Vystěhování nájemníka je nejen formální právní proces, ale někdy i ošemetná výzva plná právních kliček a emocí. V článku najdete praktický postup, přehled situací, kdy máte právo nájem skončit (včetně okamžité výpovědi), a také tipy, jak se podobným problémům vyhnout. Jste majitel nemovitosti nebo nájemce toužící po bezpečném domově? Naše tipy vás nasměrují správně, abyste se vyhnuli zbytečným komplikacím.
Základ? Výpověď z nájmu
Nájem bytu je v ČR upraven občanským zákoníkem (zákon č. 89/2012 Sb.). Pro skončení nájmu jsou klíčové zejména paragrafy o skončení nájmu (§ 2285 a násl.) a o výpovědi bez výpovědní doby (§ 2291).
Hlavní způsoby skončení nájmu
1. Dohoda o ukončení nájmu
- Obě strany se písemně shodnou, ke kterému dni nájem skončí a za jakých podmínek.
- Výpovědní doba není potřeba, termín si určíte sami.
2. Výpověď s výpovědní dobou (obvykle 3 měsíce)
- Typicky u nájmu na dobu neurčitou; výpověď musí být písemná, obsahovat konkrétní zákonný důvod a být řádně doručena nájemci.
- Výpovědní doba je 3 měsíce a běží od 1. dne měsíce následujícího po doručení výpovědi.
3. Výpověď bez výpovědní doby (tzv. okamžitá výpověď)
- Zákon ji umožňuje jen při zvlášť závažném porušení povinností nájemce (§ 2291).
4. U nájmu na dobu určitou
- Nájem obvykle skončí dnem, který je uveden ve smlouvě.
- Pokud nájemce dál bydlí a vy ho 3 měsíce nevyzvete k vyklizení písemně, nájem se automaticky prodlouží (max. o 2 roky).
Kdy mohu vystěhovat nájemníka?
- 2291 občanského zákoníku říká, že pokud nájemce zvlášť závažně poruší své povinnosti, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby a požadovat vrácení bytu bez zbytečného odkladu, nejpozději do 1 měsíce od skončení nájmu.
Co je „zvlášť závažné porušení“?
Za zvlášť závažné porušení povinností se podle zákona považuje zejména:
- Nezaplacení nájemného a služeb alespoň za 3 měsíce – tyto měsíce nemusí být po sobě jdoucí, jde o součet tří různých měsíců, kdy nájemce nezaplatil.
- Závažné nebo neodstranitelné poškozování bytu nebo domu.
- Způsobování závažných škod či obtíží pronajímateli nebo sousedům (např. extrémní hluk, zápach, agresivní chování).
Aby byla okamžitá výpověď platná, musíte nájemce nejdříve písemně vyzvat. Ten má možnost v přiměřené lhůtě závadné chování odstranit. Pokud to neuděláte, nebo nájemce problém včas napraví a vy i přesto pošlete výpověď bez výpovědní doby, může být výpověď neplatná.
Neplatící nájemník, co dělat?
Řešíte problém s neplatícím nájemníkem? Doporučujeme realizovat tyto kroky:
1) Pokus o domluvu
Krátká schůzka nebo telefonát často ukáže, jestli je problém jednorázový, nebo dlouhodobý. Můžete nabídnout dohodu o ukončení nájmu, případně splátkový kalendář dluhu.
2) Písemná výzva k úhradě (předžalobní výzva)
Když domluva nepomůže, pošlete písemnou výzvu k úhradě:
- uveďte výši dluhu a lhůtu k zaplacení,
- upozorněte na možnost výpovědi a žaloby,
- dopis pošlete doporučeně nebo přes datovou schránku.
Taková výzva je důležitá nejen pro případnou okamžitou výpověď, ale i jako důkaz pro soud.
3) Výpověď z nájmu
Pokud nájemce dluh neuhradí nebo dál porušuje své povinnosti, můžete přistoupit k výpovědi. Výpověď musí vždy:
- být písemná,
- obsahovat konkrétní zákonný důvod (např. neplacení nájemného, zvlášť závažné porušení povinností),
- uvádět datum, kdy má nájem skončit (buď po uplynutí výpovědní doby, nebo „bez výpovědní doby“),
- obsahovat poučení o právu nájemce vznést námitky a navrhnout přezkum výpovědi soudem (§ 2286 OZ).
Výpověď se stává účinnou doručením nájemci. Výpovědní doba (pokud běží) pak začíná 1. dnem následujícího měsíce.
4) Žaloba na vyklizení a exekuce
Po skončení nájmu (uplynutím doby nebo výpovědi) má nájemce povinnost byt odevzdat a vyklidit. Pokud to neudělá, je vhodné poslat ještě písemnou výzvu k vyklizení, ve které stanovíte konkrétní termín. Pokud nájemce byt dál užívá bez právního důvodu, vzniká vám nárok na bezdůvodné obohacení a v praxi často odpovídá částce obvyklého nájemného. Pokud se nájemník stále nechce odstěhovat, jedinou legální cestou je:
- Žaloba na vyklizení bytu – soud posoudí, zda nájem skutečně skončil a zda jsou splněny podmínky pro vyklizení.
- Po pravomocném rozsudku můžete podat návrh na výkon rozhodnutí (exekuci) – vyklizení bytu provede soudní exekutor.
