Výpověď z nájmu bytu: Kdy na to má nárok nájemce a kdy pronajímatel? (2. část)

Dnes pokračujeme v naší sérii rad, týkající se výpovědi z nájmu. Na otázky odpovídá Mgr. Jakub Žiška z advokátní kanceláře Muzikant & Partners.

Jak je to v případě změny okolností a výpovědi nájmu dohodou?

„Výpověď je jednostranné právní jednání, proto nelze vypovědět nájem dohodou. Lze uzavřít dohodu o skončení nájmu. Ta však není výpovědí.

Nájemce může dát výpověď z nájmu na dobu určitou v případě, že se podstatně změnily okolnosti. Podmínkou je, aby došlo ke změně okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, a tato změna musí být výrazná, tedy do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. 

Pokud pro změnu došlo u nájemníka k situaci, že se náhle potřebuje přestěhovat, například za novou prací, a potřebuje ukončit stávající nájem co možná nejdříve, pak se může s pronajímatelem dohodnout na ukončení nájmu dohodou. V takovém případě není potřeba dodržovat tří měsíční výpovědní lhůtu. U dohody o skončení pronájmu se obě strany dohodnou na daném termínu ukončení nájmu.“

Co v případě, kdy je nemovitost nepoužitelná k bydlení?

„Nájemce má možnost nájem vypovědět, pokud se nemovitost stane k bydlení nepoužitelná, nebo v případě, kdy pronajímatel neodstranil poškození či vadu nemovitosti v dostatečné lhůtě. 

Nájemce musí pronajímatele opakovaně vyzvat k odstranění poškození nebo vady a stanovit mu dodatečnou lhůtu k odstranění vad. Lze doporučit, aby tato výzva a stanovení dodatečné lhůty byly učiněny písemně a existoval doklad o doručení pronajímateli. Pokud by nájemce dodatečně pronajímatele nevyzval nebo by mu neposkytl dodatečnou lhůtu, právo na výpověď nájemci nesvědčí.“

Kdo, co určuje, že se stává nemovitost k bydlení nepoužitelná? 

„Nájemci nesvědčí právo na výpověď v případě neodstranění drobných vad, neboť i z textace občanského zákoníku lze dovodit, že musí jít o vady, které brání obvyklému bydlení (musí jít o kvalifikované vady a poškození). Každopádně posouzení vad bude objektivní, nikoliv subjektivní. V konečném důsledku se může jednat o spor o neplatnost výpovědi, jejímž důvodem bude hrubé porušení smlouvy pro nepoužitelnost k ujednanému účelu. O platnosti takové výpovědi rozhodne soud.“

A kdo určuje, co je dostatečná lhůta k nápravě, resp. odstranění poškození, vad nemovitosti? 

„Lhůta by měla být přiměřená, byť to z textace zákona nevyplývá, tj. měla by být taková, aby pronajímatel objektivně v takové lhůtě mohl vadu odstranit. Tudíž opět se nejedná o posouzení subjektivní. V případě sporu rovněž rozhoduje soud. Občanský zákoník stanoví, že u výpovědi bez výpovědní doby je nájemce povinen byt odevzdat ve lhůtě jednoho měsíce od skončení nájmu.“

Jaká jsou zvlášť závažné porušení smlouvy nájemcem? 

„Okamžitá výpověď z nájmu bez náhrady je razantní řešení, ke kterému lze přistoupit pouze tehdy, pokud nájemník své povinnosti porušuje zvlášť závažným způsobem. Například nájemce neplatí nájemné a náklady na služby alespoň po dobu 3 měsíců. Ty přitom nemusí jít za sebou. Jde o částku odpovídající výši plateb na nájemném a na náklady na služby za tři měsíce.

Nájemce poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem: Pojem „nenapravitelným“ může být poněkud diskutabilní, neboť věc hmotná (nezanikla-li) může být zpravidla uvedena do předešlého stavu. Výše škody a naplnění výpovědního důvodu dle § 2291 by mohlo být poměřováno k částce odpovídající trojnásobku nájemného a záloh na služby.“

Kdo rozhoduje o tom, že nájemce způsobuje škody na majetku, nebo obtíže pronajímateli či ostatním osobám, které v domě bydlí?

„Soud. Za závažné obtíže můžeme považovat např. nepřiměřené obtěžování pachem, hlukem apod. Avšak i v tomto případě musí pronajímatel prokázat intenzitu zásahu do jeho práv či práv třetích osob. Například, když by nájemce používal byt pouze k podnikání či k chovu zvířat, tj. v bytě by nebydlel, ale pouze podnikal, pak by v takovém případě svědčilo pronajímateli právo na výpověď bez výpovědní doby.“

V dalším díle našeho seriálu o výpovědi z nájmu se podíváme na navyšování nájemného, případy hrubého porušení nebo kauci a jak s ní správně zacházet.

Pokud si nevíte rady, obraťte se na nás - profesionálové z našeho týmu vám kdykoliv rádi poradí.