlední řadě platí, že čím je pozemek rovnější, tím je také dražší.
Přehled průměrných cen stavebního pozemků (rok 2025)
| Město / region | Průměrná cena za m² |
| Praha | 14 000 Kč |
| Středočeský kraj | 6 500 Kč |
| Brno | 9 000 Kč |
| Jihomoravský kraj | 3 500 Kč |
| Plzeň | 6 000 Kč |
| Plzeňský kraj | 2 500 Kč |
| České Budějovice | 5 000 Kč |
| Jihočeský kraj | 3 000 Kč |
| Jihlava | 4 500 Kč |
| Vysočina | 2 100 Kč |
| Pardubice | 4 200 Kč |
| Pardubický kraj | 2 000 Kč |
| Liberec | 4 000 Kč |
| Liberecký kraj | 1 800 Kč |
| Zlín | 4 000 Kč |
| Zlínský kraj | 1 900 Kč |
| Hradec Králové | 3 500 Kč |
| Královehradecký kraj | 1 850 Kč |
| Olomouc | 3 200 Kč |
| Olomoucký kraj | 1 700 Kč |
| Karlovy Vary | 3 000 Kč |
| Karlovarský kraj | 1 700 Kč |
| Ústí nad Labem | 2 600 Kč |
| Ústecký kraj | 1 800 Kč |
| Ostrava | 2 000 Kč |
| Moravskoslezský kraj | 1 700 Kč |
Pozn: Ceny jsou přibližné a vycházejí z nabídkových cen pozemků v daných lokalitách. Mohou se lišit podle polohy konkrétního pozemku a jeho parametrů. Zdroj dat: realitní inzerce Sreality a analýzy trhu.
Z tabulky je patrné, že nejdražší pozemky jsou v Praze (průměrně okolo 14 tisíc Kč/m²). Velmi vysoké ceny dosahují také bezprostřední okolí Prahy – ve vyhledávaných obcích Středočeského kraje šplhají nabídky často k 7–8 tis. Kč/m². Druhou nejdražší oblastí je Brno a okolí, kde průměrné ceny stavebních parcel jsou okolo 8–10 tis. Kč/m². Naopak nejlevnější jsou stavební pozemky v Ústeckém a Moravskoslezském kraji, kde průměrné ceny činí kolem 1,6–1,8 tis. Kč/m². Většina ostatních regionů (Vysočina, Olomoucký, Zlínský, Karlovarský aj.) se pohybuje v průměru mezi zhruba 1,8–3 tis. Kč/m². Krajská města mívají ceny výrazně vyšší než průměr svého kraje – např. v Plzni či Českých Budějovicích jsou parcely cca za 5–6 tis. Kč/m², zatímco průměr v celém kraji je poloviční. Velikost města, pracovní příležitosti a kupní síla v regionu úzce souvisí s cenovou hladinou pozemků. Například Karlovarský kraj či Ústecko patří k nejlevnějším nejen kvůli poloze, ale i nižší poptávce (méně pracovních míst, odliv obyvatel). Naopak ekonomicky silné regiony (Praha, Brno, Plzeň) či rekreačně atraktivní oblasti (např. okolí Českých Budějovic – Lipensko, nebo horské oblasti Libereckého kraje) táhnou ceny vzhůru.
Jak přistupujeme k odhadu ceny pozemku?
Jsme odborníci na nemovitosti, díky tomu umíme stanovit maximální tržní cenu stavebního pozemku. Proč se vyplatí profesionální odhad ceny stavebního pozemku? Prodávající si mohou být jistí, že prodají svůj pozemek za nejvyšší možnou cenu. Naopak kupující zase zbytečně nepřeplatí pozemek, který za to nestojí. Jak přistupujeme k odhadu?
- Ze všeho nejdřív provedeme osobní expertízu pozemku.
- Zjistíme stav napojení na inženýrské sítě (zasíťování).
- Prověříme právní stav pozemku.
- Zvážíme přístupnost ke komunikacím.
- Pečlivě se zaměříme na výhody lokality a orientaci pozemku.
- Porovnáme ceny podobných pozemků v lokalitě.
- Vše zasadíme do aktuální situace na trhu.
Nechci na pozemku stavět rodinný dům, ale komerční objekt
Hlavní rozdíl je v prioritách prověřovaných atributů. U pozemku pro komerční výstavbu je kromě územního plánu a zastavitelnosti kladen důraz na dostatečnou kapacitu inženýrských sítí, vhodnou svažitost nebo dobrou dostupnost na důležité dopravní komunikace a hlavní tahy. Obecně je potřeba mnohem důkladnější prověření – v takovém případě doporučujeme kontaktovat naše odborníky na komerční nemovitosti.
Zaujali jsme vás?
Líbil se vám článek? Potřebujete poradit?
