Vlastníte nájemní dům, ve kterém pronajímáte byty?

Řekneme vám, v čem se liší nájem a podnájem.

Pokud vlastníte činžovní dům nebo jiný typ investiční nemovitosti, je ve vašem zájmu udržet si dlouhodobě nájemníky. Často se ale stává, že majitelé nájemních domů nerozlišují mezi nájmem a podnájmem své bytové jednotky nebo nebytového prostoru. V tom, zda svoji nemovitost přímo pronajímáte nebo prostřednictvím třetí osoby podnajímáte, je však zásadní rozdíl. Nájemní a podnájemní vztah ovlivní zejména práva uživatele dané nemovitosti.

Nájemní domy Brno, ve kterých se pronajímají byty.

Jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem?

Zatímco nájemní vztah je vztah mezi skutečným vlastníkem dané nemovitosti (pronajímatelem) na straně jedné a nájemcem na straně druhé, podnájemní vztah je pak vztah mezi tímto nájemcem a další osobou – podnájemcem. Nájemcem v takovém případě zpravidla bývá osoba, která má od vlastníka předmětný prostor pronajatý a s jeho souhlasem ho dále podnajímá. Podnájemce má vždy mnohem menší práva než nájemce.

Práva nájemce a podnájemníka

Nájemce požívá podle občanského zákoníku značná práva, avšak podnájemce takto chráněn není. Zásadní je tento rozdíl zejména pro způsob skončení nájemních a podnájemních vztahů. Zatímco nájemci může pronajímatel dát výpověď pouze v tříměsíční výpovědní době a z důvodů zákonem jasně stanovených, jak je uvedeno níže, podnájemní vztah se řídí ujednáními v uzavřené podnájemní smlouvě, a může tak být sjednána například možnost vypovědět podnájem i bez uvedení důvodu. Podnájemní vztah končí rovněž v případě, že skončí nájemní vztah k předmětné nemovitosti.

Dalším rozdílem je také skutečnost, že v nájemní smlouvě nelze sjednat například zákaz chovu zvířat v bytové jednotce nebo nebytovém prostoru. V podnájemní smlouvě už tato formulace může být obsažena.

Kdy může pronajímatel dle §2288 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době:

  • poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu
  • je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo člunu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází
  • má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat
  • je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu

V jakých případech může pronajímatel dle §2288 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době:

  • má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno
  • potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni

Zajímá vás více k problematice nájmu a podnájmu? Chce co nejvíce ochránit svůj majetek při pronajímání? Kontaktujte nás. Rádi vám poskytneme odborné bezplatné konzultace.

 

 

Mgr. Markéta Šenková
právnička
marketa.senkova@realspektrum.cz

Mgr. Markéta Šenková je absolventkou Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně, studium ukončila v červnu 2012. Od července 2012 působí na právním oddělení společnosti REAL SPEKTRUM, a.s. Pravidelně se účastní školení a seminářů týkajících se právních vztahů k nemovitostem.


Informace o tom, jak zpracováváme osobní údaje, naleznete zde.