Jak určit cenu pozemku, co ji ovlivňuje a co zjistit před koupí?

Může se zdát, že na koupi stavebního pozemku nic není a snad kromě lokality nemusíte nic řešit. Jenže opak je pravdou, také u stavebního pozemku je potřeba zodpovědět si na začátku několik otázek, podle kterých zjistíte, jestli se vyplatí stavební pozemek koupit. Podívejte se, co si prověřit hned na začátku, abyste se nenapálili.

Co je stavební pozemek

Už z podstaty nemůže být každý pozemek stavebním pozemkem. Jako stavební pozemek se určuje pozemek, na kterém je možná výstavba budov nebo jiných staveb. Nejčastěji se tyto pozemky označují přímo jako stavební parcely. Jenže aby mohl být pozemek opravdu stavební, musí splňovat několik požadavků. Například musí být přístupný, musí mít natažené inženýrské sítě a také musí být v souladu s územním plánem.

Stavební pozemek sice můžete udělat z orné půdy, ale zabere to čas, nemalé finance a proces navíc často končí zamítnutím. 

Co zjistit o pozemku přes koupí?

1. Prověřte si územní plán

To, které pozemky jsou stavební, určuje územní plán. Většina českých měst a obcí už má naštěstí digitálně přístupný územní plán, takže je ověření pozemku otázka několika málo minut. Pokud nakupujete přes naši realitní kancelář, územní plán a informace k němu vám vždy poskytne realitní makléř. V katastru nemovitostí může být pozemek zapsán například jako orná půda nebo zahrada.

Územní plán přináší také určité regulace výstavby, na ty se zaměřte, omezuje například:

• typ stavby, například komerční, rezidenční, rekreační a jiné
• maximální velikost zastavěné plochy pozemku
• omezení rozměrů objektu, například jeho výšky
• někdy může nařizovat i tvar střechy nebo jiná omezení.

2.Zkontrolujte inženýrské sítě 

Stavební pozemek nutně nemusí být rovnou napojen na inženýrské sítě, ale platit extrémní částky za napojení se vám určitě nechce. Existují sice regulace, ale většinu nákladů vždy platí stavebník. Navíc někde může být natažení i dost problémové až nemožné. Proto se vždy zaměřte na to, zda už jsou na pozemku nebo v jeho blízkosti nataženy inženýrské sítě, tím se myslí především elektřina, plyn, voda, kanalizace, někdy se řeší také teplovod.

Informace o inženýrských sítích zjistíte od správců jednotlivých inženýrských sítí. Další informace k inženýrským sítím vám na vyžádání poskytne také stavební úřad.  

3.Kontrola listu vlastnictví na katastru

Katastr nemovitostí už je téměř zcela digitální, proto je základní kontrola listu vlastnictví (LV) otázkou pár minut. V tomto případě se ověřují zejména právní vady, jako jsou různá břemena, zástavy nebo třeba exekuce. Přestože náhled do katastru nemovitostí vám ukáže na první pohled zjevné právní vady, vždy je dobré požádat také o podrobný výpis LV a případně dokumentů, které se k LV vztahují – zde už je čtení složitější, proto doporučujeme konzultaci s odborníky.

Naši makléři pro vás vždy zajistí podrobný výpis LV, který prokazuje, zda je pozemek bez právních vad (nebo jsou tam transparentně uvedeny).   

4. Ochranná pásma

Vyhráno nemáte ani v případě, že je váš pozemek podle územního plánu stavební a bez zjevných právních vad. Někdy mohou způsobit problém ochranná pásma, která mohou být kulturní, přírodní, technických sítí nebo dopravních komunikací.. Informace o ochranných pásmech zjistíte nejlépe na stavebním úřadě a případně na odboru územního plánování. 

5. Pozor na přístup

Věděli jste, že existuje mnoho pozemků, ke kterým nenáleží žádný přístup? Podívejte se vždy do katastru nemovitostí a zjistěte, v jakém vlastnictví jsou příjezdové cesty a okolní pozemky. Pokud jsou všechny okolní pozemky ve vlastnictví subjektů, se kterými se nedomluvíte na zajištění přístupu, nikdy vám stavební úřad nevydá stavební povolení.

Nejlepší variantou je přístup přes obecní cesty a pozemky nebo přes vlastní příjezdovou cestu, která k pozemku náleží a je připojena k veřejné infrastruktuře. Poslední možností je domluvit se s majitelem příjezdové cesty na spoluvlastnictví nebo třeba pronájmu (důležité je v tomto případě zanesené věcné břemeno k užívání cesty na katastru nemovitostí). Pokud nesplníte ani jednu z podmínek, není možné na pozemku stavět. 

