V posledních letech je investice do nemovitostí stále více populární. Taková investice navíc nabízí dvojí zhodnocení – nárůst tržní hodnoty nemovitosti a pochopitelně nájem. Investování do nemovitostí sice má svá rizika, ale s trochou snahy si tak člověk může zajistit stabilní pasivní příjem.
Co vnímáme jako investiční nemovitost?
Jedná se o nemovitý majetek, který majitel vlastní k investičním účelům - krátkodobým či dlouhodobým. Investiční nemovitostí se zároveň rozumí i nemovitost, kterou kupujete s myšlenkou dalšího prodeje, protože očekáváte nárůst její tržní ceny.
Druhy investic do nemovitostí
Investice do nemovitostí vždy neznamená jen koupit byt na pronájem. Podívejme se na nejoblíbenější investice.
Investice do bytu na pronájem
Nejžádanější jsou malometrážní byty (1+1, 2+kk a 2+1) a to hned z několika důvodů. Lidé se stěhují do měst primárně za prací, často jsou single, a tak potřebují bydlení jen pro sebe. Také spousta mladých párů bere pronájem bytu pouze jako přestupní stanici, než zainvestují do své vlastní nemovitosti. Malé byty jsou zkrátka likvidnější a dosahují vyšší výnosnosti než třeba byty o dispozici 3+kk.
Pokud se rozhodnete investovat do tohoto typu bytů, výnos budete mít víceméně jistý. Kdyby v budoucnu došlo k jakékoli neočekávané situaci, která by vás donutila byt prodat, nemusíte mít obavy. Takový byt vždy prodáte za dobrou cenu a rychle i s případnou hypotékou.
Tip: Cizinci, kteří sem přijeli za prací či studiem mohou být další zajímavou skupinou zájemců o nájemní bydlení. Ačkoli se zde zdrží jen pár měsíců, bydlení potřebují a některým z nich nedělá problém si za něj i připlatit.
Investice do pozemků
Jak uchránit svoje peníze před inflací lépe, než investicí do pozemku? Půdy máme pouze omezené množství a starost o takový pozemek není příliš náročná, oproti bytu, kde se jedná o malování a různé opravy po nájemnících. Na pozemek stačí pozvat párkrát za rok zahradníka, který pokosí vysokou trávu a dále nemusíte nic řešit. Pozemek navíc můžete vždy rozdělit a prodat po částech, pokud potřebujete rychle získat peníze zpět.
Tip: Pokud najdete slušnou nabídku ke koupi pozemku, neváhejte. Pozemky se stále zdražují a s téměř stoprocentní jistotou při případném budoucím prodeji neproděláte.
Investice do apartmánů
Počet turistů v ČR s každým rokem konstantně roste, a tak je investice právě do apartmánů velmi výhodná. Turisté nehledají pronájem pouze v Praze, ale po celé ČR. Stále oblíbenější jsou také apartmány v blízkosti přírody, pokud navíc disponují bazénem a zahradou s posezením, jejich majitelé určitě nebudou mít o zájemce nouzi. Majitelé nejčastěji k zaplnění volných kapacit využívají platformy pro krátkodobé ubytování, jako je AirBnb nebo Booking.
Investice do domů
V posledních letech se víc a víc rozmáhá pronájem domů nebo menších vil v okolí větších měst. Zájemce o tento typ bydlení většinou okouzlí možnost zahrady a dostupnost města. Nemají však dostatek financí, aby si pořídili vlastní rodinný dům, proto si nejčastěji tento typ nemovitostí pronajímají mladé páry s dětmi.
Rady k výběru správné nemovitosti k investici
Hodně začínajících investorů se zaměřuje primárně na cenu. Nakupují levné byty, a pak těžko shání nájemníky. Při koupi nemovitosti je proto dobré zohlednit nejen cenu, ale také lokalitu, protože ta dost často ve výběru podnájmu rozhoduje.
Dalším důležitým bodem je právě vhodná velikost. Po bytech 2+1 nebo 2+kk je stále největší poptávka, ať už to jsou mladé páry nebo studenti.
Jaká by měla být návratnost investice?
Klíčovým jsou v případě investic zvolená strategie a především finance. Pokud máte u nemovitosti výnos 7 %, pak to byla skvělá investice, většinou ale bývá okolo 5 nebo 4 %. Investice do nemovitosti není na rychlé zbohatnutí, jedná se o dlouhodobou záležitost.
Pozn.: Aby se jednalo o výhodnou investici, doporučuje se, aby investor pracoval s návratností maximálně patnáct let.
Jak spočítat návratnost?
