Brněnský trh s byty se v roce 2026 přestal chovat podle zažitých pravidel. Průměrná cena bytu v Kohoutovicích dosáhla v prvním čtvrtletí 158 965 Kč za metr čtvereční a poprvé předstihla Komín, Medlánky i Žabovřesky. Brno-jih hlásí 225 aktivních nabídek a dobu inzerce 116 dní, zatímco ve Starém Lískovci najde byt kupce v průměru za jeden měsíc. Analýza dat z 28 brněnských katastrálních území za leden až duben odhalila čtyři anomálie, které mění obraz lokálního trhu.
TOP 10 nejdražších brněnských čtvrtí v Q1 2026
Podívejme se na samotná čísla. Tabulka uvádí deset čtvrtí s nejvyšší průměrnou cenou za metr čtvereční, doplněnou o počet aktivních nabídek a průměrnou dobu inzerce. Skutečný obraz trhu vzniká až tehdy, když se cena čte společně s likviditou.
| Pořadí | Městská čtvrť | Průměrná cena za m² | Aktivních nabídek | Doba inzerce (dny) |
|---|---|---|---|---|
| 1. | Brno-Kohoutovice | 158 965 Kč | 135 | 94 |
| 2. | Brno-Komín | 138 208 Kč | 94 | 61 |
| 3. | Brno-jih | 130 067 Kč | 225 | 116 |
| 4. | Brno-Medlánky | 129 392 Kč | 39 | 50 |
| 5. | Brno-Tuřany | 128 787 Kč | 101 | 61 |
| 6. | Brno-střed | 128 113 Kč | 1 497 | 63 |
| 7. | Brno-Žabovřesky | 127 810 Kč | 192 | 40 |
| 8. | Brno-sever | 127 070 Kč | 755 | 61 |
| 9. | Brno-Bystrc | 126 259 Kč | 297 | 59 |
| 10. | Brno-Židenice | 125 814 Kč | 314 | 84 |
1. Kohoutovice překonaly tradiční prémii. Důvodem je jeden projekt
Žebříček průměrných cen za metr čtvereční vedou Kohoutovice. Údaj 158 965 Kč převyšuje druhý Komín o téměř 21 tisíc korun a vrací pozornost tam, kde ji nikdo nečekal: do panelového sídliště v jihozápadní části Brna.
Vysvětlení nabízí jediný developerský projekt. Novostavba Nová Myslivna drží průměrnou cenu v lokalitě výrazně nad hladinou starší zástavby. Podle Petra Broži jde o statistickou anomálii prvního čtvrtletí, nikoliv o nový dlouhodobý trend.
„Průměr v Kohoutovicích táhne nahoru zejména projekt Nová Myslivna. Je to anomálie kvůli jednomu konkrétnímu projektu, ne dlouhodobý trend. Před rokem byl žebříček úplně jiný."
Petr Broža, realitní expert Real Spektrum
Praktický důsledek pro kupujícího je zřejmý. Vzorek 135 nabídek v Kohoutovicích zahrnuje dva odlišné trhy. Mimo Novou Myslivnu se ceny vracejí blízko brněnskému průměru, kolem 120 tisíc za metr čtvereční.
Vývoj cen bytů za poslední 3 roky v Kohoutovicích.
2. Brno-jih: vysoká cena, vysoká nabídka, dlouhá inzerce
Druhou anomálií je Brno-jih. Průměr 130 067 Kč/m² ho řadí na třetí příčku v ceně, 225 aktivních nabídek představuje druhý nejvyšší objem po centru a doba inzerce 116 dní patří mezi nejdelší ve městě. Kombinace vysoké ceny a nízké likvidity je v Brně netypická.
Vysvětlení stojí na straně developerů. Brno-jih dnes nese hlavní vlnu nové bytové výstavby a kupující si vybírají z nabídky desítek projektů.
„Brno-jih má dnes spoustu nových projektů. To je zásadní faktor, který drží ceny i nabídku vysoko a zároveň prodlužuje dobu, než najde každý byt svého kupce."
Petr Broža
Pro vlastníky starších bytů v lokalitě má číslo konkrétní dopad. Konkurují prodejním ukázkám developerů a doba inzerce se přirozeně prodlužuje. Pro kupujícího jde naopak o nejširší výběr v Brně, pokud chce porovnávat.