6. Orientace stavby, sklon pozemku a záplavová oblast

Zaměřte se také na samotný pozemek. Pořádně si ho prohlédněte. Zkuste si například rovnou vyměřit, jestli je vůbec možné rodinný dům smysluplně orientovat na jižní stranu, která je nejžádanější, protože zachycuje nejvíce slunečního světla. Berte v potaz také možné zastínění okolní výstavbou. Kromě toho si dejte pozor na svažitost, ta by neměla překračovat 7 %, pak už jsou nutné rozsáhlé terénní úpravy, které nejsou vůbec levné. V neposlední řadě se zaměřte na to, jestli náhodou není pozemek v záplavové oblasti, to je poměrně výrazná vada, která má mimo jiné vliv na pojištění nemovitosti. 

7. Vše má vliv na cenu pozemku

Pokud zjistíte různé vady pozemku, je důležité si detailně zjistit, nakolik jsou omezující. Pokud bude potřeba investovat výrazně více do výstavby, než jste mysleli, je možné vyjednat si lepší cenu při koupi. Pokud jsou ale vady natolik závažné, že například neumožní téměř žádnou výstavbu kvůli ochrannému pásmu, je lepší pozemek vůbec nekupovat, to samé platí v případě, že k němu nevede příjezdová cesta. 

Co je tržní cena pozemku? 

Tržní cena pozemku je taková, za kterou byl pozemek na trhu prodán v daném čase. Samozřejmě platí přímá úměra, že čím je pozemek lepší, tím roste i jeho tržní cena. Tržní cenu pozemku ovlivňují zmíněné faktory a také celková situace na trhu nemovitostí. Tržní cena tak většinou nevyjadřuje samotnou hodnotu pozemku, ale spíš to, kolik jsou kupující v daném čase ochotni za pozemek zaplatit.

Faktory ovlivňující tržní cenu pozemku

Všechny zmíněné oblasti, které byste si měli při koupi stavebního pozemku dobře ohlídat, výrazně ovlivňují tržní cenu pozemku. Zřejmě nejvíc ovlivňuje tržní cenu pozemku zasíťování – pokud je na pozemku voda, elektřina, plyn i kanalizace, bude takový pozemek výrazně dražší. Zasíťovaných pozemků je na trhu ale asi jen 30–40 % z celkové nabídky stavebních pozemků.

Další výrazný vliv na tržní cenu pozemku má jeho právní stav. Věcná břemena, zástavy nebo třeba problematický přístup. Právní problémy snižují ceny pozemků v řádu desítek procent. Poté se většinou řeší takové faktory, jako je orientace pozemku, občanská vybavenost v okolí, infrastruktura a podobně. V neposlední řadě platí, že čím je pozemek rovnější, tím je také dražší. 

Přehled průměrných cen stavebního pozemku

Částky jsou pouze orientační, zdroj: https://www.penize.cz/nemovitosti/431871-pozemky-rekordne-zdrazuji-investice-do-pudy-porazi-inflaci a průměr vybraných inzerátů na https://www.sreality.cz/

Jak přistupujeme k odhadu ceny pozemku?

Jsme odborníci na nemovitosti, díky tomu umíme stanovit maximální tržní cenu stavebního pozemku. Proč se vyplatí profesionální odhad ceny stavebního pozemku? Prodávající si mohou být jistí, že prodají svůj pozemek za nejvyšší možnou cenu. Naopak kupující zase zbytečně nepřeplatí pozemek, který za to nestojí. Jak přistupujeme k odhadu? 

•     Ze všeho nejdřív provedeme osobní expertízu pozemku.
•     Zjistíme stav napojení na inženýrské sítě (zasíťování).
•     Prověříme právní stav pozemku.
•     Zvážíme přístupnost ke komunikacím.
•     Pečlivě se zaměříme na výhody lokality a orientaci pozemku.
•     Porovnáme ceny podobných pozemků v lokalitě.
•     Vše zasadíme do aktuální situace na trhu.

Nechci na pozemku stavět rodinný dům, ale komerční objekt

Hlavní rozdíl je v prioritách prověřovaných atributů. U pozemku pro komerční výstavbu je kromě územního plánu a zastavitelnosti kladen důraz na dostatečnou kapacitu inženýrských sítí, vhodnou svažitost nebo dobrou dostupnost na důležité dopravní komunikace a hlavní tahy. Obecně je potřeba mnohem důkladnější prověření – v takovém případě doporučujeme kontaktovat naše odborníky na komerční nemovitosti.