Plánujete prodat nebytové prostory a přemýšlíte, jak na to? Sepsali jsme pro vás průvodce, který vám se vším poradí. Zjistíte, jaká jsou specifika a dostanete odpovědi na nejčastější otázky.
Jak postupovat při prodeji nebytového prostoru?
Prodej nebytového prostoru je oproti nemovitostem určených k bydlení specifický. Díky mnoholetým zkušenostem a každodenní praxi již dobře víme, jak postupovat. Dodržujeme osvědčený postup:
- Analýza technických, právních a ekonomických aspektů prostor – v rámci analýzy se standardně posuzuje zejména stavební a technický stav, soulad užívání s kolaudací a územním plánem, tržní hodnotu a investiční návratnost, podmínky financování a také nutné rekonstrukce a opravy. Příprava je základ a zaručí hladký průběh obchodu.
- Správné stanovení prodejní ceny – vyhodnocují se všechny důležité faktory, které ovlivňují tržní cenu – lokalita, ve které se nemovitost nachází, stavebně technický stav a dispozice prostor, možnosti dalšího rozvoje prostor, aktuální situace na trhu. Dále se posuzovaná nemovitost porovná se srovnatelnými prostory, které se úspěšně prodali a také s poptávkami zájemců. Výsledkem je nejvyšší možná cena, která je však na trhu reálná.
- Stanovení efektivní strategie prodeje – základem je stanovení správné cílové skupiny potencionálních zájemců. Podle toho volíte správnou formu prodeje (přímý prodej, elektronická aukce, výběrové řízení nebo dražba). Každá forma má své výhody a nevýhody, na začátku procesu se rozhodne, která forma prodeje bude pro danou komerční nemovitost nejvhodnější.
- Poskytnutí přesných informace o nemovitosti a dojednání obchodních podmínek s kupujícím – důsledné zpracování profesionálních podkladů (technické, právní dokumenty, ekonomické), efektivní a transparentní prezentace nemovitosti potenciálním kupujícím, komunikace veškerých obchodní podmínek mezi prodávajícím a kupujícím, a příprava veškeré smluvní dokumentace.
- Kvalitní právní servis a bezpečná úschova kupní ceny – v Real Spektru ve spolupráci s renomovanou advokátní kanceláří projdeme všechny právní náležitosti, to zahrnuje především kontrolu vlastnických práv, zástavních práv, věcných břemen a dalších právních omezení. Včasné řešení těchto záležitostí ušetří kupujícímu spoustu starostí a potenciálních komplikací a eliminuje budoucí problémy. Pro kupující zajišťujeme bezpečnou úschovu kupní ceny u renomované brněnské advokátní kanceláře.
- Následný poprodejní servis pro kupujícího – našim klientům, kteří kupují nebytový prostor jako investici pomůžeme zajistit efektivní pronájem, minimalizujeme tak dobu neobsazenosti prostor a udržíme dlouhodobě stabilní výnosy.
- Následný poprodejní servis pro prodávajícího – poradíme s daněním nemovitosti nebo kam dále volné prostředky z nemovitosti využít.
Proč nám důvěřovat? Za 33 let existence naší realitní kanceláře jsme pomohli prodat více než 10 000 nebytových prostor o celkové rozloze 6 000 000 m2 s celkovou hodnotou přesahující 70 mld. Kč. Více v referencích.
Jaká jsou specifika prodeje nebytových prostor?
- Tržní specifika – komerční nemovitosti mají na rozdíl od rezidenčních nemovitostí omezený počet potenciálních kupců a to může mít vliv na délku prodeje. Nebo naopak díky naši rozsáhlé skupině zájemců prodáme nebytový prostor ještě dříve, než se dostane do inzerce.
- Jiný způsob financování – u nemovitostí pro bydlení si zákazník bere hypotéku, u komerčních nemovitostí je třeba zajistit bankovní či nebankovní úvěrování.
- Daň z příjmu – příjem z prodeje nebytového prostoru podléhá dani z příjmu fyzických nebo právnických osob.
- DPH – prodej nebytových prostor může za určitých okolností podléhat DPH.
- Právní aspekty – je třeba se vypořádat například s kolaudací prostor a jejich účel využití, jiná jsou zástavní a předkupní práva.
- Náklady spojené s provozem – jsou obvykle vyšší než u rezidenčních nemovitostí (energie, bezpečnostní předpisy...).
Komu jsme pomohli?
Nevíte si s něčím rady?
