Dnes se zaměříme na úpravu nájmu prostoru sloužícího podnikání podle zákona č. 89/2012 Sb., (nový) občanský zákoník (dále jen NOZ), dříve nebytových prostor.
Nájem nebytových prostor dle zákonu dříve a dnes
Před účinností NOZ se úprava nájmu nebytových prostor nacházela v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Tento zákon byl účinností NOZ zrušen a nyní tuto úpravu nalezneme přímo v novém občanském zákoníku. Je vhodné zdůraznit, že nájem se řídí novou úpravou v NOZ ode dne jeho účinnosti, tj. vztahuje se i na nájmy, k jejichž vzniku došlo před tímto dnem. Výjimku tvoří vznik nájmu, jakož i práva a povinností vzniklé přede dnem účinnosti NOZ, v takovýchto případech se bude aplikovat původní právní předpis. Nový občanský zákoník opouští termín nebytový prostor a místo něj nově definuje prostor sloužící podnikání.
Prostorem sloužícím podnikání rozumíme prostor nebo místnost, který je pronajat za účelem provozování podnikatelské činnosti a slouží-li pak tyto alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, je-li tento účel vyjádřen v nájemní smlouvě. Účel nájmu tedy nemusí být v nájemní smlouvě výslovně uveden, rozhodující je skutečnost, že prostor slouží převážně k podnikání.
Co je dle zákona nebytový prostor?
Dle důvodové zprávy k NOZ se prostorem či místností rozumí vystavěná nebo jinak vybudovaná část nemovitosti, která má podle ujednání stran sloužit podnikání, zejména výkonu či provozu živnosti maloobchodní, restaurační, hospodské (včetně tzv. rychlého občerstvení, kaváren, čajoven), nebo roznáškové, hotelové, nebo výkonu živnosti řemeslnické, jiné činnosti výrobní nebo skladovací nebo poskytování služeb, bez ohledu na to, zda při tom bude docházet ke styku s veřejností či nikoliv. Dále sem lze zařadit i místnosti, kde se provozuje tzv. svobodné povolání, umělecká tvorba, lékařská, zubařská či lékárnická činnost apod.
Práva a povinnosti
Nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob a podmínky jejího výkonu (např. denní dobu výkonu činnosti), než jak bylo dohodnuto v nájemní smlouvě anebo jak bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci. Nájemce bude nově oprávněn převést nájem v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti, ale pouze s předchozím písemným souhlasem pronajímatele.
Nájemce je nově oprávněn opatřit se souhlasem pronajímatele nemovitou věc štíty, návěstími a podobnými znameními. Udělení tohoto souhlasu může pronajímatel odmítnout, pouze pokud pro to má vážný důvod. Pokud však je o souhlas písemně požádán a do jednoho měsíce se nevyjádří, má se za to, že souhlas udělil. Při skončení nájmu musí být tyto štíty a jiná znamení odstraněny a dotčená část nemovité věci uvedena do původního stavu.
Jak je to s výpovědí?
Pokud se týká výpovědi, rozlišuje NOZ výpověď u nájmu na dobu určitou a výpověď u nájmu na dobu neurčitou. Ve výpovědi nájmu uzavřeného na dobu určitou musí být uveden výpovědní důvod, jinak je výpověď neplatná a výpovědní doba je vždy tříměsíční.
Nájemce je oprávněn vypovědět smlouvu uzavřenou na dobu určitou z důvodů stanovených ve smlouvě nebo z následujících důvodů stanovených NOZ:
- ztratí-li nájemce způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen,
- přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí náhradu, nebo
- porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.
Pronajímatel je oprávněn vypovědět smlouvu na dobu určitou opět z důvodů stanovených ve smlouvě nebo z následujících zákonných důvodů:
- má-li být nemovitá věc, v níž se prostor nachází, odstraněna anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo
- porušuje-li nájemce i přes výzvu k nápravě hrubě své povinnosti vůči pronajímateli nebo je-li po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb souvisejících.
Nájem uzavřený na dobu neurčitou mají obě strany právo vypovědět bez udání důvodu v šestiměsíční výpovědní době. Pokud má však strana k výpovědivážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční. Za vážné důvody se dle zákonodárce mohou brát kupříkladu důvody, z kterých lze vypovědět smlouvu na dobu určitou (viz výše). Šestiměsíční výpovědní doba však platí i za situace, kdy nájem trvá déle než pět let a strana za daných okolností nemohla předvídat, že druhá strana nájem vypoví.
Nový občanský zákoník také zavádí institut námitek, kterým se snaží zákonodárce omezit počet sporů vznikajících v souvislosti s výpověďmi nájmu prostor sloužících podnikání. Vypovězená strana má možnost vznést do jednoho měsíce u protistrany písemné námitky. Pokud pronajatý prostor vyklidí v souladu s výpovědí, platí, že výpověď přijímá bez námitek. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas a vypovídající strana nevezme svou výpověď zpět do jednoho měsíce, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců ode dne, kdy uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.
Pokud nájem skončí výpovědí ze strany pronajímatele, má nájemce právo na náhradu za výhodu pronajímatele, nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny, kterou vybudoval vypovězený nájemce.
