Brněnský realitní trh zažívá zvláštní období. Zatímco ceny novostaveb v moravské metropoli poprvé v historii pokořily magickou hranici 150 000 Kč za metr čtvereční, u starších bytů a rodinných domů v Jihomoravském kraji je situace odlišná. Kupující jsou kvůli úrokovým sazbám hypoték, které se stále drží kolem 5% hranice, mnohem opatrnější. Přesto lidé při prodeji nebo koupi dělají jednu zásadní chybu: otevřou realitní portály, podívají se na inzeráty v okolí a věří, že to je reálná hodnota nemovitosti.
Iluze jménem „Nabídková cena“
Cena, kterou vidíte na Srealitách nebo jiných realitních portálech, není prodejní cena. Je to pouze přání majitele (případně nezkušeného makléře), kolik by za nemovitost chtěl dostat.
Aktuální data z trhu ukazují, že rozdíl mezi první inzertní cenou a finální částkou na kupní smlouvě činí v průměru více než 11 %. U průměrného brněnského bytu tak mluvíme o částce mezi 600 000 Kč až 1 000 000 Kč.
- Pohled kupujícího: Pokud bez rozmyslu akceptujete inzertní cenu, protože ona nemovitosti byla láska na první pohled, a nevyjednáváte – s vysokou pravděpodobností nemovitost masivně přeplácíte.
- Pohled prodávajícího: Pokud nastavíte cenu podle inzerátů sousedů, riskujete, že váš byt či dům nikdo nekoupí a z nemovitosti se stane ležák. Kupující hledají svoji vysněnou nemovitost klidně několik měsíců, někdy dokonce i let. Pokud vaši nemovitost vidí v nabídce příliš dlouho, tuší, že je něco špatně.
„Vidíme to v Brně a okolí dnes a denně. Majitel se podívá na internet, zjistí, že soused v Židenicích nabízí podobný byt 3+kk za 8,5 milionu korun. Tak nasadí 8,6 milionu. Jenže už nevidí, že soused ten byt neúspěšně inzeruje už osmý měsíc a až ho nakonec prodá, cena bude i o několik set tisíc nižší."
Petr Broža, realitní expert Real Spektrum
Proč v roce 2026 strategie „zkusíme a uvidíme“ spolehlivě zabíjí prodej nemovitosti
Před několika lety fungoval trh tak, že se cena nadsadila a kupující se v aukcích přetahovali. Dnes je psychologie trhu na Moravě jiná. Kupující mají díky dokončovaným projektům největší výběr novostaveb za poslední roky (nabídka volných bytů meziročně vzrostla o 60 %).
Pokud cenu přestřelíte o více než 10 %, stane se následující scénář:
- První dva týdny (nejdůležitější fáze): Na inzerát nereaguje nikdo, nebo jen spekulanti s nereálnými nabídkami. Novinka na trhu ztrácí svůj lesk, protože je předražená.
- Druhý až třetí měsíc: Inzerát propadá historií dolů. Kupující, kteří trh sledují, si říkají: „Proč se to ještě neprodalo? Je tam nějaká skrytá vada?“
- Čtvrtý měsíc a dále: Majitel je nucen drasticky zlevnit. Paradoxně pak často musí jít pod reálnou tržní cenu, protože nemovitost dostala nálepku „neprodejný ležák“.
Jaká je realita na moravském trhu?
Následující tabulka ukazuje průměrný rozdíl mezi tím, co prodávající na jižní Moravě žádají, a tím, co reálně dostanou zaplaceno na účet.
|
Typ nemovitosti a lokalita |
Průměrná inzertní cena |
Reálná prodejní cena (Katastr) |
Průměrný rozdíl |
|
Starší panelový byt 2+kk (Brno-Líšeň) |
5 400 000 Kč |
4 850 000 Kč |
- 10,2 % |
|
Cihlový byt 3+kk po rekonstrukci (Brno-střed) |
10 200 000 Kč |
9 550 000 Kč |
- 6,4 % |
|
Rodinný dům před rekonstrukcí (Vyškovsko) |
4 900 000 Kč |
4 200 000 Kč |
- 14,3 % |
Faktor PENB: Energetický štítek jako neúprosný soudce ceny nemovitosti
Obrovské rozdíly mezi inzertní a reálnou cenou vidíme na Moravě u rodinných domů mimo Brno (okresy Blansko, Vyškov, Znojmo). Klíčovým faktorem je zde energetická náročnost budovy (PENB).
Starší domy s energetickým štítkem třídy G (nehospodárné) zažívají největší propady. Důvod je prostý – banky při schvalování hypoték začaly velmi přísně kalkulovat budoucí náklady na energie a rekonstrukci do životního minima žadatele. Kupující, který vidí dům za 5 milionů v inzerci, rychle zjistí, že mu banka kvůli nízké energetické efektivitě půjčí jen 4 miliony. Prodejce pak musí jít s cenou dolů, i když v inzerátu stále svítí původní částka.
Jak zjistit skutečnou tržní cenu nemovitosti a nepropálit prodej?
Pokud chcete úspěšně prodat nebo koupit a nenechat na stole statisíce, musíte se dívat na správná data.
- Zapomeňte na stanovení ceny podle pocitu a podle realitních portálů: Srovnávat svůj byt s aktuální inzercí je jako určovat cenu ojetého auta podle nejstarších inzerátů na sauto.cz.
