Rychlý prodej stojí na třech pilířích: správně nastavená tržní cena hned v prvním týdnu, profesionální vizuální příprava a právní připravenost bez vad na listu vlastnictví. Připravili jsme pro vás ucelený a aktuální souhrn všeho důležitého okolo prodeje a koupě bytu či domu.
Prodej nemovitosti s realitkou nebo bez
Prodej domu či bytu s prověřenou realitní kanceláří šetří čas, eliminuje právní rizika a v konečném důsledku přináší vyšší čistý zisk. Profesionální realitní makléř zajistí správné nastavení tržní ceny, kompletní marketing, filtraci bonitních zájemců i bezpečný právní servis. Celým procesem vás provede bez stresu a s průběžným reportingem.
Přečtěte si, proč prodat nemovitost právě s námi.
1. Stanovte ideální prodejní cenu
Klíčem k rychlému prodeji je přesné stanovení tržní ceny hned na začátku. Prvních 14 dní inzerce generuje nejvyšší počet zobrazení a poptávek. Pokud je cena nadsazená, nemovitost na portálech zastará a její pozdější zlevňování trvá měsíce. Odborný odhad nevychází z přání prodávajícího ani z nabídkových cen na inzertních portálech, ale z cenových map realizovaných prodejů z katastru nemovitostí. Cenu ovlivňuje:
-
Lokalita, dopravní dostupnost a občanská vybavenost.
-
Technický a právní stav, dispozice a podlaží.
-
Energetická náročnost budovy (PENB) a stav fondu oprav u SVJ.
Realitní makléři z REAL SPEKTRUM, a.s. vám zpracují odhad tržní ceny zdarma.
Stanovení prodejní strategie
Prodej nemovitosti není běh na krátkou trať. Co si má člověk přesně představit pod pojmem prodejní strategie u nemovitostí? Je to způsob, jakým se bude nemovitost prodávat – například pokud bude prioritou prodat za co nejvyšší cenu, ale na prodej není nutné spěchat, bude strategie jiná, než pokud bude cílem prodat nemovitost co nejrychleji.
Důležité otázky jsou:
- Za kolik je potřeba nemovitost prodat?
- Jak rychle?
- Bude prodávající vyplácet například hypotéku nebo rodinného příslušníka?
- Jaká je finanční situace prodávajícího?
Prodejní strategie se samozřejmě může v průběhu prodeje měnit na základě aktuální situace. Vždy je ale dobré mít hrubou kostru, odrazový můstek, kterého se držet abyste došli k požadovanému cíli.
2. Připravte nemovitost k prodeji
Nemovitosti se prodávají na základě emocí a prvního dojmu. Drobné investice do přípravy přinášejí prokazatelný výsledek.
-
Základní příprava: Důkladný úklid, oprava drobných technických vad (kapající baterie, lišty), neutralizace pachů a nová bílá výmalba.
-
Home staging a fotostaging: Odosobnění prostoru (odstranění rodinných fotografií, magnetů, osobních věcí) a profesionální dekorování. Homestaging prokazatelně zkracuje dobu prodeje až o 50 % a zvyšuje finální prodejní cenu o 5–10 %.
-
Multimediální materiály: Standardem úspěšné inzerce jsou dnes profesionální fotografie se širokoúhlým objektivem za denního světla, 2D/3D půdorysy s přesnými kótami, videoprohlídky a u domů či pozemků také záběry z dronu.
3. Marketing nemovitosti
Umístění inzerátu na jeden bezplatný server nestačí k oslovení plné šíře poptávky. Úspěšný marketing musí být vícekanálový a systematický.
Kvalitní prezentace = základ úspěchu
Lidé nakupují hlavně očima, a tak je důležité, aby nemovitost byla profesionálně nafocena, natočena a zaujala na první pohled. Fotostaging je jeden z druhů homestagingu, kdy dojde k odosobnění nemovitosti a budoucí majitel si tak v domě nebo bytě může představit vlastní domov. Kvalitní foto a video je dnes naprostý základ pro úspěšný prodej nemovitosti.
