Stavební právo v Česku zřejmě čeká další výrazná změna. Po plné účinnosti nového stavebního zákona od 1. července 2024 a po problematickém rozjezdu digitalizace přichází návrh další novely, která má systém znovu přestavět. Cílem je zrychlit povolování, omezit množství samostatných stanovisek, posílit význam územního plánování a vrátit obcím silnější vliv na rozvoj jejich území. Návrh počítá s účinností od 1. července 2026, přičemž nová struktura úřadů by podle dosavadních informací měla plně naběhnout od 1. ledna 2027.
Pro vlastníky nemovitostí, developery i realitní praxi je to důležité sledovat už teď. Nejde totiž jen o to, kdo bude vydávat povolení. Mění se i váha územního plánu, role obcí, plánovací smlouvy nebo přístup k větším bytovým projektům. A právě to může mít reálný dopad na hodnotu pozemků, povolitelnost záměrů i rychlost celé přípravy projektu.
Proč se stavební zákon zase mění?
Hlavní důvod je celkem prostý: současný systém podle kritiků ani po poslední reformě nepřinesl takové zjednodušení, jaké se od něj čekalo. V praxi se dál řeší složitá koordinace mezi úřady, množství samostatných vyjádření a stále i nedotažená digitalizace. Ministerstvo pro místní rozvoj proto mluví o návratu k jasnějším principům: jedno řízení, jeden úřad, jedno rozhodnutí. Popisuje to jako cestu k menší byrokracii, vyšší předvídatelnosti a kratším povolovacím lhůtám.
V praxi by to znamenalo hlavně to, že by stavebník neměl být tolik závislý na koordinaci mezi více úřady. Odpovědnost za výsledek řízení by se více koncentrovala na jeden rozhodující orgán. Pro investory, developery i běžné stavebníky je to atraktivní hlavně proto, že by se mělo lépe odhadovat, kde řízení zůstane viset a kdo za případné průtahy skutečně odpovídá
Místo stavebních úřadů vzniknou úřady rozvoje území
Novela navrhuje zřízení Úřadu rozvoje území ČR, který by se stal hlavním orgánem pro stavební povolení, vyvlastňování a územní plánování. Tato instituce má zastřešovat 14 krajských poboček a celkem 205 místních pracovišť v obcích s rozšířenou působností. Smyslem této změny je oddělit rozhodování o povolování staveb od místní samosprávy a posílit jednotnost i odborné vedení systému. Zastánci novely v tom vidí i cestu k omezení systémové podjatosti, tedy situací, kdy je místní úřad pod nepřímým tlakem obce nebo lokálních zájmů.
Pro praxi to ale nebude jen technická změna názvu. Změní se i to, kdo bude rozhodovat, kam se budou podávat žádosti a jak bude vypadat odvolací struktura. Pokud novela projde, bude pro projektové řízení důležité sledovat nejen samotnou účinnost zákona, ale i přechodné období mezi červencem 2026 a lednem 2027. Právě to může být z pohledu načasování žádostí a přípravy projektů velmi citlivé.
Silnější role obcí v územním plánování
Zatímco povolování staveb by se mělo více centralizovat, v územním plánování má naopak zesílit role samospráv. Obce a kraje mají nově pořizovat vlastní územně plánovací dokumentaci v samostatné působnosti a získat silnější kontrolu nad tím, jak se jejich území bude rozvíjet. Návrh navíc vrací rychlejší postupy pro změny územně plánovací dokumentace a připouští i některé nepodstatné změny bez nutnosti opakovat celý formální proces.
To je důležité hlavně pro developery a vlastníky větších pozemků. Pokud se dnes často vede spor o to, co se má řešit v územním plánu a co až ve stavebním řízení, novela se snaží posunout těžiště dřív do plánovací fáze. Jinými slovy: co je jednou promyšlené a schválené v územním plánu, to by se už při samotném povolování nemělo znovu otevírat v plném rozsahu.
Jednodušší pravidla pro stavební povolení
Velmi podstatná je i změna filozofie samotného povolování. Podle navrhované úpravy se má více prosadit princip nárokovosti stavebního povolení. Pokud záměr splňuje zákonné požadavky, má být povolen; pokud je třeba chránit jiné hodnoty, mají se nastavit podmínky a případně kompenzační nebo zmírňující opatření. Zamítnutí má být až krajní variantou.