3. Likvidita patří paneláku. V pozadí stojí investoři
Nejrychlejší pohyb na trhu nepředvádějí prémiové novostavby, ale tradiční rezidenční zástavba. Průměrná doba inzerce ve Starém Lískovci dosahuje 31 dní, v Žabovřeskách 40, v Bohunicích 41 a v Chrlicích 45. Jde o nejlikvidnější segment brněnského trhu s byty.
Společným jmenovatelem je investiční poptávka. Tyto lokality kombinují cenovou hladinu do 130 tisíc za metr, blízkost univerzitního kampusu v Bohunicích, kvalitní MHD do centra a stabilní zájem nájemníků ze studentského a IT segmentu.
„Větší váha je dnes na investorech. Hledají byty s dobrou dostupností pro studenty a IT odborníky. Tam, kde tohle sedí, byt dlouho na trhu nezůstane."
Petr Broža
Žabovřesky představují hybridní případ. Kombinují tradiční rezidenční prémii s investiční atraktivitou. Co se dostane do nabídky, mizí podle čísel průměrně do šesti týdnů.
4. Žebětín a Kníničky: levné, a přesto bez pohybu
Logika „nižší cena znamená rychlejší prodej" data nepotvrzují. Žebětín drží průměr 121 000 Kč/m² při 110 dnech inzerce. Kníničky končí na 112 128 Kč/m² se 152 dny na trhu — tedy s téměř pětinásobkem Starého Lískovce.
Příčina neleží v ceně, ale v dostupnosti. Obě čtvrti se nacházejí na západním okraji Brna, vzdálené od centra, univerzitních kampusů i hlavních zaměstnavatelů z technologického sektoru.
„Limit je dostupnost do centra a občanská vybavenost. Pro investory jsou tyto čtvrti nezajímavé, protože kampusy a IT firmy jsou daleko. Vlastní bydlení tu najdete, ale poptávka je menší."
Petr Broža
Pro kupujícího hledajícího rodinné bydlení se solidní dostupností jde naopak o segment s nejpříznivějším poměrem cena/výměra v Brně. Jen je třeba počítat s tím, že budoucí prodej zabere víc než tři měsíce.
Brno-střed: vlastní trh s 1 497 nabídkami
Pro úplnost stojí za vyčlenění Brno-střed. S 1 497 aktivními nabídkami drží pětinásobek druhého největšího katastru. Průměr 128 113 Kč/m² i doba inzerce 63 dnů sedí do tržní normy, ale rozptyl mezi historickým jádrem, Štýřicemi nebo Trnitou je tak vysoký, že jediná průměrná hodnota zde ztrácí výpovědní sílu. Brno-střed se chová jako samostatný trh a zasloužil by si vlastní analýzu.
Profil kupujícího 2026: racionalita místo emocí
Za posunem žebříčku nestojí jen developeři. Podle Real Spektrum se v posledních měsících proměnil i samotný kupující.
„Rozhodování kupujících je racionálnější a méně emotivní. Lidé víc porovnávají, je z čeho vybírat, sledují provozní náklady i kvalitu domu. Dnešní kupující v Brně je pragmatičtější, informovanější, klidnější, náročnější a víc přemýšlí v dlouhodobém horizontu. Od trhu i od developerů očekává profesionalitu."
Petr Broža
Změna se promítá do podkladů, které prodávající musí dodat. Energetický průkaz, vyúčtování záloh, plán velkých oprav a srovnatelné prodeje ve stejném domě se z bonusu stávají vstupní podmínkou. Cena v inzerátu dnes určuje, jestli kupující byt zařadí do hledáčku. O finální dohodě rozhoduje kvalita doprovodných dokumentů.
Co data znamenají pro kupujícího, prodávajícího a investora
- Vlastní bydlení. - při výběru lokality má smysl sledovat dvojici čísel - cenu a dobu inzerce. Žabovřesky, Bohunice, Starý Lískovec a Medlánky kombinují přijatelnou hladinu s krátkou inzercí. To znamená budoucí likviditu, pokud byste byt jednou prodávali. Kníničky nebo Ivanovice nabízejí nižší cenu, ale prodej se odsouvá o měsíce.
- Investice - datově dávají smysl 3 lokality (Starý Lískovec, Bohunice, Žabovřeskyú. Kombinují dostupnou pořizovací cenu, krátkou dobu inzerce a stabilní nájemní poptávku z univerzitního a IT segmentu. Pravidlo se kryje s makléřskou zkušeností: investor v Brně 2026 jde tam, kde je dosah MHD ke kampusu.
