Při prodeji nemovitostí se vše točí kolem čtyř základních pilířů – připravenosti a bezpečí prodávajícího i kupujícího, času a samozřejmě peněz. Připravili jsme pro vás souhrn všeho důležitého okolo prodeje a koupě vysněného bytu či domu.
Co se o prodeji nemovitosti dozvíte?
- Prodej s RK nebo bez realitky?
- Stanovte ideální prodejní cenu
- Připravte nemovitost k prodeji
- Nafocení nemovitosti – základ úspěchu
- Obsah prodejního inzerátu
- Kde inzerovat prodej nemovitosti
- Jak organizovat zájemce
- Jak organizovat prohlídky
- Prohlídka -na co se při ní zaměřit?
- Jak vést jednání o prodeji
- Obsah rezervační smlouvy
- Úschova rezervační zálohy
- Obsah kupní smlouvy
- Zástavní smlouva
- Úschova kupní ceny
- Předání nemovitosti
- Převod smluv u dodavatelů
- Jak prodat dům či byt s hypotékou
- Odhlášení z daně z nemovitostí
- Jak zdanit prodej nemovitosti
- Jaké dokumenty připravit
- Stanovení prodejní strategie
Prodej s RK nebo bez
Prodej domu či bytu s realitní kanceláří vám ušetří spoustu času a v konečném důsledku i peněz (zejména dosáhneme vyšší prodejní ceny a náklady na prodej jako takový – inzerce, právní servis, poplatky…). Nebudete se muset o nic starat a realitní makléř vás bude v průběhu celého procesu informovat, takže budete pořád v obraze, v jaké fázi se prodej nemovitosti aktuálně nachází.
Přečtěte si, proč prodat nemovitost právě s námi.
Stanovte ideální prodejní cenu
K rychlému prodeji je klíčem správně stanovená cena nemovitosti, a proto je dobré si nechat nemovitost nacenit od profesionála. Realitní makléři dlouhodobě sledují vývoj na realitním trhu a mohou ceny porovnat s již realizovanými prodeji. Cenu nemovitosti ovlivňuje charakter a stav nemovitosti, lokalita, stáří, ale třeba také energetická náročnost.
Realitní makléři z REAL SPEKTRUM, a.s. vám zpracují odhad tržní ceny zdarma.
Připravte nemovitost k prodeji
Příprava spočívá v úklidu místností, ty by měly být čisté, uklizené a působit vzdušným dojmem. Špinavý dřez, rozestlaná postel nebo ukopnutý roh zdi nikoho příliš nenadchne a taková prezentace může způsobit snížení ceny nemovitosti. Naopak pokud je nemovitost uklizená, případně i vymalovaná, ukážete ji v tom nejlepším světle a bude pro kupujícího daleko zajímavější.
Pokud využijete i možnosti homestagingu, vězte, že nemovitost promění k nepoznání. Člověk, který k nemovitosti nemá osobní vztah se na byt či dům dokáže podívat jinýma očima a doladí interiér k dokonalosti, aby se stal pro zájemce velmi atraktivní.
Věděli jste, že homestaging může nejen urychlit prodej až o polovinu času, ale zároveň navýšit cenu nemovitosti o 5-10 %?
Nafocení nemovitosti – základ úspěchu
Lidé nakupují hlavně očima, a tak je důležité, aby nemovitost byla profesionálně nafocena a zaujala na první pohled. Fotostaging je jeden z druhů homestagingu, kdy dojde k odosobnění nemovitosti a budoucí majitel si tak v domě nebo bytě může představit vlastní domov. Nemovitost prezentována profi fotografiemi zaujme jistě víc než fotky z mobilu.
Nejnovějším trendem v oblasti realit jsou také 3D prohlídky, jelikož umožňují prohlédnutí si interiéru ze všech úhlů přímo z pohodlí domova.
Obsah prodejního inzerátu
Základem úspěchu je atraktivní nadpis, správně stanovená cena a fotografie doplněny poutavým textem.
