Při prodeji nemovitostí se vše točí kolem čtyř základních pilířů – připravenosti a bezpečí prodávajícího i kupujícího, času a samozřejmě peněz. Připravili jsme pro vás souhrn všeho důležitého okolo prodeje a koupě vysněného bytu či domu.
Prodej nemovitosti s realitkou nebo bez
Prodej domu či bytu s realitní kanceláří vám ušetří spoustu času a v konečném důsledku i peněz (zejména dosáhneme vyšší prodejní ceny a náklady na prodej jako takový – inzerce, právní servis, poplatky…). Nebudete se muset o nic starat a realitní makléř vás bude v průběhu celého procesu informovat, takže budete pořád v obraze, v jaké fázi se prodej nemovitosti aktuálně nachází.
Přečtěte si, proč prodat nemovitost právě s námi.
Stanovte ideální prodejní cenu
K rychlému prodeji je klíčem správně stanovená cena nemovitosti, a proto je dobré si nechat nemovitost nacenit od profesionála. Realitní makléři dlouhodobě sledují vývoj na realitním trhu a mohou ceny porovnat s již realizovanými prodeji. Cenu nemovitosti ovlivňuje charakter a stav nemovitosti, lokalita, stáří, ale třeba také energetická náročnost.
Realitní makléři z REAL SPEKTRUM, a.s. vám zpracují odhad tržní ceny zdarma.
Stanovení prodejní strategie
Prodej nemovitosti není běh na krátkou trať. Co si má člověk přesně představit pod pojmem prodejní strategie u nemovitostí? Je to způsob, jakým se bude nemovitost prodávat – například pokud bude prioritou prodat za co nejvyšší cenu, ale na prodej není nutné tolik spěchat.
Důležité otázky jsou potom: Za kolik je potřeba nemovitost prodat? Jak rychle? Bude prodávající vyplácet například hypotéku nebo rodinného příslušníka? Jaká je finanční situace prodávajícího?
Prodejní strategie se samozřejmě může v průběhu měnit podle situací, ale alespoň hrubou kostru, takový odrazový můstek, je dobré si vždy připravit.
Pokud byste se rozhodli prodat nemovitost s realitní kanceláří, neváhejte kontaktovat jednoho z našich makléřů v REAL SPEKTRUM, a.s.
Připravte nemovitost k prodeji
Příprava spočívá v úklidu místností, ty by měly být čisté, uklizené a působit vzdušným dojmem. Špinavý dřez, rozestlaná postel nebo ukopnutý roh zdi nikoho příliš nenadchne a taková prezentace může způsobit snížení ceny nemovitosti. Naopak pokud je nemovitost uklizená, případně i vymalovaná, ukážete ji v tom nejlepším světle a bude pro kupujícího daleko zajímavější.
Pokud využijete i možnosti homestagingu, vězte, že nemovitost promění k nepoznání. Člověk, který k nemovitosti nemá osobní vztah se na byt či dům dokáže podívat jinýma očima a doladí interiér k dokonalosti, aby se stal pro zájemce velmi atraktivní.
Věděli jste, že homestaging může nejen urychlit prodej až o polovinu času, ale zároveň navýšit cenu nemovitosti o 5-10 %?
Marketing nemovitosti
I nemovitost potřebuji řádnou propagaci, která dokážete přivést zájemce a kolikrát i zvýšit cenu.
Nafocení nemovitosti – základ úspěchu
Lidé nakupují hlavně očima, a tak je důležité, aby nemovitost byla profesionálně nafocena a zaujala na první pohled. Fotostaging je jeden z druhů homestagingu, kdy dojde k odosobnění nemovitosti a budoucí majitel si tak v domě nebo bytě může představit vlastní domov. Nemovitost prezentována profi fotografiemi zaujme jistě víc než fotky z mobilu.
Nejnovějším trendem v oblasti realit jsou také 3D prohlídky, jelikož umožňují prohlédnutí si interiéru ze všech úhlů přímo z pohodlí domova.