Je potřeba počítat s tím, že řízení může trvat měsíce až roky (často i 2 roky), zvlášť pokud nájemce využije všechny opravné prostředky.
Malá změna od 1.1.2026
Novela občanského soudního řádu zavádí od 1. ledna 2026 nový zrychlený institut „rozkaz k vyklizení bytu“, který umožňuje pronajímatelům rychleji získat zpět nemovitost od neoprávněného uživatele, pokud nájemní vztah již skončil (např. výpovědí), ale nájemce odmítá odejít. Pronajímatel musí prokázat skončení nájmu a neúspěšnou výzvu k vyklizení, pokud nájemce nepodá odpor do 15 dnů, rozkaz se stává exekučním titulem, podobně jako u platebních rozkazů. Ale pozor – pronajímatel musí zajistit prokazatelné doručení rozkazu nájemci.
Co rozhodně nedělat (abyste neohrozili sami sebe)?
I když jste vlastníkem bytu, nemůžete jednat „silou“. Následující postupy jsou typicky nelegální a mohou naplnit skutkovou podstatu trestných činů, zejména porušování domovní svobody (§ 178 TZ) nebo neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru (§ 208 TZ):
- výměna zámků, dokud v bytě nájemce reálně bydlí,
- samovolné vystěhování věcí z bytu,
- odpojení energií jako „nátlakový prostředek“,
- jakýkoli fyzický nátlak nebo hrozby.
Soudní komentáře i odborné články upozorňují, že takové jednání je pro soudy opakovaně nepřijatelné, i kdyby nájemce byt užíval bez právního titulu.
Nejčastější chyby pronajímatelů při vystěhování nájemníka
- Výpověď bez předchozí výzvy k nápravě: u okamžité výpovědi je to zásadní podmínka; jinak hrozí neplatnost výpovědi.
- Nejasný nebo chybný důvod výpovědi: v textu výpovědi musí být důvod konkrétně popsán a zákonně opřen (nelze jen „pro hrubé porušení povinností“ bez konkrétního popisu).
- Nedodržení formy a doručení: ústní výpověď neplatí, problémem bývá i nedoložené doručení.
- Svépomocné vystěhování: vede k riziku trestní odpovědnosti a může situaci výrazně zkomplikovat.
- Špatná dokumentace dluhu a komunikace: chybí písemné výzvy, dohody, přehled plateb – to vše je u soudu zásadní.
Jak se neplatičům příště vyhnout (prevence)?
1. Prověřte nájemníka před podpisem smlouvy! Doporučujeme realizovat tyto kroky:
- požadujte potvrzení o příjmu nebo pracovní smlouvu,
- zeptejte se na reference předchozích pronajímatelů,
- zkontrolujte insolvenční rejstřík a případně exekuce,
- zvažte spolupráci s profesionální realitní kanceláří, která má proces prověřování standardizovaný.
2. Dbejte také na dobrou nájemní smlouvu, občanský zákoník umožňuje sjednat tzv. jistotu (kauci), která slouží jako finanční pojistka pro případ dluhu nebo škod. V nájemní smlouvě mějte stanovené dostatečně vysoké nájemné a také určitou dobu trvání nájmu. Jak to myslíme?
- Pokud je nájemné příliš nízké, je méně pravděpodobné, že ho nájemník přestane platit a vám tak nevznikne pádný důvod pro vystěhování.
- Pokud je nájemní smlouva stanovena na dobu neurčitou, můžete ji vypovědět opravdu pouze ze zákonem daných důvodů! Pokud podáte výpověď a není naplněn její zákonný důvod, nájemce může úspěšně podat žalobu na neplatnost výpovědi.
Otázky a odpovědi
Dobře chápeme, že vyznat se ve všech právních aspektech nemusí pro vás být jednoduché ani po přečtení tohoto článku. Pro lepší přehlednost jsme tak pro vás ještě shrnuli základní otázky a odpovědi.
Jak vymáhat dluh na nájemném?
Písemnou výzvou. Pokud nebude dlužné nájemné uhrazeno ani po uplynutí lhůty v předžalobní výzvě, lze na nájemce podat žalobu.
Co když nájemník neplatí nájem?
Máte právo doručit okamžitou výpověď z nájmu, která platí dnem doručení. Nájemce se následně musí odstěhovat nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Násilné vystěhování z bytu? Raději ne!
Při vystěhování nájemníka nepoužívejte násilí, pamatujte, že takový krok může být považován za trestný čin porušování domovní svobody.
Kdy máte nárok na okamžité vystěhování z bytu?
Nárok na okamžité vystěhování máte v případech, kdy nájemník neplatí nájemné a zálohy za služby (alespoň po dobu 3 měsíců). Dále také když nájemník závažným nebo nenapravitelným způsobem poškozuje byt nebo dům.
Jak probíhá soudní vystěhovaní?
Pokud soud potvrdí právní nárok na vyklizení bytu, potom je možné podat návrh na výkon rozhodnutí, kdy soud vyklizením bytu pověří exekutora.
Kam dál?
- sepsali jsem pro vás tipy Jak pronajmout byt
- věděli jste, že nabízíme pro majitele nemovitostí tyto služby zdarma?
- prohlédněte si, jak postupujeme pro prověřování bezrizikovosti osob
- nezávazně nás poptejte na pronájem bytu - prohlédněte si naše benefity a reference