V inzerátu je vždy nutné napsat, jaký je stav nemovitosti, typ vlastnictví, její výměra, počet místností, o jaké podlaží se jedná, případně jestli bytový dům má k dispozici výtah. Dále benefity jako balkon, zahradu, sklep nebo parkovací místo. Také jaká je v okolí občanská vybavenost a v neposlední řadě i případné specifické výhody jako koupaliště v blízkém okolí apod.
Kde inzerovat prodej nemovitosti
Realitních serverů jsou desítky, ale REAL SPEKTRUM, a.s. inzeruje na 18 ověřených nejnavštěvovanějších portálech – díky tomu může oslovit větší množství zájemců. Vám se tím může nejen urychlit prodej, ale zároveň může být o nemovitost větší zájem, což může vést kupce k nabídnutí vyšší částky.
Realitní kancelář má také svoji databázi aktivně poptávajících klientů, kterým zašle právě váš inzerát. Nemovitost tak můžete prodat ještě rychleji, zpravidla i do několika dnů.
Jak organizovat zájemce
Jakmile vám zájemci začnou volat a psát se žádostmi o prohlídku, je velmi snadné se v jejich organizaci ztratit. Člověk snadno zapomene, s kým mluvil, kdo a s jakými úmysly na prohlídku přijde, kdo ji již absolvoval, kdo zájem nemá a kdo naopak zájem má. Může se stát, že se zapomenete ozvat zájemci, který by měl zájem vaši nemovitost koupit, ale vy jste přehlédli jeho email nebo zapomněli zavolat na nepřijatý telefonní hovor. Proto je dobré si předem, než spustíte propagaci, vypracovat systém třídění všech zájemců a prohlídek.
Pokud se však rozhodnete pro spolupráci s realitní kanceláří, ušetří vám to spoustu času.
Navíc v případě, že realitní makléř najde vážného zájemce, prověří si jej v databázích jako je Centrální evidence exekucí ČR (CEE), Insolvenční rejstřík, Úřední deska soudních exekutorů, Hledané osoby Policií ČR, Centrální evidence exekucí SR a Register úpadcov na Slovensku.
Věděli jste, že existuje tzv. bytová turistika? Jsou to lidé, kteří navštěvují nemovitosti, ale nemají zájem o koupi. Zkušený makléř však dokáže takové zájemce předem vyfiltrovat. Takže s nimi nebudete muset zbytečně ztrácet čas.
Jak organizovat prohlídky
Nejsnazší je, si v kalendáři vytvořit systém schůzek. U každé schůzky si napište kromě jména také telefonní číslo, kdybyste schůzku potřebovali přesunout nebo zrušit. Po prohlídce si do kalendáře napište poznámku o výsledku prohlídky – má nebo nemá zájem, nabídku zváží, ozve se nebo jakoukoli další podstatnou informaci.
Organizování prohlídek u realitní kanceláře vždy probíhá po dohodě s majiteli nemovitosti v čase, který se jim hodí.
Prohlídka nemovitosti - na co se při ní zaměřit?
Mnoho lidí si mylně myslí, že prohlídky jsou hlavní náplní práce makléřů, proto se rozhodnou si prohlídky zajistit sami v domnění, že ušetří na provizi. Prohlídky jsou sice důležitou součástí práce makléřů, ale ne podstatou.
Hlavní rolí člověka, který prohlídku povede, je zhodnotit zájemce, identifikovat nákupní signály a zjišťovat bariéry bránící nákupu nemovitosti, které se snažit případně odstranit.
Po prohlídce nespoléhejte na větu, že se zájemce sám ozve. Po pár dnech jim zavolejte a zjistěte jejich zpětnou vazbu. Může se stát, že se vám lidé budou ostýchat říct jejich kritický názor. V tomto má realitní makléř výhodu, protože k nemovitosti nemá žádný osobní vztah, a tak se s ním zájemce baví více otevřeně.