Obsah prodejního inzerátu
Základem úspěchu je atraktivní nadpis, správně stanovená cena a fotografie doplněny poutavým textem.
V inzerátu je vždy nutné napsat, jaký je stav nemovitosti, typ vlastnictví, její výměra, počet místností, o jaké podlaží se jedná, případně jestli bytový dům má k dispozici výtah. Dále benefity jako balkon, zahradu, sklep nebo parkovací místo. Také jaká je v okolí občanská vybavenost a v neposlední řadě i případné specifické výhody jako koupaliště v blízkém okolí apod.
Kde inzerovat prodej nemovitosti
Realitních serverů jsou desítky, ale REAL SPEKTRUM, a.s. inzeruje na 18 ověřených nejnavštěvovanějších portálech – díky tomu může oslovit větší množství zájemců. Vám se tím může nejen urychlit prodej, ale zároveň může být o nemovitost větší zájem, což může vést kupce k nabídnutí vyšší částky.
Realitní kancelář má také svoji databázi aktivně poptávajících klientů, kterým zašle právě váš inzerát. Nemovitost tak můžete prodat ještě rychleji, zpravidla i do několika dnů.
Prohlídky
Jak organizovat zájemce
Jakmile vám zájemci začnou volat a psát se žádostmi o prohlídku, je velmi snadné se v jejich organizaci ztratit. Člověk snadno zapomene, s kým mluvil, kdo a s jakými úmysly na prohlídku přijde, kdo ji již absolvoval, kdo zájem nemá a kdo naopak zájem má. Může se stát, že se zapomenete ozvat zájemci, který by měl zájem vaši nemovitost koupit, ale vy jste přehlédli jeho email nebo zapomněli zavolat na nepřijatý telefonní hovor. Proto je dobré si předem, než spustíte propagaci, vypracovat systém třídění všech zájemců a prohlídek.
Pokud se však rozhodnete pro spolupráci s realitní kanceláří, ušetří vám to spoustu času.
Navíc v případě, že realitní makléř najde vážného zájemce, prověří si jej v databázích jako je Centrální evidence exekucí ČR (CEE), Insolvenční rejstřík, Úřední deska soudních exekutorů, Hledané osoby Policií ČR, Centrální evidence exekucí SR a Register úpadcov na Slovensku.
Věděli jste, že existuje tzv. bytová turistika? Jsou to lidé, kteří navštěvují nemovitosti, ale nemají zájem o koupi. Zkušený makléř však dokáže takové zájemce předem vyfiltrovat. Takže s nimi nebudete muset zbytečně ztrácet čas.
Jak organizovat prohlídky
Nejsnazší je, si v kalendáři vytvořit systém schůzek. U každé schůzky si napište kromě jména také telefonní číslo, kdybyste schůzku potřebovali přesunout nebo zrušit. Po prohlídce si do kalendáře napište poznámku o výsledku prohlídky – má nebo nemá zájem, nabídku zváží, ozve se nebo jakoukoli další podstatnou informaci.
Organizování prohlídek u realitní kanceláře vždy probíhá po dohodě s majiteli nemovitosti v čase, který se jim hodí.
Prohlídka nemovitosti - na co se při ní zaměřit?
Mnoho lidí si mylně myslí, že prohlídky jsou hlavní náplní práce makléřů, proto se rozhodnou si prohlídky zajistit sami v domnění, že ušetří na provizi. Prohlídky jsou sice důležitou součástí práce makléřů, ale ne podstatou.
Hlavní rolí člověka, který prohlídku povede, je zhodnotit zájemce, identifikovat nákupní signály a zjišťovat bariéry bránící nákupu nemovitosti, které se snažit případně odstranit.
Po prohlídce nespoléhejte na větu, že se zájemce sám ozve. Po pár dnech jim zavolejte a zjistěte jejich zpětnou vazbu. Může se stát, že se vám lidé budou ostýchat říct jejich kritický názor. V tomto má realitní makléř výhodu, protože k nemovitosti nemá žádný osobní vztah, a tak se s ním zájemce baví více otevřeně.
