Na tyto otázky odpověděla naše právní zástupkyně Mgr. Markéta Šenková. Zeptali jsme se jí, jakou smlouvu je vhodnější uzavřít a jak je to s výší jistiny. Pokud vlastníte celý nájemní dům a pronajímáte samostatné bytové jednotky nebo jste majitelem bytu a využíváte ho k pronájmu, tak Vás jistě bude zajímat, jak při pronájmu nemovitosti postupovat a jaké máte možnosti, když potřebujete vystěhovat nájemníka.
Je vhodnější uzavřít smlouvu na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou?
Pokud se strany nedohodnou na ukončení nájmu, může být nájem ukončen výpovědí, a to pouze z výpovědních důvodů stanovených zákonem. Z tohoto důvodu vždy doporučujeme našim klientům uzavírat nájemní smlouvu na dobu určitou, například na jeden rok. V případě, že nájemce či pronajímatel nebudou mít zájem na dalším trvání nájmu, skončí nájemní vztah uplynutím stanovené doby. Pokud by naopak strany chtěly nájem prodloužit, lze uzavřít dodatek, ve kterém se doba nájmu prodlouží (např. opět o další rok).
Je vhodné požadovat jistotu a v jaké výši?
Jistota slouží jako zajištění pro případ neuhrazení nájemného nebo služeb, eventuálně na úhradu jiných pohledávek pronajímatele vyplývajících z nájemní smlouvy. V případě řádného placení nájmu je tato částka vrácena nájemci pronajímatelem při skončení nájmu, a to ke dni předání předmětu nájmu zpět pronajímateli a současně uhrazení všech závazků nájemce, zejména spojených s vyúčtováním služeb. Majitelům nemovitostí určitě doporučujeme požadovat při uzavření nájemní smlouvy jistotu v co nejvyšší výši. Podle zákona nesmí být v případě pronájmu bytu jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. Standardně je pronajímateli požadována jistota ve výši jednoho měsíčního nájemného.
Jaké jsou možnosti majitele vystěhovat nájemníka?
Po ukončení nájemního vztahu je nájemce povinen vyklidit byt a předat jej v řádném stavu pronajímateli. V případě, že tak nájemce neučiní, není pronajímatel oprávněn nájemníka vystěhovat, ale musí podat žalobu na vyklizení bytu a počkat, až soud vydá exekuční titul pro vystěhování nájemníka.
Je výhodné podepsat smlouvu podnájemní?
Výhodou podnájemní smlouvy je fakt, že pro tento smluvní vztah nestanoví zákon výpovědní důvody ani délku výpovědní doby. Je tedy na smluvních stranách, jak si možnost skončení podnájmu ve smlouvě ujednají. Jelikož by však účelové uzavření podnájemní smlouvy mohlo být považováno za obcházení zákona, klientům toto nedoporučujeme.
Jak je to s domácími zvířaty?
Pronajímatel nesmí nájemci zakázat v bytě chovat zvířata, a to za předpokladu, že jejich chov nepůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. Pokud by se zákaz chovu zvířat v nájemní smlouvě objevil, k tomuto ustanovení se nebude přihlížet. V rámci dobrých vztahů mezi nájemcem a pronajímatelem je samozřejmě vhodnější se předem domluvit, zda pronajímateli nebudou zvířata chovaná nájemcem v bytě vadit.
Jaké rekonstrukce/opravy jsou na majitele domu?
Nájemce je povinen v bytě provádět drobné opravy a běžnou údržbu (např. výměna žárovek, těsnění, malování, oprava žaluzie apod.), jak je stanoveno v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. Naopak nájemce není oprávněn provádět v předmětu nájmu jakékoli stavební úpravy nebo opravy bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad.
Pozor na předání bytu a správný předávací protokol
Při zahájení a ukončení nájmu sepíše pronajímatel a nájemce protokol o předání, ve kterém budou zejména zapsány stavy měřičů energií a dále pak vybavení bytu. Vhodné je také pořídit fotodokumentaci vybavení.
Zákonné podmínky na ukončení nájmu
Jak už bylo uvedeno výše, nájemní vztah může být ukončen dohodou smluvních stran, uplynutím sjednané doby (v případě nájmu na dobu určitou), a dále pak výpovědí ze strany nájemce či pronajímatele, přičemž zákon uvádí v případě nájmu bytu výpovědní dobu a výpovědní důvody, od kterých se nelze odchýlit ani dohodou obou stran.
Nájemce může vypovědět nájem v tříměsíční výpovědní době i bez uvedení důvodu, v případě nájmu na dobu určitou však může nájem vypovědět pouze v případě, že se změní okolnosti, ze kterých strany při vzniku nájemního vztahu vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou v tříměsíční výpovědní době z následujících důvodů:
- poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu
- je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází
- má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat
- je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu
Pronajímatel může dále vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době z následujících důvodů:
- má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno
- potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni
Pronajímatel může dále vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou bez výpovědní doby z následujících důvodů:
- nezaplacení nájemného a nákladů za služby za dobu alespoň tří měsíců
- poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem
- způsobování závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí
- užívání bytu jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno
- v dalších případech zvlášť závažného porušování povinností nájemce
Máte otázky, které se týkájí prodeje, koupě nebo pronájmu jakéhokoliv typu nemovitosti? Zašlete nám je, rádi Vám na ně odpovíme.
Mgr. Markéta Šenková
právnička
[email protected]
Mgr. Markéta Šenková je absolventkou Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně, studium ukončila v červnu 2012. Od července 2012 působí na právním oddělení společnosti REAL SPEKTRUM, a.s. Pravidelně se účastní školení a seminářů týkajících se právních vztahů k nemovitostem.
