Vítejte u třetího dílu našeho seriálu Jak nenaletět při koupi nemovitosti. Dnes se zaměříme na koupi investiční nemovitosti, tedy bytu, který bude sloužit k dlouhodobému pronájmu. Pokud plánujete investici, která vám má přinést stabilní příjem, je důležité si dát pozor na několik klíčových faktorů, které rozhodují o tom, zda vám koupě přinese požadovaný výnos, nebo se stane finančním zklamáním.
1. Lokalita, lokalita, lokalita
Ať už kupujete nemovitost pro vlastní bydlení, nebo jako investici, lokalita je vždy rozhodující. Ale co to konkrétně znamená pro investiční nemovitost?
Ideálním místem pro koupi investičního bytu je lokalita, kde se bude dobře pronajímat. To znamená:
- Blízkost vysokých škol, kde je poptávka po krátkodobých i dlouhodobých pronájmech studentů.
- Velcí zaměstnavatelé, kteří přitahují pracovníky a potřebují pro ně kvalitní a dostupné bydlení.
- Dobrá dostupnost do centra města nebo k veřejné dopravě, protože mnoho lidí dnes preferuje bydlení v dobře napojených lokalitách.
- Konkurence investorů: Český trh zažívá boom institucionálního nájemního bydlení (tzv. Build to Rent). Jen v Praze je aktuálně přes 4 000 těchto bytů a další tisíce se staví. I v Brně už tento trend sílí a vznikají další projekty výhradně s nájemními a plně vybavenými byty. V prémiových lokalitách tak budete jako drobný investor čelit konkurenci velkých fondů, což může tlačit na kvalitu služeb, které nájemníkům musíte nabídnout.
Pokud zvolíte špatnou lokalitu, může se stát, že váš byt zůstane dlouho neobsazený, což výrazně sníží celkový výnos z pronájmu.
2. Na velikosti záleží – nebo také ne
Při koupi investičního bytu se vyplatí nezaměřovat se pouze na velikost. Mnoho lidí si myslí, že čím větší byt, tím vyšší výnos, ale není to tak jednoduché. V praxi totiž platí:
- Malé byty (např. 2+kk) bývají levnější na pořízení, a přitom se pronajímají za podobnou cenu jako větší byty. Neexistuje přímá úměra mezi velikostí bytu a výší nájmu.
- Větší byty sice mohou přinést o něco vyšší nájem, ale zároveň jsou i dražší na pořízení a mohou se hůře pronajímat (například kvůli vyšší ceně nebo menší poptávce po velkých bytech).
Proto je lepší volit byty, které jsou poptávané širokou veřejností, například menší 1+kk nebo 2+kk v žádaných lokalitách, kde je stabilní poptávka po nájmech.
3. Stav bytu: Rekonstrukce může zbytečně snížit výnos
Při koupi investiční nemovitosti je potřeba se zaměřit také na stav bytu. I když může být lákavé koupit levný byt ve špatném stavu, často se vám to nevyplatí.
Pokud bude potřeba rekonstrukce, může to znamenat výrazně vyšší náklady, které vám sníží výnos na několik let dopředu. Navíc pokud si nebudete moci byt pronajímat během rekonstrukce, přijde vás to i na ztrátu příjmu z pronájmu. Zastaralé byty bez moderní technologické přípravy na dnešním trhu cenově spíše stagnují, zatímco lidé mají zájem o domovy připravené k okamžitému bydlení bez nutnosti dalších zásahů.
Novostavby jsou v tomto ohledu často lepší volbou, protože:
- Mají minimální náklady na údržbu a opravy.
- Rekonstrukce přichází v úvahu až za několik let.
- Kvalita provedení je často vyšší, což znamená nižší riziko poruch a dalších problémů.
- Od 1. ledna 2026 platí nová daňová úleva: možnost odpočtu úroků z úvěru od základu daně (až 150 000 Kč ročně) se rozšířila i na podíly v bytových družstvech. Výhodnost investice do nových družstevních projektů tak díky této novele výrazně stoupla.
Přestože novostavba může být o něco dražší na pořízení, z dlouhodobého hlediska bývá výhodnější.
4. Náklady spojené s užíváním bytu – pozor na skryté poplatky
I když se vám na první pohled může zdát, že koupíte levný byt, může vás překvapit, jak vysoké mohou být náklady na provoz a údržbu. Představte si situaci, kdy se rozhodnete pro starší byt s nízkou pořizovací cenou, ale s vysokými náklady na energie, inkaso a fond oprav.
Zde jsou některé faktory, které mohou výrazně ovlivnit váš výnos:
- Vysoké poplatky na fond oprav nebo úvěr, který dům splácí.
- Starší budovy mohou mít vysoké náklady na údržbu, které budou mít dopad na váš zisk z pronájmu.
- V některých případech mohou být také zahrnuty vysoké poplatky za správu domu.
- Daňová zátěž z pronájmu: Standardní příjmy z nájmu podléhají 15% dani (23 % pro příjmy nad 36násobek průměrné mzdy). Pokud nechcete evidovat skutečné náklady, můžete využít výdajový paušál ve výši 30 % (maximálně do 600 000 Kč)
- Pozor na platformy typu Airbnb: Krátkodobé pronájmy turistům se legislativně nepovažují za pronájem, ale za ubytovací službu. Takové příjmy musíte danit jako podnikání a odvádět z nich i sociální a zdravotní pojištění!
Proto je důležité si důkladně prověřit náklady, které s užíváním nemovitosti souvisejí. V případě novostaveb bývá často vše lépe nastaveno, což znamená nižší pravidelné výdaje.
5. Růst cen nemovitostí – výnos i z nárůstu hodnoty
Investiční nemovitost není pouze o výnosech z pronájmu. Mnozí investoři zapomínají počítat s meziročním růstem cen nemovitostí, což může být další faktor, který zvyšuje celkový výnos. V Brně ceny nemovitostí aktuálně velmi silně rostou. Během roku 2026 zrychlil meziroční růst nabídkových cen starších bytů na zhruba 10 % a u brněnských novostaveb cena vyskočila dokonce o více než 14 %.
Pro vás jako investora to v praxi znamená dvě zásadní věci:
- Dvojitý výnos: Zhodnocení samotné nemovitosti aktuálně tvoří tu hlavní část zisku. Pokud se hrubý výnos z pronájmu v Brně obvykle pohybuje mezi 4 až 6 %, kapitálový růst hodnoty bytu váš celkový výnos snadno zdvojnásobí a bezpečně tak pokryje inflaci i případné vyšší úroky hypotéky.
- Riziko vyčkávání: Odkládat nákup se prodraží. Brněnský trh dlouhodobě trpí nedostatkem nájemních bytů a silnou poptávkou. Čekání na „příznivější dobu“ tak často vede k tomu, že to, co investor případně ušetří na o něco levnější hypotéce, obratem přeplatí na neustále rostoucí kupní ceně nemovitosti.
Novostavby mají tendenci mít rychlejší růst ceny než starší nemovitosti. Pokud koupíte byt v novostavbě, může být jeho hodnota za několik let výrazně vyšší, než když investujete do staršího panelového bytu, který může mít hodnotu stabilní nebo se zvyšuje pomaleji.
6. Vybavení bytu – starší byty si žádají investice
Pokud kupujete starší byt, nezapomeňte, že starší vybavení bytu může znamenat dodatečné náklady. Většina starších bytů je totiž vybavena starým nábytkem, zastaralými kuchyňskými linkami nebo koupelnovými zařízeními, které mohou být pro nájemníky neatraktivní. V roce 2026 navíc realitnímu trhu dominuje trend tzv. hřejivého minimalismu. Éra sterilně bílých interiérů skončila; nájemníci vyhledávají zemité barvy, organické tvary a poctivé materiály jako dřevo a kámen. Díky situaci na trhu, kdy si nájemníci mohou vybírat z několika bytů k pronájmu, roste tlak na vybavení a vhled nájemních bytů.
Pokud chcete byt pronajímat za rozumnou cenu, budete muset buď nahradit zastaralé vybavení, nebo přistoupit na nižší nájem. Investice do nového vybavení nebo kompletní renovace může být nákladná, ale může také zvýšit atraktivitu bytu a zjednodušit pronájem.
Pokud si nejste jisti, jak začít, obraťte se na nás. Naši zkušení makléři vám poradí a pomohou s výběrem té nejlepší investiční nemovitosti pro vaše potřeby.
Kam dál?
Čtěte naše články o investiční hypotéce nebo jak na koupi nemovitosti krok za krokem.