Jak vést jednání o prodeji
Při prohlídce si dopředu ujasněte, které věci říct, a které si nechat jen pro sebe. Pokud se například kupujícímu svěříte, že byste nemovitost rádi co nejdřív prodali z důvodů finančních problémů, může to snadno kupující obrátit ve svůj prospěch a tlačit na slevu.
Proto je velmi důležité nebýt v jednání o prodeji nebo o ceně příliš osobní. Říkejte jen podstatné věci – čím méně toho o vás bude zájemce vědět, tím lépe.
Právní náležitosti
Obsah rezervační smlouvy
Rezervační smlouva je první krok ke zdárně provedenému prodeji. Obsahově ale musí vymezit dvě věci – co se prodává a jaká je cena. V zájmu obou stran by měla být jasná a přesná specifikace. Kupující by si měl dát pozor, aby ve smlouvě bylo zahrnuto vše, na čem se na prohlídce domluvili (například jestli jsou předmětem prodeje i přilehlé pozemky, zahrada, parkovací stání, garáže, sklep apod.). Také by si měl prověřit, zda nemovitost netrpí právní vadou jako je věcné břemeno.
Obsahem rezervační smlouvy by měl být standardně i výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví kupované nemovitosti, ze kterého je zřejmé, jestli má nemovitost právní vady nebo ne.
Úschova rezervační zálohy
Kupující se někdy strachují, že když složí peněžní zálohu přímo prodávajícímu, tak o tyto peníze přijdou, kdyby k uzavření obchodu nedošlo, proto je vhodné tuto zálohu uschovat u nestranného subjektu. Tuto službu běžně nabízejí realitní kanceláře.
Obsah kupní smlouvy
Realitní kancelář REAL SPEKTRUM, a.s. má svůj tým právníků, kteří sepíší bezchybnou smlouvu a postarají se o podání návrhu na vklad tak, abyste byli co nejdříve majiteli bytu nebo rodinného domu.
Pokud budete prodávat nemovitost bez realitní kanceláře, pak si najměte právníka se specializací na realitní právo. Toto je velmi důležité, protože můžete mít k dispozici skvělého právníka na rodinné právo, ale to ještě nezaručuje, že je i skvělý realitní právník.
Zástavní smlouva
Je to smlouva mezi věřitelem a dlužníkem, který jejím prostřednictvím pro zajištění, že svůj dluh splní, dá věřiteli nemovité věci do zástavy. Pokud jsou do zástavy dány nemovité věci někoho jiného než dlužníka, je smluvní stranou také tato osoba, která je označována jako zástavce. Žádná věc nemůže být dána do zástavy bez souhlasu jejího vlastníka. Tato smlouva se přikládá k návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.
Uzavření zástavní smlouvy k nemovitosti je podmínkou pro sjednání hypotečního úvěru.
Úschova kupní ceny
Úschova kupní ceny zajišťuje, že finance budou u neutrální strany a ta je uvolní jen v situaci, kdy budou splněny všechny podmínky, které byly předem specifikovány ve smlouvě o úschově. Mezi možnosti úschovy kupní ceny jsou: úschova u advokáta, u notáře, v bance, realitní kanceláři nebo u libovolné třetí strany.
Předání nemovitosti
Přesné datum, kdy proběhne převzetí nemovitosti prodávajícího kupujícímu, by mělo být stanoveno v kupní smlouvě, ve které by měla být i informace o počtu klíčů k nemovitosti.
O předání nemovitosti udělejte písemný protokolární záznam, ve kterém uvedete stav nemovitosti a stav plynu, elektřiny i vody a závěrečné ustanovení.
Nový majitel by měl celou nemovitost zkontrolovat včetně funkčnosti případných spotřebičů. Při zjištění problému, o kterém kupující nevěděl a nebyl ani zanesen do smlouvy, by totiž kupující mohl zcela oprávněně požadovat slevu anebo odstranění vad.