Pro stavebníky je to zásadní změna v logice řízení. Místo dnešního pocitu, že povolení je někdy otázkou „vůle systému“, by měl zákon víc tlačit úřady k tomu, aby hledaly řešení, nikoli důvody pro stopku. To samo o sobě neznamená automaticky snadnější výstavbu všeho a všude, ale zvyšuje to předvídatelnost pro projekty, které jsou jinak věcně připravené a obhajitelné.
Plánovací smlouvy
Výraznou roli mají nově hrát také plánovací smlouvy mezi obcí a stavebníkem nebo developerem. Ty už dnes slouží jako nástroj, jak nastavit podmínky rozvoje území, příspěvky na infrastrukturu nebo související veřejná opatření. Novela podle odborných článků rozšiřuje možnosti jejich využití a zároveň by měla usnadnit schvalování některých změn. V určitých situacích by dokonce soud mohl nahradit bezdůvodně odmítaný podpis obce, pokud by smlouva byla pro projekt nezbytná a navržené podmínky přiměřené.
Pro trh to znamená, že se ještě víc propojí development a vyjednávání s obcí. Nejen po věcné stránce, ale i finančně. Vztah s obcí nebude jen o souladu s územním plánem, ale stále častěji i o dohodě, co projekt přinese území zpět — ať už formou infrastruktury, parkování, zeleně, občanské vybavenosti nebo finančního příspěvku. Pro ocenění pozemků a ekonomiku developmentu je to zásadní.
Předběžná informace by měla mít větší cenu
Dnes bývá předběžná informace často vnímána spíš jako orientační názor úřadu. Návrh novely jí chce vrátit větší praktický význam. Rozšířit se má okruh otázek, na které může stavebník předem získat odpověď, a to například k účastníkům řízení, rozsahu dokumentace nebo k tomu, jaké požadavky se na záměr nepoužijí. Předběžná informace pak bude muset být zodpovězena úřadem do 30 dnů a pokud se nezmění právní předpis úřad se od ní už nebude moci odchýlit, tzn. odpověď bude závazná.
To je velmi užitečné hlavně ve chvíli, kdy investor stojí před rozhodnutím, zda už utratit peníze za projekt, průzkumy a detailní dokumentaci. Pokud bude možné dřív a spolehlivěji zjistit, jestli má záměr šanci na povolení a za jakých podmínek, snižuje to riziko slepých nákladů.
Velké bytové projekty mají dostat zvláštní režim
Jedním z nejdiskutovanějších bodů je zavedení nového typu vyhrazené stavby pro hromadné bydlení. Do této kategorie by měly spadat bytové komplexy nad 10 000 m² podlahové plochy s převažující funkcí bydlení. Tyto projekty by měly mít přednostní a centralizovanější režim povolování, a to s odůvodněním, že dostupné bydlení je veřejným zájmem.
Pro bytový development by to mohla být významná změna. Pokud by se opravdu část velkých projektů povolovala jinak než dnes, mohlo by to urychlit přípravu některých rezidenčních záměrů. Zároveň ale půjde o citlivé téma tam, kde se střetává potřeba nové výstavby s odporem veřejnosti nebo samosprávy.
Co to může znamenat pro realitní trh?
Pro realitní trh je důležité, že novela neřeší jen „stavební povolení“. Ve skutečnosti může ovlivnit i cenu a obchodovatelnost pozemků, investiční atraktivitu lokalit nebo rychlost, s jakou se budou dostávat na trh nové byty, haly nebo komerční prostory. Silnější role územního plánu zvýší význam prověření lokality. Významnější plánovací smlouvy zase mohou promítat nové náklady do cen developmentu. A jednodušší povolování může naopak některé projekty rozhýbat rychleji než dnes
Pro vlastníky nemovitostí, investory a makléře z toho plyne i jeden praktický závěr: ještě víc než dosud bude třeba rozlišovat mezi tím, co je problém územního plánu, co je problém povolovacího procesu a co je už jen otázka obchodního nebo politického vyjednávání. U některých projektů se rozhodující bitva povede dřív než je tomu dnes - ne až při povolení stavby, ale už při nastavení pravidel území.
Co se vyplatí dělat už teď?
Protože je novela stále v legislativním procesu, nedává smysl brát dnešní výklady jako definitivní. Dává ale smysl sledovat její další vývoj, vyhodnotit, zda plánovaný projekt není citlivý na změnu režimu po 1. červenci 2026, a u větších záměrů si už teď promyslet strategii k územnímu plánu, plánovací smlouvě a načasování žádosti. Právě v tom se může rozhodovat, jestli novela konkrétnímu projektu pomůže, nebo naopak přinese nové nároky a nové náklady.
zdroj: https://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=10&CT=67&CT1=0
