Koupě nemovitosti krok za krokem

Představte si, že sedíte u kávy se svým nejlepším přítelem, který vám právě oznámil úžasnou zprávu: "Konečně jsem to dokázal – mám vlastní byt!" V jeho očích se mísí hrdost s obrovskou úlevou. Nebyla to ale procházka růžovým sadem. Jako většina z nás, ani on nevěděl, co ho čeká, když se před rokem rozhodl pustit do koupě nemovitosti.

„Hledání správné nemovitosti může chvíli trvat, ale je důležité neuspěchat to. Klientovi vždy radím vyčkat na kvalitní nabídku – v dobré lokalitě, za rozumnou cenu a s potenciálem do budoucna. Právě taková koupě dává dlouhodobě smysl“ shrnuje své dlouholeté zkušenosti Petr Broža, specialista na rezidenční bydlení z Real Spektrum.  
 

1. Kdy je ten správný čas pro koupi nemovitosti?

Realitní trh v roce 2025 přináší zajímavé příležitosti. Petr Broža sděluje: "Česká národní banka by měla základní úrokovou sazbu ještě snížit, což může vést k úrokovým sazbám hypoték kolem 4 – 4,5 %. Současně sledujeme růst poptávky po nemovitostech a díky tomu i menší počet nabídek na trhu." „Správný čas na koupi nemovitosti je tehdy, když se potkají tři věci: finanční připravenost kupujícího, jasná představa o tom, co hledá, a vhodná nabídka na trhu. Ne vždy jde o „ideální dobu“ podle trhu – důležitější je, aby koupě dávala smysl právě vám a vašim potřebám“ má jasno Broža.  
 

2. Příprava před koupí nemovitosti

Úspěšná koupě nemovitosti krok za krokem začíná průzkumem. Mnoho zákazníků dělá tu chybu, že se vrhne do prohlídek nemovitostí, aniž by si předem jasně definovalo své možnosti a potřeby.  
 

a) Stanovení rozpočtu

"Nejdůležitější otázka zní: Kolik si skutečně můžete dovolit utratit? A pozor, nejde jen o kupní cenu nemovitosti," upozorňuje Petr Broža. Koupě nemovitosti s sebou nese vedlejší náklady, které činí 2-10 % z kupní ceny. To znamená, že k nemovitosti za 5 milionů korun si připravte dalších 100 až 500 tisíc korun. Tyto náklady souvisí s rekonstrukcí či dovybavením bytu. Zásadní rozhodnutí se týká také způsobu financování. Budete využívat hypoteční úvěr, nebo máte k dispozici vlastní zdroje? Banky financují maximálně 80–90 % hodnoty nemovitosti, je nutné mít tedy něco našetřeno. Finanční poradce Libor Lidmila ze Swiss Life Select potvrzuje: "Proces schvalování běžně trvá 2-4 týdny, přičemž celková doba koupě nemovitosti s hypotékou se pohybuje okolo 81-117 dnů oproti 45-75 dnům při financování vlastními zdroji.“  
 

b) Rozhodování mezi typem nemovitosti

Byt nebo rodinný dům? Toto rozhodnutí ovlivní nejen budoucí náklady, ale i životní styl. "Pomáháme klientům najít rovnováhu mezi jejich sny a realitou. Byt přináší nižší náklady na údržbu, ale také riziko sousedských sporů. Rodinný dům nabízí soukromí a možnost prakticky neomezené rekonstrukce, ale vyžaduje více času i peněz na údržbu," vysvětluje Broža.
Tip: přečtěte si také náš článek Novostavba vs. starší byt: Která volba je ta pravá?    
 

c) Lokalita

Lokalita je dalším klíčovým faktorem. Město versus venkov, dopravní dostupnost, občanská vybavenost – všechno to ovlivní nejen kvalitu vašeho života, ale i budoucí hodnotu vaší nemovitosti.  
 

