Kauce (správně jistota) je u nájemních bytů běžnou součástí smlouvy. Málokdo už ale ví, že pronajímatel nemá povinnost vrátit jen složenou částku, ale musí vyplatit také úroky a to i když to nemáte dané v nájemní smlouvě. A ty mohou při delším nájmu dosáhnout i desítek tisíc korun.
V REAL SPEKTRU se s touto otázkou setkáváme pravidelně. Přinášíme přehled toho nejdůležitějšího podle aktuální právní úpravy a praxe.
Co říká zákon?
Podle § 2254 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník:
- Jistota může být sjednána maximálně do výše trojnásobku měsíčního nájemného.
- Pronajímatel má právo si z jistoty započíst dlužné nájemné či náhradu škody.
- Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
Zásadní je právě poslední bod. Úroky se pak platí z celé částky, i v případě, že část kauce bude použita například na opravy po vystěhování nájemníka.
Jak vysoké mohou být úroky
Občanský zákoník sice říká, že kauce se vrací včetně úroků, ale už přesně nestanovuje jejich výši. V praxi se proto vychází z úroků, které odpovídají spotřebitelským úvěrům poskytovaným bankami.
Princip je poměrně jednoduchý: na kauci se právně nahlíží tak, jako by nájemce pronajímateli dočasně poskytl úvěr. Proto se při výpočtu úroků vychází z obvyklých úrokových sazeb, za které banky poskytují půjčky v místě bydliště nebo sídla pronajímatele v době uzavření nájemní smlouvy.
Ukážeme vám to na konkrétním příkladu:
Pan Novák se před 12 lety nastěhoval do nájmu v centru Brna a zaplatil kauci ve výši 2 nájmů 16 tisíc korun. Pokud by mu teď skončila nájemní smlouva, měl by mu pronajímatel vyplatit celkem 40 960 korun (Uvažujeme 13% úrok spotřebitelských úvěrů v roce 2014). Dnes už by situace byla jiná, protože aktuální průměrná výše úroků je menší, pořád se ale jedná o částky, se kterými ne každý pronajímatel počítá.
Co když se část kauce použije na opravy
Velmi častá situace nastává při vystěhování nájemníka. Pronajímatel si z kauce může odečíst náklady například na:
- nedoplatky za nájem nebo služby,
- opravy poškozeného vybavení,
- vymalování nebo opravu podlah.
Všechny položky ale musí prokazatelně doložit. Pokud by na tyto položky padla celá výše kauce, nájemce dostane alespoň úroky, a to za každé situace.
Co když pronajímatel nechce úroky z kauce vyplatit?
V praxi se stává, že pronajímatel vrátí pouze samotnou kauci a úroky ignoruje. Pokud k tomu dojde, nájemník by měl postupovat následovně:
- poslat písemnou výzvu k vrácení kauce včetně úroků, ideálně doporučeným dopisem,
- pokud pronajímatel nereaguje, lze podat návrh na vydání platebního rozkazu u soudu.
V takovém případě může nájemce požadovat také úrok z prodlení, a to ode dne, kdy měla být kauce vrácena. Na podání žaloby má nájemce tři roky od splatnosti kauce, protože právě tak dlouhá je promlčecí lhůta podle občanského zákoníku.
Proč kolem úročení kauce vznikají spory?
Současná právní úprava je podle odborníků poměrně nejasná a často vede ke sporům mezi nájemníky a pronajímateli. Mnoho lidí totiž o úrocích z kauce vůbec neví, nebo netuší, jak je správně vypočítat.
Diskutuje se proto o alternativách, například o systému pojištění kauce (tzv. rent bond), který funguje v některých zahraničních zemích. Nájemce by místo složení kauce platil pojištění, které by krylo případné škody či dluhy. Tím by odpadly spory o vracení kaucí i jejich úročení.
Co si z toho odnést?
Jako pronajímatel počítejte s tím, že kauce není pouze vratná částka. Zákon počítá s tím, že se vrací včetně úroků, a to za celou dobu trvání. Je proto vhodné tuto skutečnost zohlednit už při nastavení výše kauce a případně ve smlouvě jasně popsat způsob výpočtu úroků a způsob jejich vyplacení. Zároveň platí, že případné započtení škod či dluhů musí být vždy konkrétně a prokazatelně vyúčtováno.
Jako nájemce po skončení nájemního vztahu máte právo nejen na vrácení složené kauce, ale také na úroky za celou dobu, po kterou ji měl pronajímatel k dispozici. Pokud vám pronajímatel vrátí pouze samotnou kauci, můžete se na úroky písemně dokázat nebo je formálně vyžádat. U dlouhodobých nájmů totiž může jít o částky, které rozhodně stojí za pozornost.
zdroj: https://www.seznamzpravy.cz/clanek/radce-z-kauce-na-byt-musi-majitel-najemci-vyplatit-uroky-jsou-to-az-desetitisice-298183
Otázky a odpovědi
Kolik procent je úrok z kauce?
Zákon nestanovuje pevné procento. Pokud si výši úroku nesjednáte přímo ve smlouvě, náleží vám úrok v zákonné výši. Ta odpovídá úrokům, které poskytují banky v místě bydliště pronajímatele v době uzavření smlouvy (tzv. obvyklý úrok za úvěry). V praxi se tato sazba pohybuje kolem sazeb spotřebitelských úvěrů, což může být výrazně více než na běžném spořicím účtu.
Jak spočítat úrok z jistiny?
Úrok se počítá jako složené úročení za celou dobu, kdy měl pronajímatel peníze u sebe (od data složení po datum vrácení). Výpočet se provádí z celé částky. Protože se sazba „obvyklého úroku“ v čase mění, je nejjednodušší použít online kalkulačky určené pro nájemní vztahy nebo vycházet z průměrných sazeb ČNB pro dané období.
Co se může strhnout z kauce?
Pronajímatel si může z kauce odečíst pouze prokazatelné dluhy nájemce. Jde především o: dluh na nájemném nebo nedoplatky za služby (energie, voda), škody na bytě či vybavení, které jdou nad rámec běžného opotřebení, a smluvní pokuty, pokud byly v nájemní smlouvě platně sjednány.
Kdy mi musí majitel vrátit kauci?
Majitel je povinen vrátit kauci (včetně úroků) v den skončení nájmu, pokud se ve smlouvě nedohodnete na jiném termínu. Často se v praxi sjednává lhůta např. 30 dnů, aby měl pronajímatel čas vyúčtovat energie a zkontrolovat stav bytu.
Jaká může být maximální výše kauce?
Podle zákona nesmí výše jistoty přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Pozor, do tohoto limitu se nepočítají zálohy na služby a energie, vychází se pouze z čistého nájmu.
Co dělat, když majitel nevrací kauci?
Nejdříve zašlete pronajímateli tzv. předžalobní výzvu s vyčíslením částky a lhůtou k zaplacení. Pokud majitel nereaguje, můžete se obrátit na soud s návrhem na vydání platebního rozkazu. Vždy je klíčové mít připravený předávací protokol z počátku i konce nájmu.
Kolik se dává kauce na byt?
Výše je věcí dohody, nejčastěji se setkáte s kaucí ve výši jednoho až dvou měsíčních nájmů. Maximální hranice jsou zákonem dané tři měsíční nájmy, což se využívá hlavně u nadstandardně vybavených bytů.
