Už jste se setkali s pojmem flipování nemovitostí? Jde o investiční strategii, kdy investor koupí starší nemovitost, zrekonstruuje ji a následně prodá – ideálně se ziskem. Na první pohled to může působit jako relativně jednoduchá cesta k rychlému výdělku. Praxe je ale často výrazně složitější.
Flipování s sebou nese celou řadu rizik – od špatně odhadnuté kupní ceny přes komplikace při rekonstrukci až po problémový prodej. Pokud zvažujete tuto formu investování, je dobré znát i její stinné stránky. Přinášíme vám 5 důvodů, proč je flipování vhodné jen pro velmi zkušené investory – a proč většině lidí doporučujeme hledat jiné příležitosti.
Kde se vzalo flipování
Asi nikoho nepřekvapí, že flipování, tedy nákup nemovitosti s cílem ji rychle zrenovovat a prodat se ziskem, má kořeny v USA. Tento trend začal získávat na popularitě v 80. a 90. letech díky rozvoji trhu s nemovitostmi a snadnému přístupu k hypotékám.
Díky růstu cen nemovitostí šla obliba flipování ve Spojených státech rychle nahoru. A nebyla by to Amerika, kdyby z toho tamní televizní producenti neudělali show. Pořady jako Flip This House nebo Property Brothers ještě více zvedly zájem o flipování i mezi nezkušenými investory, kteří se tak často řítili do problému. Drtivá rána přišla v roce 2008, kdy celosvětová finanční krize flipování na čas zbrzdila. Není třeba dodávat, že takzvanou Velkou recesi odstartovalo prasknutí nemovitostní bubliny v USA.
Dnes se s flipováním setkáte hlavně na sociálních sítích. Instagram, YouTube nebo TikTok jsou plné „zaručených návodů“, jak vydělat miliony během pár měsíců. Často ale nejde o skutečné investory, nýbrž o prodejce kurzů, školení a mentoringů, za které si nechají zaplatit desítky tisíc korun. Podobný trend už dnes pozorujeme i v Česku. Doba, kdy se dalo vydělat na pouhém růstu trhu a zamaskování vad novou výmalbou, je nenávratně pryč.
Jaká jsou rizika flipování nemovitostí?
Pokud nemáte mnohaleté zkušenosti z realitního trhu, nejste odborníci na finance, právní záležitosti a daně, chybí vám stabilní finanční zázemí, rovnou říkáme: Nepouštějte se do flipování! Flipování nemovitostí může být totiž riskantní z několika důvodů:
-
Náročná legislativa a stavební povolení
Český nemovitostní trh je výrazně regulovaný a jakékoli stavební úpravy, které plánujete v rámci flipování, mohou vyžadovat složitý proces získávání stavebních povolení. Pokud narazíte na nemovitost, která vyžaduje větší rekonstrukci, může se celý proces výrazně prodloužit kvůli administrativním překážkám a jednání s úřady. Jakmile začne rekonstrukce, musíte také počítat s dodržováním přísných stavebních norem. Pokud byste tyto normy nesplnili, mohli byste být vystaveni pokutám nebo nuceni stavbu vrátit do původního stavu.
-
Riziko přeceňování nemovitostí
Na českém trhu je v posledních letech pozorován trend přeceňování nemovitostí, což může flipování značně ztížit. Nemovitosti, které se zdají být na první pohled podhodnocené, často skrývají problémy, které výrazně zvyšují náklady na rekonstrukci. Navíc, pokud trh zažije ochlazení, hrozí, že nemovitost nakonec prodáte za nižší cenu, než jste očekávali, nebo dokonce se ztrátou. Tento trend byl vidět například během pandemie COVID-19, kdy se ceny nemovitostí na některých trzích stabilizovaly nebo dokonce klesly.
-
Vysoké náklady na stavební materiály a práce
České republice se náklady na stavební materiály a práce v posledních letech výrazně zvyšují. Ceny stavebních materiálů jako dřevo, ocel a další základní suroviny se dramaticky zvýšily. Řemeslníci a stavební firmy jsou rovněž velmi vytížení, což vede k tomu, že musíte dlouho čekat na volné termíny a často platit vyšší ceny za jejich služby. Tyto zvýšené náklady mohou rychle snížit váš očekávaný zisk z flipování. Doba, kdy stačilo položit levnou plovoucí podlahu z hobbymarketu a vyměnit kuchyňskou linku z Polska, skončila. Dnešní kupující jsou nároční a nekvalitně odvedenou práci (tzv. „vymydlený flip“) okamžitě odhalí.
-
Daňová zátěž
Mnoho začínajících fliperů si spočítá čistý rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou, ale zapomene na stát. Pokud nemovitost nevlastníte alespoň 10 let (tzv. časový test pro osvobození od daně z příjmu), stát si z vašeho zisku ukrojí masivní kus.
Daň z příjmu (15 % nebo 23 %): Pokud flipujete jako fyzická osoba, rozdíl mezi nákupem a prodejem podléhá dani z příjmu. Pokud váš roční zisk přesáhne zákonný limit (36násobek průměrné mzdy), padáte do vyšší 23% daňové sazby.
Riziko neoprávněného podnikání: Finanční úřady se dnes na flipování zaměřují. Pokud koupíte a prodáte byť jen dvě nemovitosti za rok s cílem dosáhnout zisku, berou to úřady jako soustavnou činnost (podnikání). Budou po vás vymáhat nejen daň, ale i doplatky na sociálním a zdravotním pojištění a hrozí vám pokuta za neoprávněné podnikání a povinnost zaplatit daň z přidané hodnoty.
-
Pomalé prodeje na přehřátém trhu
Na českém trhu se mohou nemovitosti prodávat pomaleji, zejména pokud je trh "přehřátý" a nabídka převyšuje poptávku. V takové situaci můžete čekat měsíce, než najdete vhodného kupce, což zvyšuje vaše náklady na údržbu a provoz nemovitosti. Pokud k tomu přidáte například vyšší úrokové sazby u hypoték a další poplatky, může flipování nemovitosti přinést výrazně nižší zisk, než jste původně očekávali.
Flipování nemovitostí není rychlá ani snadná cesta k zisku, jak se často prezentuje na sociálních sítích. Dává smysl především pro investory s dlouholetými zkušenostmi, silným kapitálem a detailní znalostí trhu.
Pokud hledáte investiční příležitosti, existují stabilnější a méně rizikové cesty, jak s nemovitostmi pracovat. Než se pustíte do projektu, který může pohltit váš čas, peníze i energii, doporučujeme vše pečlivě zvážit – ideálně s odborníky, kteří realitní trh znají do hloubky.
V REAL SPEKTRU se dlouhodobě setkáváme s investory, kterým pomáháme najít smysluplné a realistické příležitosti. A někdy je tou nejlepší investicí právě rozhodnutí, do čeho se nepouštět.
Otázky a odpovědi
Co znamená flipovat nemovitost?
Flipování nemovitostí (v angličtině house flipping) je investiční strategie, která spočívá v nákupu nemovitosti za cenu výrazně pod tržním průměrem (často v dezolátním stavu, z exekuce či dědictví), její rychlé rekonstrukci a následném okamžitém prodeji se ziskem. Celý proces funguje na principu rychlého obratu kapitálu, kdy investor (fliper) neplánuje nemovitost dlouhodobě vlastnit ani pronajímat, ale snaží se během několika měsíců využít rozdílu mezi kupní cenou, náklady na opravu a novou, vyšší tržní hodnotou zhodnoceného objektu.