- Pracujte s realizovanými cenami: Skutečné prodejní ceny eviduje Katastr nemovitostí ČR. Problémem je, že data z katastru mají zpoždění 2 až 3 měsíce (než se obchod zapíše a zpracuje).
- Zohledněte mikro-lokalitu: V Brně neplatí plošné ceny. Černá Pole mají úplně jinou dynamiku a bonitu kupujících než Bystrc nebo Starý Lískovec. Rozdíl může dělat i to, na jakou stranu ulice jsou orientovaná okna nebo zda je u domu bezproblémové parkování.
Správné určení ceny nemovitosti vyžaduje kombinaci historických dat z katastru, softwarových cenových map a hlavně aktuálního vhledu profesionála – tedy vědět, kolik lidí zrovna tento týden poptává konkrétní typ bydlení ve vaší čtvrti. V REAL SPEKTRUM na odhadu ceny pracuje profesionál, není to jen automatický odhad softwaru, proto vám umíme spočítat reálnou cenu vaší nemovitosti.
Co z toho plyne?
Správně určení ceny nemovitosti je stěžejní bod celého prodeje, jelikož vám může vydělat, či prodělat, vysoké částky. Nespoléhejte se tedy na vlastní instinkt a nechte si raději poradit od odborníků.
Otázky a odpovědi
Jaký je rozdíl mezi tržní a prodejní cenou?
Tržní (odhadní) cena je odborný, objektivní odhad hodnoty nemovitosti v daném čase a místě, který kalkuluje s historií prodejů a stavem objektu. Prodejní (realizovaná) cena je výsledná, skutečná částka na kupní smlouvě, za kterou se nemovitost nakonec prodala. Může být ovlivněna emocemi, vyjednáváním nebo konkrétní situací kupujícího a prodávajícího.
Co je to prodejní cena?
Prodejní cena je taková cena, na které se nakonec prodávající s kupujícím shodnou a za kterou se nemovitost reálně prodá.
Co znamená tržní cena?
Tržní cena je finanční částka, za kterou je možné nemovitost v daném čase a místě s vysokou pravděpodobností reálně prodat. Jde o odborný odhad založený na tvrdých datech (lokalita, stav nemovitosti, ceny podobných objektů na katastru a aktuální poptávka), nikoliv o přání majitele.
Jak zjistit, za kolik se prodala nemovitost?
Nejspolehlivějším zdrojem jsou placené dálkové přístupy do Katastru nemovitostí ČR, kde lze získat přímo konkrétní kupní smlouvu s finální částkou. Pro běžné ověření jsou nejrychlejší profesionální online cenové mapy (např. cemap.cz, valuo.cz nebo specializované softwary realitních kanceláří), které data z katastru pravidelně stahují a očišťují o zkreslení.
Jak určit hodnotu nemovitosti?
Hodnota se určuje kombinací srovnávací metody (porovnání s reálně prodanými, velmi podobnými nemovitostmi v okolí za poslední měsíce), analýzy technického stavu (opotřebení, energetická náročnost) a posouzení mikrolokality (dostupnost, hluk, parkování). Samotné inzeráty na internetu pro přesné určení hodnoty nestačí, protože jsou často nadhodnocené.
Jak vyjednávat o ceně nemovitosti?
Základem úspěšného vyjednávání je chladná hlava a silné věcné argumenty opřené o fakta. Jako kupující poukažte na prokazatelné vady (špatný stav rozvodů, nutnost rekonstrukce, nízká energetická třída) nebo na fakt, že inzerát je na portálech už příliš dlouho a trh o něj za původní cenu nemá zájem.
Kdo odhadne cenu nemovitosti?
Cenu může odhadnout certifikovaný odhadce (často pro potřeby banky a hypotéky), soudní znalec (pro dědická řízení či soudní spory) nebo zkušený realitní makléř. Makléři mají obvykle nejlepší cit pro aktuální náladu na trhu a dokážou cenu stanovit tak, aby byla nemovitost prodejná v reálném čase.
Co snižuje cenu nemovitosti?
Cenu nejvíce sráží špatná lokalita (hluk, sociálně vyloučená lokalita, absence MHD), zanedbaný technický stav (vlhkost, statické vady), právní vady (věcná břemena, exekuce, nevyjasněné příjezdové cesty) a v roce 2026 také vysoká energetická náročnost budovy (třídy F a G), kvůli které banky neochotně schvalují hypotéky.
Kdy je nutný odhad nemovitosti?
Oficiální odhad nemovitosti je legislativně nebo procesně vyžadován nejčastěji při vyřizování hypotéky (banka si ověřuje hodnotu zástavy), v rámci dědického řízení pro notáře, při majetkovém vypořádání (např. rozvod) nebo při darování a prodeji v některých specifických daňových situacích. Při prodeji nemovitosti není ze zákona nutný, nicméně je velmi doporučován pro prodej za maximální cenu.
Proč mají kalkulačky na internetu často zkreslené údaje?
Běžně dostupné online kalkulačky pracují buď pouze s inzertními daty (které jsou nadhodnocené), nebo s historickými daty z katastru. Katastr sice ukazuje přesné částky, ale s několikaměsíčním zpožděním. V momentě, kdy se trh rychle mění, jsou tato data sice pravdivá, ale už neaktuální.
