Kdo platí opravy v nájemním bytě? Od 1. ledna 2026 začala platit novela nařízení vlády, která po letech upravila finanční hranice pro tzv. běžné opravy v nájmu a zároveň zpřesnila, co se bere jako běžná údržba bytu. Praktický dopad je jednoduchý: nájemce může v součtu platit víc drobných oprav než dřív, a u některých činností se jasněji říká, že spadají do běžné údržby.
Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu upravuje pravidla pro pronajímatele a nájemce. Níže vysvětlíme, co to znamená v praxi a kdo platí opravy v bytě.
Důležité: níže popsaná pravidla vycházejí z právní úpravy pro nájem bytu. U komerčních nájmů (kanceláře/retail) se rozdělení údržby a oprav typicky nastavuje smluvně – proto je vždy klíčové znění nájemní smlouvy.
1) Nový limit na jednu drobnou opravu: 1 500 Kč
Za drobnou opravu se (mimo věcný výčet v nařízení) nově považuje i taková oprava, u které náklad na jednu opravu nepřesáhne 1 500 Kč (dříve 1 000 Kč).
Prakticky: když praskne drobnost (klika, zásuvka, sifon apod.) a oprava se vejde do 1 500 Kč, typicky jde za nájemcem – pokud smlouva neříká jinak.
2) Nový roční limit: 150 Kč/m² podlahové plochy
Součet drobných oprav, které nájemce v bytě hradí v jednom kalendářním roce, je nově omezen limitem 150 Kč/m² podlahové plochy bytu (dříve 100 Kč/m²).
Příklad:
byt 60 m² → roční limit drobných oprav je 9 000 Kč,
byt 80 m² → roční limit drobných oprav je 12 000 Kč.
Jakmile se limit v daném roce vyčerpá, další opravy už se zpravidla nepovažují za drobné (a řeší je pronajímatel). Formálně ale vždy záleží na tom, co přesně se opravuje a jak to máte nastavené ve smlouvě.
3) Doprava řemeslníka: nově explicitně mimo limity (a platí ji nájemce)
Novela nařízení vlády výslovně doplnila, že náklady na dopravu se do limitů drobných oprav nezapočítávají a hradí je nájemce. Tohle je v praxi časté třecí místo – od roku 2026 je to černé na bílém.
4) Běžná údržba v nájemním bytě
Nařízení dlouhodobě říká, že běžnou údržbou je „udržování a čištění bytu“ (malování, drobné povrchové opravy, čištění podlah, obkladů, odpadů apod.). Novela zároveň rozšířila odkaz tak, že pravidelné prohlídky a čištění se výslovně vážou na širší okruh zařízení ve výčtu drobných oprav (§ 4 písm. g) a h)).
Praktický závěr: nájemce má mít byt a běžné prvky vybavení udržované, čisté a funkční, včetně některých běžných kontrol (např. funkčnost hlásiče kouře apod., pokud je součástí bytu/vybavení).
Co typicky patří mezi drobné opravy
Nařízení uvádí věcný výčet – typicky sem spadají:
- podlahové krytiny (lokální opravy), lišty, prahy,
- části dveří a oken, kování, kliky, zámky, žaluzie/rolety v interiéru,
- koncové prvky elektroinstalace: vypínače, zásuvky, jističe, zvonky apod.,
- vybrané armatury a prvky na rozvodech vody/plynu v bytě (s výjimkami hlavních uzávěrů), sifony apod.
A současně platí: když něco není ve výčtu, ale je to do 1 500 Kč, může to pořád spadat mezi drobné opravy podle nákladů.
Doporučení z praxe
Pro pronajímatele:
- Mějte v nájemní smlouvě nebo v příloze jasně popsané, jak se budou opravy hlásit a kdo objednává řemeslníka.
- Doporučujeme jednoduché pravidlo: „nájemce hlásí závady bez odkladu, pronajímatel řeší havárie a závady na hlavních rozvodech; drobné opravy dle nařízení platí nájemce do limitů“.