Jak vést jednání o prodeji
Při prohlídce si dopředu ujasněte, které věci říct, a které si nechat jen pro sebe. Pokud se například kupujícímu svěříte, že byste nemovitost rádi co nejdřív prodali z důvodů finančních problémů, může to snadno kupující obrátit ve svůj prospěch a tlačit na slevu.
Proto je velmi důležité nebýt v jednání o prodeji nebo o ceně příliš osobní. Říkejte jen podstatné věci – čím méně toho o vás bude zájemce vědět, tím lépe.
Obsah rezervační smlouvy
Rezervační smlouva je první krok ke zdárně provedenému prodeji. Obsahově ale musí vymezit dvě věci – co se prodává a jaká je cena. V zájmu obou stran by měla být jasná a přesná specifikace. Kupující by si měl dát pozor, aby ve smlouvě bylo zahrnuto vše, na čem se na prohlídce domluvili (například jestli jsou předmětem prodeje i přilehlé pozemky, zahrada, parkovací stání, garáže, sklep apod.). Také by si měl prověřit, zda nemovitost netrpí právní vadou jako je věcné břemeno.
Obsahem rezervační smlouvy by měl být standardně i výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví kupované nemovitosti, ze kterého je zřejmé, jestli má nemovitost právní vady nebo ne.
Úschova rezervační zálohy
Kupující se někdy strachují, že když složí peněžní zálohu přímo prodávajícímu, tak o tyto peníze přijdou, kdyby k uzavření obchodu nedošlo, proto je vhodné tuto zálohu uschovat u nestranného subjektu. Tuto službu běžně nabízejí realitní kanceláře.
Obsah kupní smlouvy
Realitní kancelář REAL SPEKTRUM, a.s. má svůj tým právníků, kteří sepíší bezchybnou smlouvu a postarají se o podání návrhu na vklad tak, abyste byli co nejdříve majiteli bytu nebo rodinného domu.
Pokud budete prodávat nemovitost bez realitní kanceláře, pak si najměte právníka se specializací na realitní právo. Toto je velmi důležité, protože můžete mít k dispozici skvělého právníka na rodinné právo, ale to ještě nezaručuje, že je i skvělý realitní právník.
Zástavní smlouva
Je to smlouva mezi věřitelem a dlužníkem, který jejím prostřednictvím pro zajištění, že svůj dluh splní, dá věřiteli nemovité věci do zástavy. Pokud jsou do zástavy dány nemovité věci někoho jiného než dlužníka, je smluvní stranou také tato osoba, která je označována jako zástavce. Žádná věc nemůže být dána do zástavy bez souhlasu jejího vlastníka. Tato smlouva se přikládá k návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.
Uzavření zástavní smlouvy k nemovitosti je podmínkou pro sjednání hypotečního úvěru.
Úschova kupní ceny
Úschova kupní ceny zajišťuje, že finance budou u neutrální strany a ta je uvolní jen v situaci, kdy budou splněny všechny podmínky, které byly předem specifikovány ve smlouvě o úschově. Mezi možnosti úschovy kupní ceny jsou: úschova u advokáta, u notáře, v bance, realitní kanceláři nebo u libovolné třetí strany.
Předání nemovitosti
Přesné datum, kdy proběhne převzetí nemovitosti prodávajícího kupujícímu, by mělo být stanoveno v kupní smlouvě, ve které by měla být i informace o počtu klíčů k nemovitosti.
O předání nemovitosti udělejte písemný protokolární záznam, ve kterém uvedete stav nemovitosti a stav plynu, elektřiny i vody a závěrečné ustanovení.
Nový majitel by měl celou nemovitost zkontrolovat včetně funkčnosti případných spotřebičů. Při zjištění problému, o kterém kupující nevěděl a nebyl ani zanesen do smlouvy, by totiž kupující mohl zcela oprávněně požadovat slevu anebo odstranění vad.
Převod smluv u dodavatelů
Nejlepší cestou je, když za jednotlivými dodavateli jdete s budoucími majiteli společně a provedete převod. Získáte tak jistotu, že kupující odběry převedl na sebe. V takové situaci mějte s sebou i předávací protokol, ve kterém jsou zaneseny stavy měřidel, aby mohlo být provedeno vyúčtování původnímu majiteli.