Převod smluv u dodavatelů
Nejlepší cestou je, když za jednotlivými dodavateli jdete s budoucími majiteli společně a provedete převod. Získáte tak jistotu, že kupující odběry převedl na sebe. V takové situaci mějte s sebou i předávací protokol, ve kterém jsou zaneseny stavy měřidel, aby mohlo být provedeno vyúčtování původnímu majiteli.
Pokud bude chtít nový majitel jiné dodavatele, pak původní vlastník musí zaslat ukončení smlouvy.
Daně
Odhlášení z daně z nemovitostí
Ze zákona jste povinni podat daňové přiznání, a tak se Finanční úřad dozví, že jste nemovitost prodali. Někdy se ale může stát, že odhlášeni nebudete, a tak napište příslušnému správci daně do 1. února následující roku, že jste nemovitost prodali. Předejdete tak zbytečným komplikacím. Žádný formulář k tomu neslouží. Postačí obyčejné oznámení napsané na počítači nebo rukou.
Jak zdanit prodej nemovitosti
Vyznat se v daních není nic jednoduchého, naštěstí jediná daň, kterou musí fyzická osoba v roce 2021 odvést, je klasická daň z příjmu. Sazba daně z prodeje nemovitosti je 15 %, ale nikoli z celkové prodejní ceny, ale ze zisku a znamená, že dani z příjmu podléhá pouze kladný rozdíl – tedy rozdíl mezi cenou, za kterou jste nemovitost prodali, a cenou, za kterou jste nemovitost dříve nabyli.
Po jaké době se neplatí daň z prodeje nemovitosti?
Osvobození od daně z prodeje nemovitosti jste v případě, že vlastníte nemovitost více než 10 let. Pokud takovou nemovitost prodáte, nemusíte vydělanou částku vůbec v následujícím roce zahrnovat do svého daňového přiznání.
Jaké dokumenty připravit
Technická zpráva je dokument, který prověří stav nemovitosti. Někdy se tento dokument kupujícím příliš nelíbí, protože odhalí i skryté vady. Zároveň vás ale tento dokument může v budoucnu chránit.
Věděli jste, že zákon umožňuje kupci po dobu pěti let od podpisu smlouvy nárokovat zpětnou slevu, pokud se objeví technické závady nebo právě skryté vady?
K prodeji nemovitosti je nutné předložit kupujícímu průkaz energetické náročnosti budovy. Někdy se prodávající a kupující dohodnou, že si průkaz fiktivně předají a předání si potvrdí ve smlouvě, ale přitom prodávající žádný průkaz vypracovat nenechal. Touto cestou se ale nepouštějte. Průkazy se evidují v databázi Ministerstva pro místní rozvoj a za nedodání vám hrozí pokuta 100 000 Kč.
V případě, že prodáváte dům, předejte kupujícímu i stavební dokumentaci.
Zaujali jsme vás?
Líbil se vám článek? Potřebujete poradit?
Otázky a odpovědi
Jak dlouho trvá prodat dům?
Pokud je cena správně stanovena, vhodného kupujícího najdeme zpravidla do 3 měsíců. Administrativa prodeje však může trvat další 2 měsíce či déle, zejména kvůli hypotéce, zástavě, lhůtám na katastru nebo vazbám na jiný prodej/koupi nemovitosti.
Kdy je nejlepší prodat byt?
Prodej bytu či rodinného domu není sezónní záležitostí. Velmi dobře se byty prodávají po celý rok.
Jak bezpečně prodat nemovitost?
Nejbezpečnější je prodej přes prověřenou realitní kancelář, která má pojištění odpovědnosti (u nás 35 mil Kč), má v týmu zkušené makléře a nabízí právní služby, které se vyplatí.
Jak prodat půlku bytu?
