Pozor na předkupní právo

Pokud převádíte vlastnické právo ke své nemovité věci, stanoví vám zákon v některých případech povinnost učinit nabídku předkupního práva.

Prvním případem je situace, kdy vlastníte spoluvlastnický podíl na nemovité věci, dalším pak situace, kdy vlastníte stavbu, která je postavena na pozemku jiného vlastníka.

Ve výše uvedených situacích vám současná právní úprava ukládá povinnost nabídnout svůj spoluvlastnický podíl na nemovité věci, resp. budovu ve vašem vlastnictví ke koupi tzv. předkupníkovi, tedy ostatním podílovým spoluvlastníkům, resp. vlastníkovi pozemku pod budovou.

Povinnost učinit nabídku předkupního práva vzniká až po uzavření kupní smlouvy se zájemcem o koupi. Předkupníkovi je poté nutné předložit uzavřenou kupní smlouvu, resp. oznámit její obsah a předkupník má lhůtu tři měsíce na zvážení, zda nemovitou věc koupí. Až v případě, že předkupník sdělí, že nehodlá svého předkupního práva využít, případně poté, co marně uplyne tříměsíční lhůta, je možné převést vlastnické právo na zájemce, se kterým byla kupní smlouva uzavřena. Pokud by předkupník chtěl nemovitou věc koupit, musí dodržet podmínky sjednané v předložené kupní smlouvě.

Předkupní právo

V případě porušení povinnosti učinit nabídku předkupního práva se může předkupník domáhat, aby na něj kupující převedl vlastnické právo k nemovité věci za stejných podmínek, za kterých ji kupující sám nabyl, a to v obecné promlčecí tříleté lhůtě.  

Současná právní úprava v praxi přináší řadu problémů, a to zejména při prodeji bytu společně s garážovým stáním, které je v bytovém domě vymezeno jako samostatný spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce. Často tak prodávající musí učinit nabídku předkupního práva desítkám spoluvlastníků. Dalším příkladem je podílové spoluvlastnictví přístupové cesty k nemovitým věcem, kdy tuto cestu může vlastník například 10 vlastníků rodinných domů, ke kterým tato cesta zajišťuje přístup. I v takovém případě je ze zákona nutné nabídnout při prodeji podíl na přístupové cestě ostatním spoluvlastníkům.

Alespoň částečné zlepšení praxe při aplikaci předkupního práva tak přináší připravovaná novela občanského zákoníku, kterou projednala a schválila vláda a předložila ji ke schválení Poslanecké sněmovně. Podle nově navrhované právní úpravy by spoluvlastníci nemovité věci neměli mít předkupní právo k převáděnému spoluvlastnickému podílu, pokud bude spolu s jednotkou převáděn buď spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor, který je jejím příslušenstvím, anebo spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která je příslušenstvím nemovité věci rozdělené na jednotky. První případ dopadá právě na situace, kdy vlastník bytové jednotky převádí současně i garážové stání, které je vymezeno jako spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce. Ve druhém případě se musí jednat o převod spoluvlastnického podílu na nemovité věci, která je příslušenstvím nemovité věci rozdělené na jednotky (např. funkčně souvisejícího pozemku, nebo pozemku ležícího pod budovou, která není jeho součástí) a tento podíl musí být převáděn spolu s jednotkou. V případě, že Poslanecká sněmovna tuto novelu schválí, navrhuje se její účinnost od 1. 1. 2020. Průběh schvalování novely budeme sledovat a i nadále vás budeme informovat o dalších právních aktualitách ze světa nemovitostí.

 

Zjistit více o předkupní smlouvě


Informace o tom, jak zpracováváme osobní údaje, naleznete zde.