Obsah prodejního inzerátu
Základem úspěchu je atraktivní nadpis, správně stanovená cena a fotografie doplněny poutavým textem. V inzerátu je vždy nutno uvést, jaký je stav nemovitosti, typ vlastnictví, její výměra, počet místností, o jaké podlaží se jedná, případně jestli bytový dům má k dispozici výtah. Dále benefity jako balkon, zahradu, sklep nebo parkovací místo. Také jaká je v okolí občanská vybavenost a v neposlední řadě i případné specifické výhody jako koupaliště v blízkém okolí apod.
Kde inzerovat prodej nemovitosti?
Realitních serverů jsou desítky, REAL SPEKTRUM inzeruje na 18 ověřených nejnavštěvovanějších portálech – díky tomu může oslovit větší množství zájemců. Vám se tím může nejen urychlit prodej, ale zároveň může být o nemovitost větší zájem, což může vést kupce k nabídnutí vyšší částky.
Realitní kancelář má také svoji databázi aktivně poptávajících klientů, kterým zašle právě váš inzerát. Nemovitost tak můžete prodat ještě rychleji, zpravidla i do několika dnů.
4. Organizace prohlídek a prověření zájemců
Jak organizovat zájemce
Jakmile vám zájemci začnou volat a psát se žádostmi o prohlídku, je velmi snadné se v jejich organizaci ztratit. Člověk snadno zapomene, s kým mluvil, kdo a s jakými úmysly na prohlídku přijde, kdo ji již absolvoval, kdo zájem nemá a kdo naopak zájem má. Může se stát, že se zapomenete ozvat zájemci, který by měl zájem vaši nemovitost koupit, ale vy jste přehlédli jeho email nebo zapomněli zavolat na nepřijatý telefonní hovor. Proto je dobré si předem vypracovat systém třídění všech zájemců a prohlídek.
Pokud se však rozhodnete pro spolupráci s realitní kanceláří, ušetří vám to spoustu času. Navíc v případě, že realitní makléř najde vážného zájemce, prověří si jej v databázích jako je Centrální evidence exekucí ČR (CEE), Insolvenční rejstřík, Úřední deska soudních exekutorů, Hledané osoby Policií ČR, Centrální evidence exekucí SR a Register úpadcov na Slovensku.
Věděli jste, že existuje tzv. bytová turistika? Jsou to lidé, kteří navštěvují nemovitosti, ale nemají zájem o koupi. Zkušený makléř dokáže takové zájemce předem vyfiltrovat a vy s nimi nebudete muset zbytečně ztrácet čas.
Jak organizovat prohlídky
Nejsnazší je si v kalendáři vytvořit systém schůzek. U každé schůzky si napište kromě jména také telefonní číslo, kdybyste schůzku potřebovali přesunout nebo zrušit. Po prohlídce si do kalendáře napište poznámku o výsledku prohlídky – má nebo nemá zájem, nabídku zváží, ozve se nebo jakoukoli další podstatnou informaci.
Organizování prohlídek u realitní kanceláře vždy probíhá po dohodě s majiteli nemovitosti v čase, který se jim hodí.
Prohlídka nemovitosti - na co se při ní zaměřit?
Mnoho lidí si mylně myslí, že prohlídky jsou hlavní náplní práce makléřů, proto se rozhodnou si prohlídky zajistit sami v domnění, že ušetří na provizi. Prohlídky jsou sice důležitou součástí práce makléřů, ale ne podstatou. Hlavní rolí člověka, který prohlídku povede, je zhodnotit zájemce, identifikovat nákupní signály a zjišťovat bariéry bránící nákupu nemovitosti, které se snažit případně odstranit.
Po prohlídce nespoléhejte na větu, že se zájemce sám ozve. Po pár dnech jim zavolejte a zjistěte jejich zpětnou vazbu. Může se stát, že se vám lidé budou ostýchat říct jejich kritický názor. V tomto má realitní makléř výhodu, protože k nemovitosti nemá žádný osobní vztah, a tak se s ním zájemce baví více otevřeně.
