Rozhovor s Petrem Hánou z Deloitte o stavu realitního trhu

Aktuální stav nemovitostního trhu jsme za skupinu Real Spektrum již popisovali v tomto článku. Dnes jsme si k rozhovoru pozvali Petra Hánu z poradenské společnosti Deloitte, který nám dá nezávislý vhled na současný stav a možný vývoj nemovitostí.

 

 

Jak vnímáte ceny na nemovitostním trhu, stále po jarní karanténě stagnují? Jak jsou na tom regiony ve srovnání v Prahou, kde byly ceny dlouhodobě tlačeny investory a krátkodobými pronájmy?

Nedá se říci, že by ceny nemovitostí od jara stagnovaly, spíše se zvolnil jejich růst. Velmi však záleží na konkrétních regionálních trzích a lokalitách.

Dopad Covidu na rezidenční trh bude zásadně menší než na jiné segmenty realitního trhu a pokud vůbec, tak se projeví až s určitým časovým zpožděním. Nyní je velmi citelně zasažen například segment hotelů a retailu.

Rezidenční trh není aktuální situací spojenou s pandemií Covid-19 co do prodejů a prodejních cen zasažen a na trendu růstu cen není znatelná žádná zásadní změna. Alespoň prozatím.

Situace na rezidenčním trhu v krajských městech ( co do prodejů i nájmů) a zbytku republiky zaznamenala během posledního půlroku jen velmi mírné výkyvy od své dlouhodobé trajektorie. Určitý dopad je již od března letošního roku patrný na trhu nájmů, a to hlavně v Praze. Celá situace je způsobena výpadkem trhu krátkodobého ubytování. Tím se na trh dlouhodobých nájmů v průběhu jara dostalo velké množství bytů zejména z centra města původně používaných pro internetové ubytovací platformy. Ve snaze uplatnit tyto byty na trhu standardních nájmů jejich majitelé nasadili nižší ceny, což se promítlo do snížení průměrného nájemného v centrálních pražských katastrech a následně i na průměru celé Prahy. Ke zlepšení situace rozhodně nepřispělo ani zářijové rozhodnutí o distančním studiu na vysokých školách. Naopak, to spíše způsobí, že situace v Praze se může rozšířit i do dalších českých univerzitních měst. Byty původně obsazované českými či zahraničními studenty mohou zůstat volné a tlačit na cenu nájemného.

 

Nemovitosti patřily k oblíbeným komoditám. Stále byste je investorům doporučili?

Na trhu lze v posledních měsících zaznamenat zvýšený investiční zájem o byty. Nejedná se aktuálně o velké investiční společnosti, ale zpravidla o drobné investory z řad fyzických osob, kteří nechtějí v bankách držet větší objem finančních prostředků a byty považují za vhodnou konzervativní investici. Byty jsou v ČR již dlouhodobě vnímány jako uchovatel hodnoty a prostředek pro vlastní zajištění. Cihly jsou jistota.

Obvykle dle informací od developerů tvoří investiční poptávka 30 – 40 % v závislosti na projektu či lokalitě. Aktuálně můžou být tyto hodnoty vyšší.

Situaci velmi významně nahrává levné financování pořízení bytu. Úrokové sazby hypoték klesly pod 2 %.

Při rozhodování o pořízení bytu pak může být v některých městech vyšší cenová hladina bytových jednotek převážena možností financovat byt z části výhodnou hypotékou.

Byty v posledních letech nabízely zejména ve velkých českých městech významné kapitálové zhodnocení plynoucí z rostoucích cen.

Svou roli sehrává i určitá nejistota budoucího vývoje. Otázkou je, jaká budou zaváděna opatření proti covidu a jak dlouho budou ovlivňovat českou ekonomiku.

 
Jak vnímáte kroky vlády, myslíte si, že zrušení daně z nabytí nemovitosti oživí poptávku?

Zrušení daně z nabytí nemovitosti bylo dlouho diskutovanou záležitostí. Pro trh se zcela jistě jedná o pozitivní krok, a to i když se dotýká především second-handových transakcí. Nové byty nebyly touto daní zatíženy. Poptávku aktuálně mimo jiné výrazně oživuje již zmíněná chuť lidí ukládat své peníze do nemovitostí a velmi levné financování v podobě nízkých úrokových sazeb hypoteřních úvěrů

 
Jak si myslíte, že se bude vyvíjet trh?

Rok 2021 se prozatím velmi obtížně předpovídá. Vše bude záviset na dalším vývoji pandemie a opatřeních proti jejímu šíření.

Dá se předpokládat, že na rezidenčním trhu bude příští rok velmi podobný tomu letošnímu. Výrazné výkyvy či propady nelze očekávat. Poptávka po vlastnickém bydlení je u nás stále velmi silná.

Největší otazník visí především nad segmenty realitního trhu spojenými s turistickým ruchem.

 

V první polovině roku zaniklo 7688 firem. Velké společnosti své zaměstnance nechávají stále doma. Jak si myslíte, že toto ovlivní trh s kancelářskými budovami?

Celkový dopad na kancelářské budovy bude záležet kromě dopadů coronavirové krize i na ekonomické situaci, která bude následovat a která je zatím nejasná. Ze strany investorů jsou však kvalitní kancelářské budovy stále vnímány jako atraktivní investice.

Ze strany nájemců bude o kancelářské prostory zájem i v budoucnu, firmy potřebují prostory pro potkávání zaměstnanců, sdílení know-how, týmovou spolupráci a celkové formování firemní kultury. Na trhu je však očekáváno, že nastane mírná změna struktury poptávky, kdy současná situace významně urychlí tendenci individualizace nároků velikosti, struktury a vybavení prostor dle potřeb a charakteristik jednotlivých firem.

Konkrétními trendy v rámci prostor pak jsou například růst hygienických požadavků po vybavení antibakteriálními materiály nebo vybavení technologiemi, a to zejména pro efektivní online komunikaci. Co se týče struktury kanceláří, tak je předpokládáno zvýšení potřeby prostor pro týmovou spolupráci na úkor individuální práce, která se z části přesune na home office.

 

Liší se nějak západní trh ve srovnání s ČR v oblasti komerčních nemovitostí?

Trhy zažívají podobnou situaci z důvodu globálního charakteru současné pandemie a také toho, že mezinárodní korporace mají často podobné strategie přístupu k návratu do kanceláře napříč regiony. Na vývoji komerčních nemovitostí v jednotlivých městech pak záleží zejména na stavu trhu, který tam panoval před pandemií coronaviru. U kancelářských nemovitostí to je zejména ekonomická situace regionu, neobsazenost prostor a množství nové plánované výstavby kancelářských budov.

 

Co byste doporučili majitelům kancelářských budov?

Je poměrně brzy a se zásadními strategickými reakcemi by bylo dobré počkat až se provoz vrátí k novému normálu a tedy zjištění co vlastně nabízí. Jednou z nových možností majitelů kancelářských budov je dedikování části volných prostor pro coworking, který bude možný využívat nájemci v budově a který tedy vyjde vstříc trendu požadavku firem na větší flexibilitu časových a prostorových nájemních podmínek.