Nejlepší je se na prodej půlky bytu domluvit se spoluvlastníkem. Klientům často takovéto sezení moderujeme a snažíme se najít východisko. V případě, že se se spoluvlastníkem nedohodnete, přicházíte tak o značnou sumu. V poslední době se rozmohl mezi některými "makléři" nešvar, který se jmenuje Flipování. Takových obchodů se neúčastníme, jsou proti našemu morálnímu kodexu.
Kdy dostanu peníze z prodeje nemovitosti?
Peníze obdržíte po zapsání změny vlastníka do katastru nemovitostí, a to z úschovy. Existují i jiné varianty, ale to obvykle klientům nedoporučujeme.
Jak prodat dům či byt s hypotékou
Rozvod, příliš vysoké náklady nebo změna práce jsou některé z důvodů, proč se člověk může rozhodnou prodat svoje bydlení. Pokud se rozhodnete prodat dům či byt a je na této nemovitosti hypotéka, nemějte strach. Toto není v praxi žádný problém a existují hned 4 možnosti – kupující uhradí celou prodejní cenu z vlastních peněz, převedete stávající hypotéku na kupujícího, zájemce si na nákup vezme novou hypotéku u vašeho poskytovatele nebo si půjčí u jiné banky. Více v našem článku Jak prodat nemovitost s hypotékou
Co je potřeba k prodeji bytu?
K prodeji bytu je potřeba připravit několik důležitých dokumentů. Základem je výpis z listu vlastnictví, který dokládá, že jste skutečným vlastníkem nemovitosti. Dále je nutné předložit nabývací tituly, tedy dokumenty, které prokazují, jak jste byt získali. Pokud na nemovitosti existují nějaká omezení či věcná břemena, přiložte i tyto skutečnosti. Dalším klíčovým dokumentem je prohlášení vlastníka, které obsahuje údaje o bytové jednotce a jejím vymezení. Důležité jsou také plánky a mapy bytu či domu, energetický štítek hodnotící energetickou náročnost nemovitosti a evidenční list s údaji o nákladech na provoz bytu. K prodeji bytu je také dobré přiložit dokumenty jako jsou revize, záruční listy a manuály ke spotřebičům, pokud je součástí prodeje vybavení.
Musí být odhad při prodeji nemovitosti?
Při prodeji nemovitosti nemusíte pořizovat znalecký posudek. Stačí kvalifikovaný odhad tržní ceny zkušeným od zkušeného makléře, který vám poskytneme zdarma.
Co je součástí bytu při prodeji?
Kromě samotného bytu a vybavení jsou součásti prodeje i sklep (náleží-li k nemovitosti) nebo podíl na společných částech domu a pozemcích.
Jaká daň se platí při prodeji bytu?
Při prodeji bytu se platí daň z příjmu, pokud nesplňujete podmínky tzv. daňového testu.
Co zařídit po prodeji bytu?
Při prodeji bytu doporučujeme odhlásit trvalé bydliště, přepsat energie a v pokud vlastníte družstevního byt, tak zajistit přepis na družstvu.
Co zvyšuje hodnotu bytu?
Před prodejem bytu pomáhá důkladný úklid, výmalba a kvalitní nafocení. Svou roli hraje také to, že SVJ nemá žádný vysoký úvěr. Plusem může být, že SVJ má našetřeno dostatek peněz na další investice, dům je po revitalizaci a nečekají ho žádné nákladné investice.
Kdo platí právníka při prodeji nemovitosti?
Při prodeji nemovitosti hradí právníka realitní kancelář. Pokud prodáváte nemovitost bez realitní kanceláře, náklady se obvykle dělí mezi prodávajícího a kupujícího.
Kdo platí poplatky u notáře při prodeji nemovitosti?
Při prodeji nemovitosti hradí náklady na notáře realitní kancelář. Pokud prodáváte nemovitost bez realitní kanceláře, náklady se obvykle dělí mezi prodávajícího a kupujícího.
Kam uložit peníze při prodeji nemovitosti?