5. Jak vést jednání o prodeji
Při prohlídce si dopředu ujasněte, které věci říct, a které si nechat jen pro sebe. Pokud se například kupujícímu svěříte, že byste nemovitost rádi co nejdřív prodali z důvodů finančních problémů, může to snadno kupující obrátit ve svůj prospěch a tlačit na slevu. Proto je velmi důležité nebýt v jednání o prodeji nebo o ceně příliš osobní. Říkejte jen podstatné věci – čím méně z osobního života toho o vás bude zájemce vědět, tím lépe.
6. Právní náležitosti
Právní stránka je nejrizikovější částí prodeje a jakákoli nepřesnost může vést k zamítnutí vkladu na katastru nebo k budoucím soudním sporům. Všechny smlouvy musí připravit advokát se specializací na realitní právo.
Obsah rezervační smlouvy
Prvním závazným krokem je rezervační smlouva. Ta přesně definuje předmět převodu včetně veškerého příslušenství (sklepy, garáže, podíly na společných prostorách), kupní cenu, platební podmínky, termíny pro vyřízení úvěru a sankce při bezdůvodném odstoupení. Pokud kupující čerpá hypotéku, prodávající podepisuje také zástavní smlouvu vystavenou bankou kupujícího, což je nutná podmínka pro uvolnění peněz z úvěru.
Úschova rezervační zálohy
Kupující se někdy strachují, že když složí peněžní zálohu přímo prodávajícímu, tak o tyto peníze přijdou, kdyby k uzavření obchodu nedošlo, proto je vhodné tuto zálohu uschovat u nestranného subjektu. Tuto službu běžně nabízejí realitní kanceláře.
Obsah kupní smlouvy
Realitní kancelář REAL SPEKTRUM, a.s. má svůj tým právníků, kteří sepíší bezchybnou smlouvu a postarají se o podání návrhu na vklad tak, abyste byli co nejdříve majiteli bytu nebo rodinného domu. Pokud budete prodávat nemovitost bez realitní kanceláře, pak si najměte právníka se specializací na realitní právo.
Zástavní smlouva
Je to smlouva mezi věřitelem a dlužníkem, který jejím prostřednictvím pro zajištění, že svůj dluh splní, dá věřiteli nemovité věci do zástavy. Pokud jsou do zástavy dány nemovité věci někoho jiného než dlužníka, je smluvní stranou také tato osoba, která je označována jako zástavce. Žádná věc nemůže být dána do zástavy bez souhlasu jejího vlastníka. Tato smlouva se přikládá k návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Uzavření zástavní smlouvy k nemovitosti je podmínkou pro sjednání hypotečního úvěru.
Úschova kupní ceny
Peníze nesmí jít nikdy přímo na běžný účet prodávajícího před zápisem v katastru, ani nesmí zůstat na účtu kupujícího. Jediným bezpečným řešením je advokátní, notářská nebo bankovní úschova. U advokátních úschov jsou účty ze zákona registrovány v centrálním systému České advokátní komory, který oběma stranám zasílá automatické notifikace o jakémkoli pohybu financí.
Zákonná AML kontrola a prověření původu peněz
Při každé realitní transakci musí realitní zprostředkovatel i schovatel (advokát, notář či banka) ze zákona č. 253/2008 Sb. (AML zákon) provést povinnou identifikaci a kontrolu všech účastníků obchodu. Nejde o svévoli, ale o striktní zákonnou povinnost proti legalizaci výnosů z trestné činnosti. Připravte se na to, že budete muset předložit průkazy totožnosti, vyplnit prohlášení o tom, zda nejste politicky exponovanou osobou (PEP) nebo mezinárodně sankcionovaným subjektem, a u kupujícího se zkoumá také legální původ použitých finančních prostředků (např. úspory z podnikání, prodej jiné nemovitosti, dědictví či hypoteční úvěr). Bez řádně provedené AML kontroly nesmí advokát ani zprostředkovatel transakci dokončit.