Neváhejte se na nás obrátit. Působíme po celé ČR a rádi se s vámi nezávazně setkáme a zodpovíme vaše otázky.
Otázky a odpovědi
Jak lze využít nebytový prostor?
Nebytové prostory lze využívat různými způsoby podle jejich dispozice, polohy, velikosti a charakteru budovy, ve které se nacházejí. Nejčastěji slouží jako kanceláře, obchody, provozovny služeb, restaurace, sklady, výrobní prostory nebo zdravotnická, kulturní a volnočasová zařízení.
Konkrétní možnosti využití ovlivňují nejen technické parametry a poloha nemovitosti, ale především povolený účel užívání prostoru. Pokud chcete prostor využívat jinak, může být nutná změna účelu užívání.
Je možný prodej nebytových prostor v domě se SVJ?
Záleží na tom, zda je nebytový prostor vymezen jako samostatná jednotka, nebo jde o společnou část domu.
Samostatnou nebytovou jednotku může její vlastník zpravidla prodat podobně jako byt. Pokud jde o společné prostory domu, je proces složitější a může zahrnovat zejména:
- schválení prodeje vlastníky jednotek v souladu se zákonem a stanovami SVJ,
- změnu prohlášení vlastníka a úpravu spoluvlastnických podílů,
- vymezení nové jednotky, pokud má společný prostor vzniknout jako samostatná nemovitost,
- uzavření smluvní dokumentace a zápis změn do katastru nemovitostí,
- dohodu o rozdělení nebo využití výnosu z prodeje.
Konkrétní postup je vhodné konzultovat s advokátem nebo specialistou na převody nemovitostí.
Je možný prodej nebytového prostoru a jeho převod na bydlení?
Ano, nebytový prostor lze prodat a následně změnit jeho účel užívání na bydlení. Ne každý prostor je však možné přeměnit na byt.
Stavební úřad posuzuje, zda prostor splňuje příslušné stavební, technické a hygienické požadavky. Pokud jim nevyhovuje, mohou být nutné stavební úpravy, například změna dispozice, vybudování koupelny a kuchyně, úprava vytápění, větrání nebo zajištění dostatečného denního osvětlení.
Před koupí je proto důležité ověřit, zda je zamýšlená změna účelu užívání skutečně proveditelná.
Co znamená označení „jiný nebytový prostor“?
Označení „jiný nebytový prostor“ se používá pro prostor, který není určen k bydlení a nelze jej přesněji zařadit do některé z běžných kategorií, jako jsou kanceláře, obchody, sklady nebo provozovny.
Může jít například o technickou nebo servisní místnost, společenský prostor, klubovnu, dílnu či prostor určený pro kulturní, sportovní nebo volnočasové aktivity. Rozhodující je vždy jeho právní vymezení a povolený účel užívání.
Lze získat hypotéku na nebytový prostor?
Ano, některé banky umožňují financovat také nebytové nebo komerční prostory. Podmínky se však obvykle liší od hypotéky na byt nebo rodinný dům.
Banka posuzuje především typ prostoru, jeho způsob využití, tržní hodnotu, příjmy žadatele a možnost využít nemovitost jako zástavu. Často požaduje vyšší podíl vlastních prostředků a může nabídnout podnikatelský úvěr namísto běžné hypotéky na bydlení.
Je možná změna účelu užívání nebytového prostoru?
Ano, změna účelu užívání nebytového prostoru je možná, pokud zamýšlené využití splňuje příslušné právní, technické a hygienické požadavky. Konkrétní postup se odvíjí od rozsahu změny a případných stavebních úprav.
Proces může zahrnovat zejména:
- ověření povoleného účelu užívání prostoru,
- posouzení souladu zamýšleného využití s územním plánem,
- zpracování projektové dokumentace,
- získání stanovisek příslušných orgánů, například hygienické stanice nebo hasičského záchranného sboru,
- podání žádosti nebo oznámení stavebnímu úřadu,
- provedení potřebných stavebních úprav a případný zápis změn do katastru nemovitostí.
Požadavky se mohou lišit podle konkrétní nemovitosti a plánovaného způsobu využití.
Jak stanovit cenu komerční nemovitosti?
Ocenění nemovitosti vyžaduje posouzení jejího technického stavu, umístění, dispozice, povoleného způsobu využití a výnosového potenciálu.
Při stanovení ceny se používá porovnávací, výnosová nebo nákladová metoda, případně jejich kombinace. Výslednou hodnotu ovlivňuje také aktuální situace na trhu, úrokové sazby, poptávka investorů a ekonomický vývoj v daném regionu.
Jak ocenit komerční nemovitost?
Při ocenění komerční nemovitosti se posuzuje její technický stav, poloha, infrastruktura, možnosti dalšího využití a ekonomické výsledky.
Výnosová metoda vychází především z nájemného, provozních nákladů, obsazenosti a očekávané návratnosti. Nákladová metoda zohledňuje hodnotu pozemku a náklady na výstavbu nebo obnovu objektu. Porovnávací metoda pracuje s cenami skutečně prodaných podobných nemovitostí.
U většiny komerčních nemovitostí je vhodné tyto metody kombinovat.
Jak důležitá je lokalita při prodeji obchodních prostor?
Lokalita má zásadní vliv na cenu obchodního prostoru, jeho budoucí výnosnost i rychlost prodeje. Důležitá je především viditelnost provozovny, pohyb lidí v okolí, dopravní dostupnost, možnosti parkování a skladba místních obyvatel nebo návštěvníků.
Frekventovaná místa s dobrou dostupností zpravidla zvyšují atraktivitu prostoru. U některých typů provozoven však může být důležitější snadné zásobování, blízkost zákazníků nebo nižší provozní náklady než samotné centrum města.
Jak udělat z nebytového prostoru byt?
Přeměna nebytového prostoru na byt je možná pouze tehdy, pokud prostor splní požadavky stanovené pro bydlení. Nejprve je vhodné nechat posoudit technickou a právní proveditelnost celého záměru.
Podle konkrétní situace může být nutné získat souhlas vlastníka, dalších vlastníků nebo SVJ, zpracovat projektovou dokumentaci a požádat stavební úřad o povolení změny účelu užívání.
Často jsou potřeba také stavební úpravy, například vybudování koupelny a kuchyně, úprava dispozice, vytápění, větrání, osvětlení nebo přístupové cesty. Po dokončení procesu může následovat změna prohlášení vlastníka a zápis nového stavu do katastru nemovitostí.
Jak financovat koupi nebytového prostoru?
Koupi nebytového prostoru lze podle jeho charakteru, způsobu využití a finanční situace kupujícího financovat několika způsoby:
- hypotečním úvěrem, pokud prostor a jeho využití splňují podmínky banky,
- podnikatelským nebo investičním úvěrem,
- americkou hypotékou zajištěnou jinou nemovitostí,
- kombinací vlastních prostředků a bankovního financování,
- případně nebankovním úvěrem, u kterého je nutné pečlivě porovnat náklady a smluvní podmínky.
Podmínky financování se mezi jednotlivými bankami výrazně liší, proto je vhodné možnosti prověřit ještě před podpisem rezervační smlouvy.
Kdo hradí opravy v nebytovém prostoru?
Rozdělení nákladů na opravy závisí především na tom, zda prostor užívá jeho vlastník, nebo nájemce. U pronajatého nebytového prostoru by měla rozsah povinností obou stran upravovat nájemní smlouva.
Vlastník obvykle odpovídá za závažnější opravy a stav samotné nemovitosti, zatímco nájemce může hradit běžnou údržbu, drobné opravy a škody způsobené provozem. U prostoru v domě se SVJ mohou být opravy společných částí domu hrazeny z příspěvků na správu domu.
Jaký je postup při prodeji nebytového prostoru?
Prodej nebytového prostoru lze rozdělit do šesti hlavních kroků:
- Prověření prostoru – zkontrolujte stavebně-technický stav, povolený účel užívání a právní stav nemovitosti, zejména zástavní práva, věcná břemena nebo případná předkupní práva.
- Stanovení tržní ceny – cenu určete podle skutečně prodaných srovnatelných prostor, výnosového potenciálu, technického stavu a aktuální poptávky.
- Volba způsobu prodeje – podle typu nemovitosti a cílové skupiny můžete zvolit přímý prodej, výběrové řízení, elektronickou aukci nebo dražbu.
- Příprava podkladů a prezentace – zajistěte kvalitní fotografie, půdorysy, technickou a právní dokumentaci i podklady dokládající případnou výnosnost nemovitosti.
- Vyjednávání a smlouvy – dohodněte podmínky prodeje, připravte rezervační a kupní smlouvu a zajistěte bezpečnou advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu kupní ceny.
- Převod a předání – podejte návrh na vklad vlastnického práva do katastru, předejte prostor kupujícímu a dořešte související daňové či nájemní záležitosti.
Jak prodat komerční nemovitost co nejvýhodněji?
Komerční nemovitost prodáte nejvýhodněji tehdy, když ji nabídnete správné skupině kupujících, zvolíte vhodný způsob prodeje a doložíte její výnosový potenciál.
- Okruh kupujících je užší než u bytů. Nejčastěji jde o investory, podnikatele nebo investiční fondy. Cílené oslovení a využití databáze poptávajících proto často funguje lépe než samotná veřejná inzerce.
- Kupující zpravidla zajímá především výnos. Připravte proto nájemní smlouvy, údaje o obsazenosti, výši nájemného a přehled provozních nákladů.
- Způsob prodeje zvolte podle svého cíle. Přímý prodej může být rychlejší, zatímco aukce nebo výběrové řízení mohou při větším počtu zájemců pomoci dosáhnout vyšší ceny.
- Počítejte také se specifickým způsobem financování kupujícího a s daňovými dopady prodeje, například s daní z příjmů a v některých případech také s DPH.
Jak prodat ateliér a v čem se jeho prodej liší od prodeje bytu?
Ateliér se prodává podobně jako byt – prostřednictvím kupní smlouvy, úschovy kupní ceny a následného vkladu vlastnického práva do katastru. Pokud však není zkolaudován jako byt, jde z právního hlediska o nebytovou jednotku. To může ovlivnit především možnosti financování a okruh zájemců.
- Ateliér může být veden jako nebytová jednotka například proto, že nesplňuje některé požadavky stanovené pro byty. Před prodejem je proto důležité ověřit jeho povolený účel užívání.
- Ne každá banka poskytne na koupi ateliéru standardní hypoteční úvěr. Některé banky mohou požadovat vyšší podíl vlastních prostředků nebo nabídnout jiný typ financování.
- Prodejní cena může být nižší než u srovnatelného bytu. Rozdíl však závisí na lokalitě, stavu, způsobu užívání i dostupných možnostech financování.
Jaká je prodejní cena nebytového prostoru a co ji ovlivňuje?
Cena nebytového prostoru se obvykle stanovuje kombinací porovnávací, výnosové a nákladové metody. U komerčních nemovitostí hraje významnou roli především dosažitelný výnos z pronájmu.
- Cenu ovlivňuje lokalita a dopravní dostupnost, stavebně-technický stav, dispozice, velikost, povolený účel užívání i aktuální situace na trhu.
- Investoři sledují především návratnost. Čím vyšší a stabilnější nájem nemovitost přináší, tím vyšší může být její tržní hodnota.
- Reálnou cenu je vhodné stanovit podle skutečně prodaných srovnatelných prostor a současné poptávky, nikoli pouze podle cen uvedených v inzerátech.
- Příliš vysoká cena může prodej výrazně prodloužit. Naopak podhodnocená nabídka může prodávajícího připravit o část možného výnosu.
Jak dlouho trvá prodej nebytového prostoru?
Prodej nebytového prostoru obvykle trvá déle než prodej bytu. Nejčastěji je potřeba počítat s několika měsíci, konkrétní doba však závisí na typu prostoru, lokalitě, ceně a aktuální poptávce.
- Delší doba prodeje souvisí především s užším okruhem kupujících. Díky kvalitní databázi poptávajících se však může vhodného zájemce podařit najít ještě před zveřejněním nabídky.
- Prodej urychlí správně stanovená cena, profesionální prezentace a předem připravené technické, právní i ekonomické podklady.
- Samotný převod vlastnického práva po podpisu kupní smlouvy a podání návrhu na vklad do katastru zpravidla trvá několik týdnů.
- Největší zdržení obvykle způsobuje nevyřešený právní stav, chybějící dokumentace nebo nesoulad mezi skutečným a povoleným způsobem užívání prostoru. Tyto otázky je proto vhodné vyřešit ještě před zahájením prodeje.
Zaujali jsme vás?
Neváhejte se na nás obrátit. Působíme po celé ČR a rádi se s vámi nezávazně setkáme a zodpovíme vaše otázky.
Co si dále přečíst?
- Jak prodat sklad či výrobní halu
- Jak prodat hotel
- Jak prodat kancelář
- Jak na prodej činžovního domu
- Tipy, jak prodat obchod
- Tipy, jak prodat developerský projekt
- Tipy, jak prodat pozemek
- Máme pro vás také tipy pro prodej bytu či domu, chaty či chalupy.
- Přečtěte si také nový článek Jak efektivně pronajmout nebytový prostor?
- Jak pronajmout sklad i halu?