- Prodej - Pragmatický kupující 2026 vyžaduje doklady, ne emoce. Energetický průkaz, vyúčtování záloh, plán plánované rekonstrukce a srovnatelné prodeje ve vlastním domě je rozumné mít připravené před spuštěním inzerce, nikoliv až po prvním zájemci.
Průměrná cena sama o sobě o trhu nic neříká
Brněnský trh s byty v prvním čtvrtletí 2026 ukazuje, že průměrná cena za metr čtvereční je polovinou příběhu. Kohoutovice nevedou žebříček proto, že by se přesunuly mezi prémiové adresy - vedou ho proto, že jediný developerský projekt vychýlil průměr. Žebětín se neprodává kvůli ceně, ale kvůli vzdálenosti. A Bohunice prodávají rychle kvůli kampusu, ne kvůli architektuře.
Druhý ukazatel -doba inzerce - vrací datům kontext. Bez něj zůstává žebříček jen statistickým výřezem trhu, který už dávno funguje jinak, než jak ho tradiční pořadí prémiových čtvrtí popisovalo.
Často kladené otázky
Která brněnská čtvrť je v roce 2026 nejdražší?
Nejdražší brněnskou čtvrtí podle dat z ledna–dubna 2026 jsou Kohoutovice s průměrnou cenou 158 965 Kč/m². Vysoká hodnota je daná především novostavbou Nová Myslivna, která statisticky táhne průměr lokality nahoru. Druhý je Komín (138 208 Kč/m²) a třetí Brno-jih (130 067 Kč/m²).
Kde se v Brně prodávají byty nejrychleji?
Nejrychleji se v roce 2026 prodávají byty ve Starém Lískovci s průměrem 31 dní, dále v Žabovřeskách (40 dní), Bohunicích (41 dní) a Chrlicích (45 dní). Společným jmenovatelem je dobrá dostupnost MHD, blízkost univerzitního kampusu nebo IT zaměstnavatelů a stabilní investiční poptávka.
Kolik stojí v Brně metr čtvereční bytu v roce 2026?
Cena za metr čtvereční bytu v Brně se v lednu–dubnu 2026 pohybuje od 97 500 Kč do 159 000 Kč podle čtvrti. Nejlevnější jsou Mokrá Hora a Maloměřice a Obřany (pod 100 000 Kč/m²), nejdražší Kohoutovice (158 965 Kč/m²). Průměr napříč brněnskými katastry je zhruba 120 000 Kč/m².
Jak dlouho trvá prodej bytu v Brně v roce 2026?
Doba prodeje bytu v Brně se pohybuje od 31 dnů ve Starém Lískovci po více než 150 dnů v Kníničkách a Ivanovicích. V centru a v likvidních rezidenčních čtvrtích trvá prodej typicky šest až deset týdnů. Klíčem k rychlému prodeji je dnes kvalitní příprava podkladů a realistická cena.
Kde v Brně najdu nejlevnější byt?
Nejnižší průměrné ceny za metr čtvereční jsou v Mokré Hoře (97 531 Kč/m²) a v Maloměřicích a Obřanech (99 269 Kč/m²). Mokrá Hora měla v prvním čtvrtletí jen pět aktivních nabídek, takže výběr je tu velmi úzký a statistická průkaznost nižší.
Vyplatí se v roce 2026 v Brně investovat do bytu?
Z investičního hlediska jsou v Brně 2026 nejatraktivnější čtvrti s dobrou dostupností pro studenty a IT odborníky - tedy Bohunice (blízkost kampusu MU), Starý Lískovec a Žabovřesky. Kombinují přijatelnou pořizovací cenu, stabilní nájemní poptávku a rychlou likviditu při případném prodeji.
O datech: Žebříček vychází z analýzy aktivních nabídek prodeje bytů ve 28 brněnských katastrálních územích za období leden–duben 2026. Sledovanými ukazateli jsou průměrná cena za metr čtvereční, počet aktivních nabídek a průměrná doba inzerce. U lokalit s nízkým počtem nabídek (Jehnice 8, Ivanovice 6, Mokrá Hora 5) je nutné s výsledky pracovat opatrně — statistická průkaznost je u nich nižší a jediná netypická transakce může výrazně pohnout průměrem.