7. Předání nemovitosti
Po převodu práv následuje fyzické předání. K němu se sepisuje podrobný předávací protokol se stavy vodoměrů, plynoměru, elektroměru a počtem předaných klíčů. Podle občanského zákoníku odpovídá prodávající za skryté vady nemovitosti po dobu pěti let od předání. Nejlepší ochranou před dodatečnými nároky na slevu je nechat předem zpracovat technický pasport nemovitosti a veškerý známý stav popsat přímo v kupní smlouvě. Následný přepis energií se s podepsaným protokolem a plnou mocí vyřídí u dodavatelů plynule bez přerušení dodávek.
Převod smluv u dodavatelů
Nejlepší cestou je, když za jednotlivými dodavateli jdete s budoucími majiteli společně a provedete převod. Získáte tak jistotu, že kupující odběry převedl na sebe. V takové situaci mějte s sebou i předávací protokol, ve kterém jsou zaneseny stavy měřidel, aby mohlo být provedeno vyúčtování původnímu majiteli. Pokud bude chtít nový majitel jiné dodavatele, pak původní vlastník musí zaslat ukončení smlouvy.
8. Daňové povinnosti spojené s prodejem
Daň z nabytí nemovitých věcí je zrušena, prodávající však musí řešit daň z příjmů a daň z nemovitých věcí. Daň z příjmů fyzických osob se sazbou 15 % (případně 23 % při vyšších příjmech) se neplatí z celé prodejní částky, ale pouze ze skutečného čistého zisku po odečtení pořizovací ceny, nákladů na rekonstrukce, právní služby i provizi.
Zákon stanovuje tři hlavní cesty k úplnému osvobození od daně z příjmů.
- První je splnění desetiletého časového testu vlastnictví (platí pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021; u dřívějších platil test pětiletý).
- Druhou možností je prokazatelné bydliště v nemovitosti po dobu alespoň dvou let bezprostředně před prodejem.
- Třetí variantou při nesplnění časových testů je použití celého výtěžku na obstarání vlastní bytové potřeby do konce následujícího roku. Záměr využít toto osvobození je však nutné včas písemně oznámit finančnímu úřadu ve lhůtě pro podání daňového přiznání.
Pokud jde o daň z nemovitých věcí, poplatníkem je vždy ten, kdo nemovitost vlastní k 1. lednu. Prodávající má povinnost oznámit zánik daňové povinnosti svému správci daně nejpozději do 31. ledna následujícího roku po převodu.
9. Dokumenty potřebné k prodeji
Příprava dokumentů s předstihem zabrání zbytečným průtahům při schvalování hypotéky kupujícího. K prodeji bytu je nutný výpis z listu vlastnictví, nabývací tituly (předchozí kupní či darovací smlouva, usnesení o dědictví) a prohlášení vlastníka budovy s přesným vymezením jednotky a podílů.
Zákonnou povinností je předložení průkazu energetické náročnosti budovy (PENB), jehož energetická třída se musí uvádět již v inzerci. Průkazy se evidují v centrální databázi ENEX a za jejich nedodání hrozí pokuta až 100 000 Kč (u bytů lze PENB nahradit vyúčtováním energií za 3 roky, pokud jej SVJ odmítne vydat). Dále je nutné doložit evidenční list, vyúčtování služeb a fondu oprav, potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ a technickou dokumentaci s platnými revizemi elektroinstalace či plynových spotřebičů. U rodinných domů se přikládá kompletní stavební dokumentace odpovídající skutečnému stavu.
Zaujali jsme vás?
Líbil se vám článek? Potřebujete poradit?
Otázky a odpovědi
Jak dlouho trvá prodat dům?
Pokud je cena správně stanovena, vhodného kupujícího najdeme zpravidla do 3 měsíců. Administrativa prodeje však může trvat další 2 měsíce či déle, zejména kvůli hypotéce, zástavě, lhůtám na katastru nebo vazbám na jiný prodej/koupi nemovitosti.
Kdy je nejlepší prodat byt?
Prodej bytu či rodinného domu není sezónní záležitostí. Velmi dobře se byty prodávají po celý rok.
Jak bezpečně prodat nemovitost?
Nejbezpečnější je prodej přes prověřenou realitní kancelář, která má pojištění odpovědnosti (u nás 35 mil Kč), má v týmu zkušené makléře a nabízí právní služby, které se vyplatí.