3. Financování koupě nemovitosti

Oba způsoby mají své výhody i úskalí. Hypotéka umožní koupit nemovitost bez dlouhého spoření, ale přináší závazek na desítky let. Vlastní finance poskytují větší svobodu a lepší vyjednávací pozici.
 

Nezapomeňte: předběžné schválení hypotéky zrychlí celý proces. Tip: přečtěte si také náš článek o hypotékách.  

4. Strategie vyhledávání ideální nemovitosti

Když máte jasno ve financích, přichází čas na samotné hledání. Existují následující způsoby hledání nemovitostí:

• Online portály - Sreality.cz, Reality.idnes.cz nebo Bezrealitky.cz nabízí takřka 95 % trhu.
• Web Realitní kanceláře - nabízejí exkluzivní nabídky, často i ty, které na Sreality z důvodu neveřejného prodeje nenajdete.
• Osobní kontakty a doporučení - zeptejte se známých a kolegů, třeba budou znát někoho, kdo chce prodat nemovitost

S realitní kanceláří nebo bez ní?

Klienti se domnívají, že s nákupem bez realitky ušetří, opak je však pravdou. Často ve výsledku zaplatíte více — kvůli právním rizikům, neznalosti trhu, chybám v dokumentech nebo špatnému vyjednání podmínek. Níže uvedená tabulka přináší srovnání nákupu/prodeje za pomoci realitní kanceláře a tzv. „na vlastní pěst“.  

Tip: přečtěte si, jak vybrat kvalitní realitní kancelář.  
 

5. Důkladná prohlídka nemovitosti

"Znát detailně stav nemovitosti je základním předpokladem její dobré koupě," upozorňuje Petr Broža. Tato fáze koupě nemovitosti často rozhoduje o tom, zda se stanete šťastným majitelem, nebo naopak zdědíte problémy předchozího vlastníka.  
 

a) Faktická prohlídka nemovitosti

Při prohlídce se zaměřte na technický stav budovy a konstrukčních prvků. "Pomáháme klientům rozpoznat, na co se při prohlídce zaměřit. Kontrolujte instalace, izolaci, střechu, okna. Mezi nejčastější technické vady patří vlhkost, statické poruchy, problémy s elektroinstalací nebo vytápěním," radí Petr Broža. Pokud nejste stavař, neváhejte přizvat statika nebo projektanta. Jejich pohled pomůže odhalit problémy, které by vás později stály mnohem více než jejich služby.  
 

b) Odborná inspekce nemovitosti

"Odborná inspekce nemovitosti stojí obvykle od 5 000 Kč, což spousta klientů považuje za zbytečný výdaj. Opak je však pravdou," vysvětluje Broža.
 

Příklad z jeho praxe: Skrytá vada střechy

„Klientka se rozhodla koupit rodinný dům v okrajové části Brna. Dům působil na první pohled zachovale – nová fasáda, plastová okna, vyleštěná podlaha. Prodávající tvrdil, že dům je ve skvělém technickém stavu a že se do něj dá ihned nastěhovat bez větších investic. I přesto si naše klientka nechala poradit a na doporučení makléře zaplatila za odbornou technickou inspekci částku 5 500 Kč. A udělala dobře, protože bylo zjištěno, že střešní konstrukce měla závažné poškození krokví a laťování, které nebylo na první pohled vidět, což mělo za následek, že v podkroví došlo k zatečení vody skrz netěsnící střešní krytinu – objevená hniloba dřeva byla maskována novou izolací a sádrokartonem. Náklady na opravu střechy byly posléze odhadnuty na více než 350 000 Kč,“ dodává Broža.
 

 c) Kontrola okolí

„Nezapomeňte na prostředí kolem nemovitosti. Hluk, dopravní situace, dostupnost služeb – to vše ovlivní kvalitu vašeho budoucího bydlení. Zajímejte se také o budoucí plány rozvoje lokality. Možná právě ve vašem okolí vybudují novou továrnu nebo naopak park.  