Pro nájemce:
- Schovávejte faktury/účtenky (ať máte přehled o ročním limitu).
- Nechte si dopředu potvrdit, jestli věc spadá do drobných oprav, když je to „na hraně“.
V Real Spektru vždy dbáme na správně nastavenou nájemní smlouvu, abychom se vyhnuli jakýmkoli sporům.
A co komerční nájem (kanceláře, retail, sklady)?
U komerčních prostor je běžné, že smlouva řeší údržbu a opravy jinak než „bytová“ pravidla – například formou:
- rozdělení na fit-out nájemce vs. technologie budovy,
- definice „tenant’s repairs“ a „landlord’s repairs“,
- servisních smluv a SLA (HVAC, EPS, výtahy, vrata apod.).
Proto u komerce doporučujeme vždy projít (nebo si nechat zkontrolovat) část smlouvy: Údržba a opravy / služby / odpovědnost za škody / provozní řád budovy.
Závěrem
Nájemník hradí opravy pokud: součet všech drobných oprav za rok nepřesáhne limit 150 Kč/m2 a cena jedné drobné opravy včetně všech souvisejících nepřesáhne 1500 Kč. Chcete pronajmout svoji nemovitost bezpečně a s jistotou? Ozvěte se nám, rádi vám se vším pomůžeme.
Otázky a odpovědi
Jaké opravy v bytě hradí nájemce?
Nájemce hradí drobné opravy související s užíváním bytu, jako jsou opravy vodovodních kohoutků, výměny žárovek, opravy zásuvek, vypínačů nebo čištění zanesených odpadů. Do jeho režie spadají také opravy bytového vybavení, například dvířek u kuchyňské linky, klik u dveří nebo zámků, pokud náklady na jednotlivou opravu nepřesáhnou zákonný limit.
Co platí nájemník za opravy?
Kromě drobných oprav hradí nájemník také běžnou údržbu bytu, kam patří pravidelné malování, tapetování, čištění podlahových krytin nebo revize spotřebičů, které v bytě užívá (např. plynový kotel). Finančně je nájemce limitován částkou 1 000 Kč za jednu opravu a ročním souhrnným limitem, který činí 100 Kč na metr čtvereční plochy bytu.
Co hradí majitel bytu?
Majitel bytu hradí veškeré stavební úpravy a velké opravy, které přesahují definici drobné údržby, jako je výměna oken, oprava stoupaček, výměna nefunkčního kotle nebo oprava podlahy. Majitel je ze zákona povinen udržovat byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a nese náklady na opravy konstrukčních prvků domu.
Kdo platí drobné opravy v bytě?
Drobné opravy hradí vždy nájemce, přičemž rozhodující je buď věcné vymezení opravy (např. oprava splachovače), nebo finanční limit 1 000 Kč na jeden úkon. Pokud oprava stojí více než tento limit, považuje se za velkou opravu a náklady přecházejí na pronajímatele, ledaže by poškození způsobil nájemce svou vinou.
Co se nesmí účtovat nájemci?
Nájemci nesmí být účtovány opravy, které nesouvisejí s běžným opotřebením bytu, jako jsou opravy střechy, výtahu, společných prostor domu nebo výměna rozvodů elektřiny v celém bytě. Rovněž nelze po nájemci vyžadovat úhradu oprav, jejichž cena přesahuje roční limit stanovený podle podlahové plochy bytu (100 Kč/m² za kalendářní rok).
Co je to drobná oprava?
Drobná oprava je definována buď věcně (výměna drobného materiálu, opravy armatur, osvětlení či podlah), nebo finančním limitem, který od roku 2026 činí 1 000 Kč včetně DPH na jednu opravu. Cílem této definice je jasně rozlišit mezi běžnou provozní údržbou nájemcem a investičními opravami nemovitosti, které musí zajistit pronajímatel.