Jak prodat půlku bytu?
Nejlepší je se na prodej půlky bytu domluvit se spoluvlastníkem. Klientům často takovéto sezení moderujeme a snažíme se najít východisko. V případě, že se se spoluvlastníkem nedohodnete, přicházíte tak o značnou sumu. V poslední době se rozmohl mezi některými "makléři" nešvar, který se jmenuje Flipování. Takových obchodů se neúčastníme, jsou proti našemu morálnímu kodexu.
Kdy dostanu peníze z prodeje nemovitosti?
Peníze obdržíte po zapsání změny vlastníka do katastru nemovitostí, a to z úschovy. Existují i jiné varianty, ale to obvykle klientům nedoporučujeme.
Jak prodat dům či byt s hypotékou
Rozvod, příliš vysoké náklady nebo změna práce jsou některé z důvodů, proč se člověk může rozhodnou prodat svoje bydlení. Pokud se rozhodnete prodat dům či byt a je na této nemovitosti hypotéka, nemějte strach. Toto není v praxi žádný problém a existují hned 4 možnosti – kupující uhradí celou prodejní cenu z vlastních peněz, převedete stávající hypotéku na kupujícího, zájemce si na nákup vezme novou hypotéku u vašeho poskytovatele nebo si půjčí u jiné banky. Více v našem článku Jak prodat nemovitost s hypotékou
Co je potřeba k prodeji bytu?
K prodeji bytu je potřeba připravit několik důležitých dokumentů. Základem je výpis z listu vlastnictví, který dokládá, že jste skutečným vlastníkem nemovitosti. Dále je nutné předložit nabývací tituly, tedy dokumenty, které prokazují, jak jste byt získali. Pokud na nemovitosti existují nějaká omezení či věcná břemena, přiložte i tyto skutečnosti. Dalším klíčovým dokumentem je prohlášení vlastníka, které obsahuje údaje o bytové jednotce a jejím vymezení. Důležité jsou také plánky a mapy bytu či domu, energetický štítek hodnotící energetickou náročnost nemovitosti a evidenční list s údaji o nákladech na provoz bytu. K prodeji bytu je také dobré přiložit dokumenty jako jsou revize, záruční listy a manuály ke spotřebičům, pokud je součástí prodeje vybavení.
Musí být odhad při prodeji nemovitosti?
Při prodeji nemovitosti nemusíte pořizovat znalecký posudek. Stačí kvalifikovaný odhad tržní ceny zkušeným od zkušeného makléře, který vám poskytneme zdarma.
Co je součástí bytu při prodeji?
Kromě samotného bytu a vybavení jsou součásti prodeje i sklep (náleží-li k nemovitosti) nebo podíl na společných částech domu a pozemcích.
Jaká daň se platí při prodeji bytu?
Při prodeji bytu se platí daň z příjmu, pokud nesplňujete podmínky tzv. daňového testu.
Co zařídit po prodeji bytu?
Při prodeji bytu doporučujeme odhlásit trvalé bydliště, přepsat energie a v pokud vlastníte družstevního byt, tak zajistit přepis na družstvu.
Co zvyšuje hodnotu bytu?
Před prodejem bytu pomáhá důkladný úklid, výmalba a kvalitní nafocení. Svou roli hraje také to, že SVJ nemá žádný vysoký úvěr. Plusem může být, že SVJ má našetřeno dostatek peněz na další investice, dům je po revitalizaci a nečekají ho žádné nákladné investice.
Kdo platí právníka při prodeji nemovitosti?
Při prodeji nemovitosti hradí právníka realitní kancelář. Pokud prodáváte nemovitost bez realitní kanceláře, náklady se obvykle dělí mezi prodávajícího a kupujícího.
Kdo platí poplatky u notáře při prodeji nemovitosti?
Při prodeji nemovitosti hradí náklady na notáře realitní kancelář. Pokud prodáváte nemovitost bez realitní kanceláře, náklady se obvykle dělí mezi prodávajícího a kupujícího.