Pokud bude chtít nový majitel jiné dodavatele, pak původní vlastník musí zaslat ukončení smlouvy.
Jak prodat dům či byt s hypotékou
Rozvod, příliš vysoké náklady nebo změna práce jsou některé z důvodů, proč se člověk může rozhodnou prodat svoje bydlení. Pokud se rozhodnete prodat dům či byt a je na této nemovitosti hypotéka, nemějte strach. Toto není v praxi žádný problém a existují hned 4 možnosti – kupující uhradí celou prodejní cenu z vlastních peněz, převedete stávající hypotéku na kupujícího, zájemce si na nákup vezme novou hypotéku u vašeho poskytovatele nebo si půjčí u jiné banky.
Odhlášení z daně z nemovitostí
Ze zákona jste povinni podat daňové přiznání, a tak se Finanční úřad dozví, že jste nemovitost prodali. Někdy se ale může stát, že odhlášeni nebudete, a tak napište příslušnému správci daně do 1. února následující roku, že jste nemovitost prodali. Předejdete tak zbytečným komplikacím. Žádný formulář k tomu neslouží. Postačí obyčejné oznámení napsané na počítači nebo rukou.
Jak zdanit prodej nemovitosti
Vyznat se v daních není nic jednoduchého, naštěstí jediná daň, kterou musí fyzická osoba v roce 2021 odvést, je klasická daň z příjmu. Sazba daně z prodeje nemovitosti je 15 %, ale nikoli z celkové prodejní ceny, ale ze zisku a znamená, že dani z příjmu podléhá pouze kladný rozdíl – tedy rozdíl mezi cenou, za kterou jste nemovitost prodali, a cenou, za kterou jste nemovitost dříve nabyli.
Osvobození od daně z prodeje nemovitosti jste v případě, že vlastníte nemovitost více než 10 let. Pokud takovou nemovitost prodáte, nemusíte vydělanou částku vůbec v následujícím roce zahrnovat do svého daňového přiznání.
Jaké dokumenty připravit
Technická zpráva je dokument, který prověří stav nemovitosti. Někdy se tento dokument kupujícím příliš nelíbí, protože odhalí i skryté vady. Zároveň vás ale tento dokument může v budoucnu chránit.
Věděli jste, že zákon umožňuje kupci po dobu pěti let od podpisu smlouvy nárokovat zpětnou slevu, pokud se objeví technické závady nebo právě skryté vady?
K prodeji nemovitosti je nutné předložit kupujícímu průkaz energetické náročnosti budovy. Někdy se prodávající a kupující dohodnou, že si průkaz fiktivně předají a předání si potvrdí ve smlouvě, ale přitom prodávající žádný průkaz vypracovat nenechal. Touto cestou se ale nepouštějte. Průkazy se evidují v databázi Ministerstva pro místní rozvoj a za nedodání vám hrozí pokuta 100 000 Kč.
V případě, že prodáváte dům, předejte kupujícímu i stavební dokumentaci.
Stanovení prodejní strategie
Prodej nemovitosti není běh na krátkou trať. Co si má člověk přesně představit pod pojmem prodejní strategie u nemovitostí? Je to způsob, jakým se bude nemovitost prodávat – například pokud bude prioritou prodat za co nejvyšší cenu, ale na prodej není nutné tolik spěchat.
Důležité otázky jsou potom: Za kolik je potřeba nemovitost prodat? Jak rychle? Bude prodávající vyplácet například hypotéku nebo rodinného příslušníka? Jaká je finanční situace prodávajícího?
Prodejní strategie se samozřejmě může v průběhu měnit podle situací, ale alespoň hrubou kostru, takový odrazový můstek, je dobré si vždy připravit.
Pokud byste se rozhodli prodat nemovitost s realitní kanceláří, neváhejte kontaktovat jednoho z našich makléřů v REAL SPEKTRUM, a.s.