6. Právní kontrola stavu nemovitosti a další dokumenty

Majitelem nemovitosti je pouze ten, jehož jméno je uvedeno na výpisu z katastru nemovitostí. Důraz na právní jistotu je jeden z pilířů naší práce v Real Spektrum. Právní kontrola je nezbytnou součástí koupě nemovitosti, na které si zakládáme“ pokračuje Broža. Co tedy prověřit?
 

a) Výpis z katastru nemovitostí

Výpis z katastru stojí pouhých 100 Kč za první stranu a 50 Kč za každou další, ale může vás uchránit před obrovskými problémy. Zaměřte se především na části B1, C a D výpisu z katastru. Ideální stav je 'Bez zápisu'. Pokud tam najdete zástavní práva nebo věcná břemena, neznamená to automaticky problém, ale určitě si vyžádejte vysvětlení a případně konzultaci s makléřem.
 

b) Další právní dokumenty

"Vyžádejte si potvrzení o bezdlužnosti od správce domu, energetický průkaz budovy a vyúčtování energií za poslední 3 roky. Tyto dokumenty vám poskytnou ucelený obraz o nákladech na provoz nemovitosti," doporučuje Broža.  
 

7. Rezervační smlouva

Když najdete nemovitost svých snů, přichází čas na rezervaci. Rezervační smlouva slouží k blokování nemovitosti proti jiným zájemcům výměnou za rezervační zálohu.
 

Účel a obsah rezervační smlouvy

Rezervační smlouva je obvykle trojstranná – účastní se jí kupující, prodávající a realitní kancelář. Jejím účelem je zajistit, že nemovitost nebude nabízena dalším zájemcům po dobu, kdy si ověřujete financování nebo řešíte další formality.
 

Klíčové náležitosti rezervační smlouvy

"Smlouva musí obsahovat přesnou identifikaci nemovitosti a všech smluvních stran, výši rezervačního poplatku, dobu rezervace a termín podpisu kupní smlouvy. Velmi důležité jsou podmínky odstoupení a vrácení zálohy," upozorňuje Broža. Pozor na nevratné zálohy! Vždy si vyhrazujte právo na vrácení zálohy v případě neschválení financování nebo odhalení skrytých vad.  
 

8. Kupní smlouva na nemovitost

Kupní smlouva je konečná fáze celého procesu koupě nemovitosti. Kontrola kupní smlouvy právníkem může pomoci předejít komplikacím při převodu nemovitosti. V Real Spektrum proto spolupracujeme s renovovanou advokátní kanceláří HLADKÝ LEGAL.
 

Podstatné náležitosti kupní smlouvy

Kupní smlouva na nemovitost musí být písemná a obsahovat tyto podstatné náležitosti:

• Identifikaci smluvních stran – jména, adresy, rodná čísla
• Přesnou specifikaci nemovitosti – podle katastru nemovitostí
• Kupní cenu a způsob úhrady – kdy a jak se platí
• Podpisy všech účastníků – bez výjimky
   

Doporučené náležitosti kupní smlouvy

Kromě povinných náležitostí doporučujeme zahrnout lhůtu a způsob převzetí nemovitosti, konkrétní specifikaci všech známých vad, podmínky pro odstoupení od smlouvy a smluvní pokuty při porušení podmínek.  
 

Právní náležitosti kupní smlouvy

Kupní smlouva na nemovitost musí být v písemné formě – ústní dohoda není platná. Důležitá je precizní specifikace nemovitosti podle katastru. Chyby v údajích mohou způsobit komplikace při vkladu do katastru.  
 

9. Vklad vlastnického práva do katastru

Proces vkladu vlastnického práva do katastru představuje finální fázi koupě nemovitosti.
 

Proces vkladu do katastru

Návrh na vklad podáváte s kupní smlouvou s ověřenými podpisy a kolkovou známkou. Doručit jej můžete osobně, poštou nebo elektronicky přes portál justice.cz.
 

Časový harmonogram vkladu

Během zpracování návrhu platí ochranná lhůta katastru, takzvaná 'plomba', která vás chrání před případnými problémy. Průběh řízení můžete sledovat online na webu katastrálního úřadu. Pokud je návrh zamítnut, obvykle je to kvůli formálním chybám, které lze napravit a podat návrh znovu.  
 

10. Předání nemovitosti

Po úspěšném vkladu do katastru následuje fyzické předání nemovitosti. Tento moment završuje celou koupi nemovitosti.

Předávací protokol

Předávací protokol dokumentuje stav nemovitosti v okamžiku předání. Měl by obsahovat:

• Identifikaci stran a datum předání
• Detailní popis stavu nemovitosti
• Inventář zařízení a vybavení
• Stav měřidel a jejich odečty

Kontrola při předání

Při předání důkladně zkontrolujte technický stav, ověřte počet klíčů a převezměte veškerou dokumentaci k nemovitosti. Nezapomeňte na změnu dodavatelů energií a nahlášení změny vlastníka příslušným úřadům.  
 

11. Nejčastější chyby při koupi nemovitosti

Za více než 30 let na trhu jsme viděli všechny možné chyby, které lze při koupi nemovitosti udělat. Znalost těchto chyb vám pomůže vyhnout se zbytečným komplikacím. Nejčastěji se setkáváme:

• Nedostatečná kontrola právního stavu – vždy si ověřte výpis z katastru
• Spoléhání se na neověřené informace – důvěřujte jen oficiálním dokumentům
• Nedůkladné prostudování smluv – každou smlouvu nechte zkontrolovat právníkem
• Povrchní prohlídka technického stavu – věnujte dostatek času kontrole
• Opomenutí inspekce nemovitosti – investice do odborníka se vyplatí
• Ignorování skrytých vad – některé problémy se projeví až později
• Finanční chyby při financování
• Podcenění celkových nákladů – připravte si rezervu 2-10 % kupní ceny
• Nevhodné načasování financování – vyřiďte si předschválení hypotéky
• Ukvapené rozhodnutí bez kalkulace – nechte si čas na rozmyšlenou

Doporučení od Real Spektrum

Příprava na koupi nemovitosti v roce 2025 vyžaduje plánování a strategický přístup. Totéž platí pro celý proces koupě nemovitosti krok za krokem. Ať už se rozhodnete pro cestu s realitní kanceláří nebo bez ní, s hypotékou nebo vlastními zdroji, nejdůležitější je trpělivost a důkladnost. "Váš budoucí domov stojí za to, abyste si na něj počkali a udělali všechno správně. Naší zkušeností je, že klienti, kteří si dají čas na přípravu, jsou nakonec mnohem spokojenější," potvrzuje Broža.  
 

Časté otázky o koupi nemovitosti

Kolik stojí koupě nemovitosti nad rámec kupní ceny? Dodatečné náklady činí 2-10 % z kupní ceny nemovitosti. Zahrnují kolkové známky, případnou provizi realitky, právní služby a technické inspekce. 

Jak dlouho trvá proces koupě nemovitosti? S hypotékou 81-117 dnů, s vlastními zdroji 45-75 dnů. Doba závisí na složitosti financování a rychlosti úřadů.  
Délka procesu koupě nemovitosti závisí především na způsobu financování:

Financování vlastními zdroji

• Optimistický scénář: 45 dnů
• Realistický odhad: 75 dnů
• Nejkratší možná doba: 32 dnů

Financování hypotečním úvěrem

• Optimistický scénář: 81 dnů
• Realistický odhad: 117 dnů
• Nejkratší možná doba: 69 dnů

Potřebujete pomocnou ruku?

Potřebujete pomoc s koupí nemovitosti v Brně a okolí? Obraťte se na zkušené odborníky z Real Spektrum. Už od roku 1991 pomáháme lidem a firmám najít jistotu v realitách. Naše dlouholetá zkušenost, hluboká znalost místního trhu a férový přístup zaručují, že váš sen o vlastním bydlení se stane skutečností.