Kam uložit peníze při prodeji nemovitosti?
Bezpečná úschova peněz je velmi důležitá, viz náš článek. Zákon připouští uložení pomocí advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Poplatky za uložení hradí z provize z prodeje realitní kancelář.
Kdo platí odhad nemovitosti při prodeji?
Odhad nemovitosti není při prodeji nutný. Pokud potřebujete odhad ceny nemovitosti při rozvodu, pro dědické řízení rádi vám jej bezplatně zpracujeme.
Jak prodat komerční nemovitost?
Rádi vám poradíme i při prodeji komerční nemovitosti. Čtěte jak prodat sklad či halu.
Mám vilu a chci ji prodat, má to specifika?
Ano, zásadní, liší se cílová skupina, způsob marketingu i servis. Více v článku jak prodat luxusní nemovitost.
Jaký je postup při prodeji bytu nebo domu?
Na začátku stojí reálné nacenění nemovitosti. Pak připravíme nemovitost na prezentaci, nafotíme ji a spustíme inzerci. Následují prohlídky, jednání se zájemci, rezervace, příprava smluv, podpis kupní smlouvy, úhrada kupní ceny přes úschovu a předání novému majiteli. Zní to jako hodně kroků, ale právě proto celý proces koordinujeme – aby nic neuteklo a vy měli klid.
Jak prodat byt rychle a zároveň za dobrou cenu?
Správně nastavená cena hned od začátku. To je základ. Nemovitost, která vstoupí na trh s přemrštěnou cenou, ztrácí pozornost a nakonec se paradoxně prodá hůř. K tomu přidejte kvalitní fotky, půdorys a výstižný popis – a máte recept na rychlý prodej za férových podmínek pro obě strany.
Jak správně inzerovat nemovitost?
Dobré fotky, srozumitelný popis a správně zvolené inzertní kanály a cílený marketing. Inzerát by měl jasně říct, co nemovitost nabízí – dispozici, stav, lokalitu, náklady i případný potenciál. A hlavně: na dotazy zájemců je potřeba reagovat rychle a mít připravené podklady. U nás každou nemovitost prezentuje konkrétní makléř, který ji zná a dokáže zájemcům rovnou odpovědět.
Je lepší prodávat nemovitost sám, nebo přes realitní kancelář?
Záleží na vašich zkušenostech a čase. Prodej bez realitky může přinést úsportu, ale v praxi znamená řešit rizika špatného nacenění, prohlídky, prověření zájemců, smlouvy i úschovu peněz. Zkušený makléř tohle řeší denně. Pokud zvažujete obě varianty, rádi to s vámi nezávazně probereme a pomůžeme posoudit, co ve vaší situaci dává smysl.
Jaké náklady jsou spojené s prodejem nemovitosti?
Počítejte s náklady na právní servis, profesionální fotky, případně home staging a propagaci. Při prodeji přes realitní kancelář platíte provizi – u nás v ní máte kompletní servis včetně právního zajištění a úschovy. Někdy může vzniknout i daňová povinnost nebo poplatek za předčasné splacení hypotéky. Konkrétní kalkulaci vám připravíme předem, ať víte, s čím počítat.
Na co si dát při prodeji nemovitosti největší pozor?
Nejčastější chyby? Špatně stanovená cena, slabá prezentace a podcenění smluv. Rizikem je i nedostatečné prověření kupujícího nebo tlak na rychlý podpis bez kontroly podmínek. Prodej nemovitosti je transakce, kterou děláte jednou za život – vyplatí se mít ho pod kontrolou od první prohlídky až po předání klíčů.
Vyplatí se před prodejem nemovitost rekonstruovat?
Velká rekonstrukce většinou ne – návratnost není jistá, zvlášť když kupující plánuje vlastní úpravy. Co se ale téměř vždy vyplatí, jsou drobnosti: výmalba, oprava detailů, důkladný úklid, případně home staging. Zlepší první dojem a můžou pozitivně ovlivnit výslednou cenu. Poradíme vám, co ve vašem případě dává smysl – stačí se ozvat.
Dále si můžete přečíst:
