S účinností nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) přichází převratná změna v koncepci nemovité věci. Do konce roku 2013 platilo, že stavba není součástí pozemku. Tato zásada však byla novým právním předpisem po více jak šedesáti letech prolomena, a platí tzv. superficies solo cedit, tj. povrch ustupuje půdě.
Od 1.1.2014 platí, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Součástí pozemku je i rostlinstvo na něm vzešlé. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.
Součástí pozemku naopak nejsou inženýrské sítě (zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení). Pro úplnost dále uvádíme, že zatěžuje-li věcné právo stavbu nebo pozemek, nestane se stavba součástí pozemku, dokud toto věcné právo (např. zástavní právo) trvá a pokud to jeho povaha vylučuje.
Vlastníte-li tedy např. rodinný dům i pozemek pod ním, podle nového občanského zákoníku nebude Váš dům od 1.1.2014 považován za samostatnou nemovitost, ale za součást zastavěného pozemku. V případě převodu vlastnického práva budete disponovat pouze s pozemkem a tyto dispozice se budou týkat automaticky i trvalé stavby na něm umístěné. Proto se neznepokojujte, pokud v kupní (darovací, směnné) smlouvě bude uveden „pouze“ pozemek, avšak Vaším záměrem bylo prodat i onen dům.
Cílem nové právní úpravy je sladění vlastnictví pozemku a trvalé stavby na něm umístěné. Stále totiž existuje množství staveb, jejichž vlastnictví je dáno někomu jinému. Vlastník stavby na cizím pozemku nebo vlastník pozemku, na němž je postavena stavba někoho jiného, se ovšem nemusí obávat, že by o svůj majetek přišel. Pro už existující stavby zavádí nový právní předpis speciální přechodná ustanovení, spočívající v zákonném předkupním právu vlastníka pozemku ke stavbě a naopak vlastníka stavby k pozemku (nebo jeho příslušné části). A nutno dodat, že uvedené zákonné předkupní právo nelze smluvně vyloučit ani omezit.
V praxi totiž mohou nastat dvě odlišné situace. V té první (méně problematické) je vlastníkem pozemku i stavby jedna a tatáž osoba. Stavba od 1.1.2014 přestala být samostatnou věcí a vlastník tak nakládá pouze s pozemkem, jehož součástí je i stavba na něm umístěná. V druhém (komplikovanějším) případě jsou však vlastníky stavby a pozemku dvě rozdílné osoby. V tomto případě svědčí vlastníkovi pozemku předkupní právo ke stavbě a naopak, vlastníkovi stavby svědčí předkupní právo k pozemku nebo jeho části, na němž stavba stojí. Znamená to tedy, že bude-li chtít kterýkoli z vlastníků disponovat se svojí věcí (stavbou či pozemkem), má ze zákona povinnost nabídnout ji nejprve druhému vlastníkovi k odkoupení. Předkupní právo je zachováno i v případě, že se nevyužije a bude působit vůči novému vlastníkovi pozemku či stavby. Pokud bude předkupní právo využito, stává se stavba součástí pozemku.
Rozsah zákonného předkupního práva je omezen v těchto případech:
- lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě
- je-li stavba zřízena na několika cizích pozemcích, vzniká předkupní právo jen ve vztahu k pozemku, na němž se nachází převážná část stavby.
Závěrem upozorníme na skutečnost, že pokud by bylo shora uvedené předkupní právo porušeno, účinky převodu vlastnictví zanikají zásadně uplatněním předkupního práva a prodávající a kupující se tak ocitnou ve značné právní nejistotě.