Návratnost by neměla klesnout pod 5 % ročně. Pro hrubý výnos můžeme použít následující vzorec:
- (Měsíční nájem x 12 měsíců/pořizovací cena) x 100
Příklad výpočtu hrubého výnosu:
- Koupíte byt za 4 000 000 Kč
- Pronajímáte ho za 18 000 Kč měsíčně
- Roční příjem z nájmu je 18 000 × 12 = 216 000 Kč
- Výpočet:
( 21 6000 /4 000 0000 ) × 100 = 5 , 4 %
Čistý výnos, který je pro nás klíčový vypočítáme takto:
- (Měsíční nájem x 12 měsíců – celkové náklady/pořizovací cena) x 100
Příklad výpočtu čistého výnosu:
- Roční příjem z nájmu: 216 000 Kč
- Náklady na správu, opravy, daň, pojištění: 40 000 Kč ročně
- Výpočet: (400 000-216 000/4 000 000)×100=4,4%
Do celkových nákladů počítáme náklady na údržbu nemovitosti, rekonstrukci, právní pomoc nebo čas, který tomu věnujeme.
Doba návratnosti investice (Payback Period)
Dalším klíčovým ukazatelem je doba návratnosti investice, tedy za kolik let se vám investice vrátí.
Vzorec:
Příklad výpočtu:
- Pořizovací cena bytu: 4 000 000 Kč
- Roční čistý příjem: 176 000 Kč
- Výpočet:(
4 000 000/176 000) = 22,7 let
Jak začít s investováním?
Pokud uvažujete, že byste si koupili nemovitost k investici, určitě byste se měli zamyslet nad několika body. Za prvé byste se měli rozhodnout do čeho chcete investovat, zda to bude byt, dům nebo třeba pozemek? Máte dostatek finančních prostředků k investici? Budete nemovitost financovat z vlastních zdrojů nebo si vezmete hypotéku? V jaké lokalitě nemovitost chcete koupit? Budete chtít nemovitost k rekonstrukci nebo již připravenou k bydlení? Dále byste se měli podívat, jaký je aktuální stav trhu s nemovitostmi, zda ceny klesají nebo rostou. A určitě si nezapomeňte vypočítat, plánovaný výnos z investice. Způsob, jak výnos můžete spočítat najdete v odstavci – Jak spočítat návratnost.
Jak vám pomůžeme my z REAL SPEKTRUM, a.s.?
S koupí bytu, ale třeba i s hledáním budoucího nájemníka vám můžou pomoci naši realitní makléri. Při koupi je nutné se podívat, v jakém stavu nemovitost je a jakou výši nájemného bude možné požadovat. To vše je pro zkušeného realitního makléře daleko snazší. Také dokážeme budoucího nájemníka najít a prověřit, protože máme přístup k databázím jako Centrální evidence exekucí ČR, Insolvenční rejstřík nebo Hledané osoby Policií ČR aj. Také zorganizujeme a absolvujeme prohlídky, což vám ušetří spoustu času. A v neposlední řadě zajistíme bezchybný právní servis.
Jak financovat investici do nemovitosti?
Ideální je koupit nemovitost, která má měsíční platbu za hypotéku v takové výši, aby vám ji splácelo nájemné. K poskytnutí hypotéky je potřeba mít alespoň 10 % vlastních zdrojů– čím více vlastních prostředků máte, tím nižší budete mít úrok.
Věděli jste, že…
Při žádosti o hypotéku na danou nemovitost nemůžete kalkulovat s budoucím příjmem z nájmu. Výjimka platí pouze v případě, že máte uzavřenou nájemní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí nájemní. Teprve v takovém případě vám banka příjem z nájmu může uznat.
Na co si dát největší pozor?
Je hned několik věcí, na které byste si měli, jakožto investoři, dát pozor. Ať už se jedná o špatně zvolenou lokalitu, chybný výběr firmy na rekonstrukci nebo podcenění právního servisu. Je tak velmi důležité, než uděláte krok k první investici, si vše důkladně nastudovat.
Potřebujete bezplatnou radu?
Je dost možné, že na začátku nějaké chyby uděláte. Měli byste se ale z chyb poučit a nevzdávat se hned po prvním neúspěchu. Abyste se vyhnuli běžným začátečnickým chybám, s celým procesem vám mohou pomoci realitní makléři z REAL SPEKTRUM, a.s., kteří realitám skutečně rozumí.
Otázky a odpovědi
Jak financovat investiční nemovitost?
Investovat do nemovitosti můžete pomocí vlastních úspor, hypotékou případně kooperací s dalšími investory (v rodině, kamarádi), případně investicí do investičních fondů zaměřených na nemovitosti.
Jak investovat do nemovitosti bez peněz?
Pokud nemáte volné finanční prostředky a chcete začít s investováním, můžete využít zástavu jiné nemovitosti, kterou vlastníte.
Co je investice do nemovitosti?
Investice do nemovitosti je činnost, při které máte za cíl pořídit nemovitost, která vám bude generovat zisk z pronájmu a výnos z jejího dlouhodobého držení.
