Jak prodat nemovitost s hypotékou

Dostali jste se do situace, kdy přemýšlíte o prodeji své nemovitosti, která je ale zatížená hypotékou? Přemýšlíte, jestli je situace řešitelná?

 

Možnosti prodeje s hypotékou

Naštěstí existuje hned pět možností a to následující: prodejce doplatí úvěr, kupující uhradí celou prodejní cenu z vlastních zdrojů, stávající hypotéka se převede na nového majitele, zájemce si vezme svou hypotéku u vaší banky nebo si půjčí u banky své.

 

1. Doplacení úvěru

Nejlepší varianta, když se vám podaří hypoteční úvěr splatit ideálně ke dni výročí fixace a nemovitost se vám podaří prodat bez hypotéky a banka tak po vás nebude chtít žádné smluvní sankce.

 

Pozn.: Datum fixace je den, do kterého platí úroková sazba sjednaná ve smlouvě o úvěru. Jakmile je po tomto datu, změní se úroková sazba dle aktuálního vývoje na trhu.

 

2. Vlastní prostředky

Samozřejmě nejjednodušší situace nastane, když má kupující své prostředky a nemusí si půjčovat. V takovém případě se uzavře rezervační smlouva a prodávající požádá o vyčíslení hypotéky, jakou částku musíte doplatit a zároveň, abyste zjistili, jakou částku dostanete vy. Poté společně podepíšete kupní a úschovní smlouvu. Pro tuto transakci je nejlepší využít advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu. Kupující poté převede peníze do úschovy a prostředky potřebné k doplacení hypotéky pošle na účet poskytovatele.

 

Jakmile jsou všechny transakce provedeny, vloží se na katastr kupní smlouva, kupující nebo prodávající požádá o vymazání zástavního práva, a jakmile katastrální úřad zapíše vlastnické právo, peníze se z úschovy uvolní na účet prodávajícího.

 

3. Převod hypotéky

Pokud bude budoucí majitel ochoten, můžete vaši hypotéku převést na budoucího majitele, a tak nemusíte řešit poplatky za předčasné splacení. Majitel tak na sebe ale převede půjčku i se všemi jejími podmínkami jako je výše splátek nebo fixace hypotéky.

 

Tip.: Pokud jste tedy uzavřeli hypoteční úvěr v době, kdy byly úrokové sazby na svém minimu, máte velkou šanci. Naopak ve chvíli, kdy platíte vyšší úroky, prodej nemovitosti s hypotékou není příliš reálný.

 

Tento převod musí schválit také vaše banka. Nového zájemce si dobře prověří, a pokud zjistí, že si s vaší hypotékou neporadí, převod nepovolí.

 

4. Nová hypotéka, stejný poskytovatel

Jestliže kupující nemá dostatek vlastních financí a rozhodl se, že hypotéku nepřebere po původním majiteli, nabízí se možnost, že si hypoteční úvěr sjedná sám. Pokud si jej sjedná u stejné banky jako vy, prodej nemovitosti může proběhnout s daleko nižšími poplatky za předčasné splacení.

 

5. Nová hypotéka, jiný poskytovatel

V takovéto situaci musíte jakožto prodejce získat od banky vyčíslení hypotečního úvěru, souhlas se zapsáním nového poskytovatele jako druhého zástavního věřitele do katastru nemovitostí a souhlas své banky, že po doplacení vyčíslené částky vymaže své zástavní právo k nemovitosti. Jakmile máte všechny tyto dokumenty, můžete podepsat kupní smlouvu. Peníze opět poputují do úschovy, kupující podepíše hypoteční úvěr, podá návrh na vklad nového zástavního práva k nemovitosti, vloží na katastr kupní smlouvu a podá návrh na zápis nového vlastníka. Banka kupujícího poté zašle druhé bance peníze na doplacení půjčky a jakmile vaše banka peníze dostane, podá na katastru nemovitostí návrh na vymazání svého zástavního práva. Jakmile jsou všechny změny zapsané, teprve poté dostanete zbývající část prodejní ceny.

 

Pozn.: Pokud jste si vzali či refinancovali hypotéku od 1.12.2016, pak se na vás vztahuje nový zákon o spotřebitelském úvěru a ten výši poplatků značně omezil, a to na pouze nezbytné náklady, které banka může účtovat.