Zrušení předkupního práva podílových spoluvlastníků

S účinností od 1. 7. 2020 dojde ke zrušení předkupního práva podílových spoluvlastníků při převodu nemovitosti. Novelu občanského zákoníku, která tuto změnu přináší, podepsal na začátku dubna prezident. Právní úprava předkupního práva se tak vrací do stavu, který u nás platil v letech 2014 až 2017.

S novým občanským zákoníkem bylo od roku 2014 předkupní právo až na některé výjimky zrušeno. Následně se však začali ozývat nespokojení spoluvlastníci, zejména pak rodinných domů, kteří nemohli ovlivnit, kdo bude společně s nimi spoluvlastníkem nemovitosti. Od začátku roku 2018 tak bylo předkupní právo opět obnoveno. Bohužel ale formulace zvolená v zákoně nutila majitele nabídnout ke koupi spoluvlastnický podíl i v případech, kdy tato povinnost nepřinášela zamýšlenou ochranu spoluvlastníků, ale spíše administrativní a časovou zátěž, např. při prodeji bytu s garážovým stáním, které bylo vymezeno jako podíl na jednotce, či v případě prodeje chaty s podílem na příjezdové cestě.

Bylo tedy zřejmé, že právní úpravu čeká další novela, která měla z předkupního práva některé případy vyjmout, například právě výše zmíněné převody garážových stání společně s byty. Na základě připomínkového řízení však došlo k významným změnám původního návrhu. Výsledkem tak je s účinností od 1. 7. 2020 prakticky zrušení předkupního práva podílových spoluvlastníků, přičemž předkupní právo zůstává zachováno pouze v případech uvedených v novelizovaném znění §1124 občanského zákoníku, který byl schválen v následujícím znění:

(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.

V praxi tak zůstane předkupní právo zachováno např. v případě dědictví nemovitosti, i zde je však tato povinnost časově omezena, a to na dobu 6 měsíců od nabytí vlastnického práva.  

Vzhledem k tomu, že ani tato novela příslušné právní úpravy nepřinesla zamýšlený výsledek, tedy ochranu spoluvlastníků tak, aby mohli ovlivnit spoluvlastnictví své nemovitosti, se dá v budoucnu očekávat další novela. Budeme věřit, že se zákonodárcům již podaří zvolit vhodné formulace a do poněkud zmatečné situace posledních let týkající se úpravy předkupního práva vnést právní jistotu.