Bezpečná úschova peněz je velmi důležitá, viz náš článek. Zákon připouští uložení pomocí advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Poplatky za uložení hradí z provize z prodeje realitní kancelář.
Kdo platí odhad nemovitosti při prodeji?
Odhad nemovitosti není při prodeji nutný. Pokud potřebujete odhad ceny nemovitosti při rozvodu, pro dědické řízení rádi vám jej bezplatně zpracujeme.
Jak prodat komerční nemovitost?
Rádi vám poradíme i při prodeji komerční nemovitosti. Čtěte jak prodat sklad či halu.
Mám vilu a chci ji prodat, má to specifika?
Ano, zásadní, liší se cílová skupina, způsob marketingu i servis. Více v článku jak prodat luxusní nemovitost.
Jaký je postup při prodeji bytu nebo domu?
Na začátku stojí reálné nacenění nemovitosti. Pak připravíme nemovitost na prezentaci, nafotíme ji a spustíme inzerci. Následují prohlídky, jednání se zájemci, rezervace, příprava smluv, podpis kupní smlouvy, úhrada kupní ceny přes úschovu a předání novému majiteli. Zní to jako hodně kroků, ale právě proto celý proces koordinujeme – aby nic neuteklo a vy měli klid.
Jak prodat byt rychle a zároveň za dobrou cenu?
Správně nastavená cena hned od začátku. To je základ. Nemovitost, která vstoupí na trh s přemrštěnou cenou, ztrácí pozornost a nakonec se paradoxně prodá hůř. K tomu přidejte kvalitní fotky, půdorys a výstižný popis – a máte recept na rychlý prodej za férových podmínek pro obě strany.
Jak správně inzerovat nemovitost?
Dobré fotky, srozumitelný popis a správně zvolené inzertní kanály a cílený marketing. Inzerát by měl jasně říct, co nemovitost nabízí – dispozici, stav, lokalitu, náklady i případný potenciál. A hlavně: na dotazy zájemců je potřeba reagovat rychle a mít připravené podklady. U nás každou nemovitost prezentuje konkrétní makléř, který ji zná a dokáže zájemcům rovnou odpovědět.
Je lepší prodávat nemovitost sám, nebo přes realitní kancelář?
Záleží na vašich zkušenostech a čase. Prodej bez realitky může přinést úsportu, ale v praxi znamená řešit rizika špatného nacenění, prohlídky, prověření zájemců, smlouvy i úschovu peněz. Zkušený makléř tohle řeší denně. Pokud zvažujete obě varianty, rádi to s vámi nezávazně probereme a pomůžeme posoudit, co ve vaší situaci dává smysl.
Jaké náklady jsou spojené s prodejem nemovitosti?
Počítejte s náklady na právní servis, profesionální fotky, případně home staging a propagaci. Při prodeji přes realitní kancelář platíte provizi – u nás v ní máte kompletní servis včetně právního zajištění a úschovy. Někdy může vzniknout i daňová povinnost nebo poplatek za předčasné splacení hypotéky. Konkrétní kalkulaci vám připravíme předem, ať víte, s čím počítat.
Na co si dát při prodeji nemovitosti největší pozor?
Nejčastější chyby? Špatně stanovená cena, slabá prezentace a podcenění smluv. Rizikem je i nedostatečné prověření kupujícího nebo tlak na rychlý podpis bez kontroly podmínek. Prodej nemovitosti je transakce, kterou děláte jednou za život – vyplatí se mít ho pod kontrolou od první prohlídky až po předání klíčů.
Vyplatí se před prodejem nemovitost rekonstruovat?
Velká rekonstrukce většinou ne – návratnost není jistá, zvlášť když kupující plánuje vlastní úpravy. Co se ale téměř vždy vyplatí, jsou drobnosti: výmalba, oprava detailů, důkladný úklid, případně home staging. Zlepší první dojem a můžou pozitivně ovlivnit výslednou cenu. Poradíme vám, co ve vašem případě dává smysl – stačí se ozvat.
